某某等诉某某房屋买卖合同纠纷案
来源:中国法院网 时间:2013-12-18 点击次数:
- 上海市浦东新区人民法院
- 民事判决书
- (2013)浦民一(民)初字第34219号
原告XX,男,
原告XX,女,
上列两原告共同委托代理人XX,上海XX律师事务所律师。
被告XX,男,
委托代理人XX,上海市XX律师事务所律师。
原告XX、XX与被告XX房屋买卖合同纠纷一案,本院于
原告XX、XX诉称,原告系坐落上海市XX区XX路130弄6号602室房屋(以下简称系争房屋)的产权人,为置换房产2013年初将该房屋挂牌出售。
被告XX辩称,同意解除《房地产买卖协议》与《买卖合同》,但不同意支付违约金及房屋使用费。《房地产买卖协议》的补充条款写明:如本次交易中任何一方因政策变动造成不能正常交易,甲方(即原告)须全款退还乙方(即被告)所付全部款项;第7条约定,若填写文字与铅印文字相冲突,以文字约定为准。尽管该协议第10条约定,被告承诺具备本市购房资格,但该约定是格式条款,根据第7条约定,应以补充条款为准。系争房屋确因被告属于限购对象之故而无法正常交易,但之前被告并不清楚了解上海的住房限购政策,且房产交易一应手续均由房产中介公司代办,被告按约支付了34万元并申请到银行贷款、如实申报己方婚姻状况等行为,表明了被告履行合同的诚意。被告没有违约的故意。如果被告负有责任,也是受了房产中介公司的误导,原告主张的违约金数额过高。由于被告并没有接收过系争房屋,故不存在迁出系争房屋和承担房屋使用费的基础。合同解除后,被告支付的房款应予返还。
经审理查明,系争房屋权利人登记为原告。经上海宝投房地产经纪事务所(以下简称宝投事务所)居间介绍,原、被告于
审理中,原告表示其出售系争房屋后又另行购置房屋,已签订《上海市房地产买卖合同》,转让价为158万元,以系争房屋与该房屋均上涨20%计算,就房屋重置价值原告损失89,000元。因被告未能按约支付79万元,导致原告无法继续履行与案外人的买卖合同,只得支付3万元违约金解除了合同,并支付中介费3,000元。原告贷款购房支付手续费1万元,系争房屋被被告占用租金损失12,000元(按每月2,000元计算),原告诉讼聘请律师费用10,000元。由于被告违约,造成原告经济损失达144,000元。原告要求被告赔偿前述损失,并提供了《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产权证、汇款凭条、收据、收条,网络报道、安居客房价均价走势图、搜房网城南小区租房信息、聘请律师合同及律师费发票等证据。被告则表示其为非沪籍单身人士,近两年内在上海累计缴纳个人所得税已满一年(提供个人所得税完税证明),现清楚自己属于限购对象。同时,被告认可原告损失违约金3万元、中介费3,000元、贷款手续费10,000元及律师费10,000元,共计53,000元。对所谓房屋重置价值损失不予认可,因并未实际发生;对房屋租金损失同样不予认可,原告本就将系争房屋钥匙交给中介便于带客户上门看房,且原告并未将房屋交付被告。
以上事实,有原告提供的《买卖协议》、《买卖合同》,被告提供的上海市个人住房房产税认定通知书、销售不动产统一发票、非税收入一般缴款书(收据)、税收通用缴款书以及原、被告庭审陈述在案佐证。
本院认为,原、被告就系争房屋签订的《买卖协议》及《买卖合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。现由于被告属于本市房地产限购对象,导致合同无法继续履行,现原告要求解除合同,依法应予准许。合同解除后,原告收取的房款34万元应返还被告。被告虽抗辩因政策变动造成不能正常交易,原告须退还被告所付的全部款项,但亦承认合同签订后至办理房产过户期间只发生关于个人所得税的政策调整。因即使该政策确已正式实施亦不足以导致正常交易不能,而该期间内实际未出台限购新策,故被告难以据此免除自己违反限购政策而应承担的责任。综观《买卖协议》和《买卖合同》的约定,虽在《买卖协议》上有关于不属于限购对象的承诺,但对违反该承诺应承担的责任并未作约定;而在《买卖合同》补充条款(二)明确约定了对违反限购政策的,被告应承担损失赔偿责任。现被告对原告所提经济损失中的53,000元予以认可,本院可予照准。对原告提出的另外两笔损失,其中房屋重置价值损失缺乏依据;而房屋使用费损失,原告为出售系争房屋本就将房屋钥匙交于中介公司,未产生租金类收益,同时原告也没有提供确凿证据证明房屋已交付被告使用,故对该两笔损失,本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条的规定,判决如下:
一、解除原告XX、XX与被告XX就上海市XX区XX路130弄6号602室房屋签订的《房地产买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》;
二、原告XX、XX于本判决生效之日起十日内返还被告XX34万元;
三、被告XX于本判决生效之日起十日内赔偿原告XX、XX53,000元;
四、驳回原告XX、XX的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4,795元,减半收取计2397.50元,由原告XX、XX负担1,835元,被告XX负担562.50元。