原告李曼与被告成都武侯房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷案
来源： 时间：2012-10-14 点击次数：
原告李曼与被告成都武侯房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷案
成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）高新民初字第1240号
原告李曼，女，汉族，1982年11月27日出生，住(略)。身份证号码：(略)。
委托代理人吴继承，男，汉族，1972年3月6日出生，住(略)。身份证号码：(略)。一般授权代理人。
被告成都武侯房地产开发有限责任公司。住所地：成都市洗面桥下街25号。
法定代表人张苇，该公司总经理。
委托代理人邓小兵，男，汉族，1978年7月10日出生，住(略)。身份证号码：(略)。一般授权代理人。
原告李曼与被告成都武侯房地产开发有限责任公司（以下简称武侯房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2009年7月14日受理后，依法由代理审判员张媛媛独任审理，于2009年8月24日、9月28日公开开庭进行了审理。原告李曼的委托代理人吴继承、被告武侯房地产公司的委托代理人邓小兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李曼诉称，2006年7月12日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于成都市高新区永丰路24号国际花园商品房一套，房屋建筑面积165.54平方米，单价4 500元/平方米，总价748 480元，房号2－2－1－2。合同第五条就房屋面积确认及面积差异的处理作出了明确约定；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款，被告于2006年7月17日向原告交付了房屋。房屋的实际建筑面积仅为156.9平方米。此外，直到原告起诉时被告仍未按约协助原告办理房屋权属证书，原告仍未取得该房屋的权属证书。原告请求法院判令：1、被告向原告支付逾期办理权属证书违约金，自2007年7月18日起，以原告已付房价款748 480元为基数，按中国人民银行计收逾期贷款利息标准，至原告起诉时暂计为96 479元；2、被告实际履行协助原告办理诉争房屋权属证书的义务；3、被告向原告返还房价款55 395元；4、被告向原告赔偿契税损失1 273元。
被告武侯房地产公司辩称，1、原告所购房屋并未实际付款，而是用被告所欠成都市第三建筑工程公司工程款相抵，因此对于房屋的面积差款应多退少补，不应双倍返还；2、被告迟延为原告办理房屋权属证书是因为成都市第三建筑工程公司发函要求被告暂不为原告办理，其今年年初才通知被告可以办理，原告在2009年5月27日已经领取了房屋产权证书，2009年8月3日领取了国土证，原、被告在合同中也没有对违约金作出约定，况且，原告诉请的违约金也过高；3、对于契税损失，原告并没有提供相应证据证明。因此，请求法院依法裁判。
原告为证明其诉请，向本院提交了以下证据材料：
1、2006年7月12日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，证明原、被告双方签订合同的事实及双方的权利义务；
2、房产证1份，证明原告于2009年5月21日取得诉争房屋的房产证，该房屋建筑面积为156.9平方米；
3、发票1张，证明原告于2006年7月17日向被告支付了购房款748 480元；
4、契税完税证1张，证明原告的契税损失情况。
被告为证明其辩称理由，向本院提供了以下证据材料：
1、成都市第三建筑工程公司向被告于2006年6月22日发出的请款报告、2006年7月5日发出的委托书及双方在2006年12月21日签订的协议，证明双方以工程款抵房、诉争房屋由李曼通过此方式购买的事实；
2、2008年7月22日成都市第三建筑工程公司向被告发出的关于停止办理李曼房屋产权的函，证明被告由于该公司要求才延迟办理原告房屋的权属证书；
3、国际花园第七批国土证领证登记表，证明原告于2009年8月3日领取诉争房屋的国土证。
以上证据经过当庭举证、质证，被告对原告的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均认可，但认为原告并没有实际缴纳房款，而是用工程款抵房款；对证据4认为不能证明原告的契税损失。原告认为被告的证据1、2与本案无关，成都市第三建筑工程公司无权要求被告停办原告的产权证书，被告也无权答应其要求；对证据3无异议。本院认为，原告提供的证据1、2、3及被告的证据1、3，具有真实性、合法性、关联性及相应证明力，本院依法予以采信；对于原告的证据4及被告的证据2，与本案无关，本院不予采信。
根据原、被告双方在庭审中陈述一致的内容以及以上被采信证据，本院经审理查明：2006年7月12日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于成都市高新区永丰路24号国际花园2－2－1－2号商品房一套，房屋建筑面积165.54平方米，单价4 500元/平方米，总价748 480元，付款方式为工程抵款748 480元；合同规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
合同签订后，原告2006年7月17日按合同约定付清了房款，被告于当日向原告交付了房屋。原告在2009年5月21日取得了该房屋的产权证书，载明房屋建筑面积为156.9平方米。原告于2009年8月3日取得了该房屋的国土证。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应按约履行合同义务。原告的付款方式亦属合同明确约定之内容，被告不能以此作为其不履行合同的抗辩理由。由于被告向原告所交付房屋的产权登记面积小于合同约定面积，故被告应按合同约定承担返还房价款的义务，计算方式为：面积差为8.64平方米（165.54-156.9=8.64），3%以内面积为4.97平方米（165.54×3%=4.9662），3%以外面积为3.87平方米（8.64-4.97=3.67），应返还房价款为55 395元[（4.97+3.67×2）×4500=55395]。因此，本院对原告要求被告返还房屋面积差款55 395元的诉请予以支持。
对于原告诉请被告承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，本院认为，按照合同约定，被告应在房屋交付原告使用后一年内即2007年7月16日前为原告办理房屋权属证书，被告未在该限期内履行相应义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，其应承担相应的违约责任。由于被告在逾期办证之后，仍在继续为原告办证，原告现已取得了诉争房屋的房产证和国土证，故本院对原告要求被告继续办证的相关诉请不予支持。
由于原、被告双方在合同中对于逾期办证没有约定具体的违约责任承担方式，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，要求被告按上述解释中的计算方式承担违约责任。本院考虑到，原告并未举证证明被告逾期办证给其造成的具体损失，被告亦请求法院对此金额予以调低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”之规定，本院酌情进行调整，被告按以上司法解释所规定计算标准的30％、自2007年7月17日计至2009年8月3日向原告支付逾期付款违约金。
对于原告诉请的契税损失，不属于本案审理范围，原告可依法向有关部门要求更正，本院对其该诉请不予支持。
据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、被告成都武侯房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十五日内向原告李曼返还房屋面积差款55 395元；
二、被告成都武侯房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十五日内向原告李曼支付逾期办证违约金，以李曼支付的购房款748 480为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准的30％计算，从2007年7月17日计至2009年8月3日；
三、驳回原告李曼的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取1 681元，由被告成都武侯房地产开发有限责任公司负担（此款原告李曼已预交，被告成都武侯房地产开发有限责任公司在给付上述款项时一并给付原告李曼）。
如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。在指定期间未领取判决书的，上诉期从指定领取判决书期间届满之日的次日起开始计算。
代理审判员 张媛媛
二ＯＯ九年九月二十八日
书 记 员 狄 强
成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）高新民初字第1240号
原告李曼，女，汉族，1982年11月27日出生，住(略)。身份证号码：(略)。
委托代理人吴继承，男，汉族，1972年3月6日出生，住(略)。身份证号码：(略)。一般授权代理人。
被告成都武侯房地产开发有限责任公司。住所地：成都市洗面桥下街25号。
法定代表人张苇，该公司总经理。
委托代理人邓小兵，男，汉族，1978年7月10日出生，住(略)。身份证号码：(略)。一般授权代理人。
原告李曼与被告成都武侯房地产开发有限责任公司（以下简称武侯房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2009年7月14日受理后，依法由代理审判员张媛媛独任审理，于2009年8月24日、9月28日公开开庭进行了审理。原告李曼的委托代理人吴继承、被告武侯房地产公司的委托代理人邓小兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李曼诉称，2006年7月12日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于成都市高新区永丰路24号国际花园商品房一套，房屋建筑面积165.54平方米，单价4 500元/平方米，总价748 480元，房号2－2－1－2。合同第五条就房屋面积确认及面积差异的处理作出了明确约定；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款，被告于2006年7月17日向原告交付了房屋。房屋的实际建筑面积仅为156.9平方米。此外，直到原告起诉时被告仍未按约协助原告办理房屋权属证书，原告仍未取得该房屋的权属证书。原告请求法院判令：1、被告向原告支付逾期办理权属证书违约金，自2007年7月18日起，以原告已付房价款748 480元为基数，按中国人民银行计收逾期贷款利息标准，至原告起诉时暂计为96 479元；2、被告实际履行协助原告办理诉争房屋权属证书的义务；3、被告向原告返还房价款55 395元；4、被告向原告赔偿契税损失1 273元。
被告武侯房地产公司辩称，1、原告所购房屋并未实际付款，而是用被告所欠成都市第三建筑工程公司工程款相抵，因此对于房屋的面积差款应多退少补，不应双倍返还；2、被告迟延为原告办理房屋权属证书是因为成都市第三建筑工程公司发函要求被告暂不为原告办理，其今年年初才通知被告可以办理，原告在2009年5月27日已经领取了房屋产权证书，2009年8月3日领取了国土证，原、被告在合同中也没有对违约金作出约定，况且，原告诉请的违约金也过高；3、对于契税损失，原告并没有提供相应证据证明。因此，请求法院依法裁判。
原告为证明其诉请，向本院提交了以下证据材料：
1、2006年7月12日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，证明原、被告双方签订合同的事实及双方的权利义务；
2、房产证1份，证明原告于2009年5月21日取得诉争房屋的房产证，该房屋建筑面积为156.9平方米；
3、发票1张，证明原告于2006年7月17日向被告支付了购房款748 480元；
4、契税完税证1张，证明原告的契税损失情况。
被告为证明其辩称理由，向本院提供了以下证据材料：
1、成都市第三建筑工程公司向被告于2006年6月22日发出的请款报告、2006年7月5日发出的委托书及双方在2006年12月21日签订的协议，证明双方以工程款抵房、诉争房屋由李曼通过此方式购买的事实；
2、2008年7月22日成都市第三建筑工程公司向被告发出的关于停止办理李曼房屋产权的函，证明被告由于该公司要求才延迟办理原告房屋的权属证书；
3、国际花园第七批国土证领证登记表，证明原告于2009年8月3日领取诉争房屋的国土证。
以上证据经过当庭举证、质证，被告对原告的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均认可，但认为原告并没有实际缴纳房款，而是用工程款抵房款；对证据4认为不能证明原告的契税损失。原告认为被告的证据1、2与本案无关，成都市第三建筑工程公司无权要求被告停办原告的产权证书，被告也无权答应其要求；对证据3无异议。本院认为，原告提供的证据1、2、3及被告的证据1、3，具有真实性、合法性、关联性及相应证明力，本院依法予以采信；对于原告的证据4及被告的证据2，与本案无关，本院不予采信。
根据原、被告双方在庭审中陈述一致的内容以及以上被采信证据，本院经审理查明：2006年7月12日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于成都市高新区永丰路24号国际花园2－2－1－2号商品房一套，房屋建筑面积165.54平方米，单价4 500元/平方米，总价748 480元，付款方式为工程抵款748 480元；合同规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
合同签订后，原告2006年7月17日按合同约定付清了房款，被告于当日向原告交付了房屋。原告在2009年5月21日取得了该房屋的产权证书，载明房屋建筑面积为156.9平方米。原告于2009年8月3日取得了该房屋的国土证。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应按约履行合同义务。原告的付款方式亦属合同明确约定之内容，被告不能以此作为其不履行合同的抗辩理由。由于被告向原告所交付房屋的产权登记面积小于合同约定面积，故被告应按合同约定承担返还房价款的义务，计算方式为：面积差为8.64平方米（165.54-156.9=8.64），3%以内面积为4.97平方米（165.54×3%=4.9662），3%以外面积为3.87平方米（8.64-4.97=3.67），应返还房价款为55 395元[（4.97+3.67×2）×4500=55395]。因此，本院对原告要求被告返还房屋面积差款55 395元的诉请予以支持。
对于原告诉请被告承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，本院认为，按照合同约定，被告应在房屋交付原告使用后一年内即2007年7月16日前为原告办理房屋权属证书，被告未在该限期内履行相应义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，其应承担相应的违约责任。由于被告在逾期办证之后，仍在继续为原告办证，原告现已取得了诉争房屋的房产证和国土证，故本院对原告要求被告继续办证的相关诉请不予支持。
由于原、被告双方在合同中对于逾期办证没有约定具体的违约责任承担方式，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，要求被告按上述解释中的计算方式承担违约责任。本院考虑到，原告并未举证证明被告逾期办证给其造成的具体损失，被告亦请求法院对此金额予以调低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”之规定，本院酌情进行调整，被告按以上司法解释所规定计算标准的30％、自2007年7月17日计至2009年8月3日向原告支付逾期付款违约金。
对于原告诉请的契税损失，不属于本案审理范围，原告可依法向有关部门要求更正，本院对其该诉请不予支持。
据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、被告成都武侯房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十五日内向原告李曼返还房屋面积差款55 395元；
二、被告成都武侯房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十五日内向原告李曼支付逾期办证违约金，以李曼支付的购房款748 480为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准的30％计算，从2007年7月17日计至2009年8月3日；
三、驳回原告李曼的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取1 681元，由被告成都武侯房地产开发有限责任公司负担（此款原告李曼已预交，被告成都武侯房地产开发有限责任公司在给付上述款项时一并给付原告李曼）。
如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。在指定期间未领取判决书的，上诉期从指定领取判决书期间届满之日的次日起开始计算。
代理审判员 张媛媛
二ＯＯ九年九月二十八日
书 记 员 狄 强
川公网安备 51010502010672号
