原告江蕾与被告成都武侯房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷案
来源： 时间：2012-10-14 点击次数：
原告江蕾与被告成都武侯房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷案
成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）高新民初字第993号
原告江蕾，女，汉族，1970年2月26日出生，住(略)。身份证号码：(略)。
委托代理人吴继承，男，汉族，1972年3月6日出生，住(略)。身份证号码：(略)。一般授权代理人。
被告成都武侯房地产开发有限责任公司。住所地：成都市洗面桥下街25号。
法定代表人张苇，该公司总经理。
委托代理人邓小兵，男，汉族，1978年7月10日出生，住(略)。身份证号码：(略)。一般授权代理人。
原告江蕾与被告成都武侯房地产开发有限责任公司（以下简称武侯房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年5月25日受理后，依法由代理审判员张媛媛独任审理，于2009年6月22日、7月14日、8月17日公开开庭进行了审理。原告江蕾的委托代理人吴继承、被告武侯房地产公司的委托代理人邓小兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江蕾诉称，2005年6月15日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于成都市高新区永丰路24号国际花园由被告开发的商品房一套，房屋建筑面积165.76平方米，总价632 609元，房号2－1－2－3。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的5％向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款，被告于2005年8月26日向原告交付了房屋，但直到原告起诉时被告仍未按约协助原告办理房屋权属证书，原告至今未取得该房屋的权属证书。原告请求法院判令：1、被告向原告支付逾期办理权属证书违约金31 630元；2、被告实际履行协助原告办理诉争房屋权属证书的义务。
被告辩称，未能办理房屋权属证书的原因是原告没有提供相应的资料，被告愿意协助原告办理诉争房屋的权属证书；原告诉请被告支付违约金已经超过了诉讼时效；即使没有超过诉讼时效，按照合同计算的违约金也过高，请求法院调低。
原告为证明其诉请，向本院提供了以下证据材料：
1、2005年6月15日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》复印件，证明原、被告签订合同的事实及双方的权利义务；
2、2005年6月15日收据，8月4日收据，证明原告向被告支付了购房款共计342 609元；
3、2005年8月4日中国农业银行《个人购房担保借款合同》及公证书，证明原告向银行贷款29万元用于向被告支付房价款；
4、2005年8月26日物管公司专用收据，证明原告2005年8月26日接房后已经实际入住；
5、2008年8月8日天天快递运单，签收人为王利琴，证明原告向被告发了一份索赔书，催告被告履行义务；
6、2009年4月6日原告在被告产权办公室录制的录像光碟一张及其内容的文字节录，证明被告收到了2008年8月8日原告发送的索赔书及索赔书的内容。
本院在被告申请下，到成都市产权监理处高新工作站调查了解到，被告并未向该站提交原告江蕾所购房屋办理权属证书需由开发商提供的除大产权证外的其余资料，否则该站会向其出具相应收件单。
以上证据经过当庭举证、质证，被告对原告的证据1认为虽系复印件，但对房屋买卖的事实予以认可；对证据2、3、4认为系复印件，无法核实真实性。也不能证明原告已经付清了购房款；对证据5认为王利琴虽系被告公司人员，但不能确认是否为其本人签名，运单上没有签收日期，也看不出索赔书内容；证据6可能经过了剪辑，摄像地点虽系被告公司办公室，但也仅能证明原告在2009年4月6日主张过权利，而且索赔书上也没有明确主张违约金，况且被告工作人员也说明了办理房屋权属证书还需要原告交纳相关税费，因此不是被告的过错。原告对法院调查了解的情况不持异议，被告认为资料没有交齐原告也有责任。本院认为，原告的证据1、2、3、4虽系复印件，但可以同庭审中双方陈述一致的基本事实相印证，证明原、被告之间的房屋买卖关系以及原告已付款入住的事实；证据5、6可以相互印证，证明被告收到了原告2008年8月8日通过快递向其发送的索赔书的事实，本院因此对原告证据均予以采信。
根据原、被告在庭审中陈述一致的内容以及以上被采信证据，本院经审理查明：2005年6月15日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》及其《补充协议》，约定原告购买由被告开发的位于成都市高新区永丰路24号国际花园由被告开发的商品房一套，房屋建筑面积165.76平方米，总价632 609元，房号2－1－2－3。双方还约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的5％向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款，被告于2005年8月26日向原告交付了房屋。被告一直未将办理房屋权属证书所需的资料提交给产权登记机关，原告至今未取得该房屋的权属证书。
另查明，原告2008年8月8日通过特快专递向被告寄送了索赔书，由被告工作人员王利琴签收。索赔书载明：（被告）一年内未办理房产证；合同面积大于办证面积，现本人要求按合同退赔所有金额等内容。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》主体适格，意思表示真实，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按约履行合同义务。被告在合同约定的时间内未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，酿成了本案纠纷，其应继续履行合同义务，协助原告办理其所购房屋的权属证书，包括该房屋的产权证书及国有土地使用权证书，故本院对原告的该项请求予以支持。
关于原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉请，被告提出原告该项诉请已经超过诉讼时效期间。本院认为，诉讼时效是指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求法院依诉讼程序强制义务人履行义务的权利。在本案中，被告于2005年8月26日向原告交房，根据双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告在2006年8月26日未取得诉争房屋的权属证书，即应知道自己的相关权利受到了侵害，并可依法向被告主张违约金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条关于向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；以及诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算的规定，原告请求被告给付该违约金的诉讼时效期间应从2006年10月25日起计算至2008年10月24日。同时，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第（二）项“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力：……（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；……”之规定，原告在2008年8月8日通过快递向被告发出索赔书且经被告工作人员签收，原告上述主张权利的行为已经发生了诉讼时效中断的法律后果，本案相关诉讼时效应从2008年8月8日重新起算至2010年8月7日。原告在此期间就相关问题起诉，并未超过诉讼时效。被告称索赔书内容不明、不包含违约金的主张，本院认为，原告在被告单位办公室的录像显示了索赔书的内容，其中载明由于被告一年内未办理房产证、合同面积大于办证面积，原告要求按合同退赔所有金额，其所称的“按合同退赔所有金额”联系索赔书的上下文内容及原、被告合同相关约定，应是涵盖了逾期办证的违约金，且被告未能就此提出反证，故本院对被告该辩称不予采纳。
对于被告主张调低违约金金额的要求，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本院结合本案具体情况，即考虑到迟延办证主要关系到当事人处分权的实现且原告并未具体证明被告迟延证对其造成的实际损失、原告对于办理房屋权属证书也需履行一定的配合义务等因素，认为被告的要求具有一定合理性，将该项违约金调整为原、被告合同约定金额的50％为宜，即被告应向原告支付迟延办证的违约金632 609×5％×50％＝15 815元。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”、第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，判决如下：
一、被告成都武侯房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内协助原告江蕾办理成都市高新区永丰路24号国际花园2幢1单元2楼3号房屋的权属证书；
二、被告成都武侯房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告江蕾支付迟延办理房屋权属证书的违约金15 815元；
三、驳回原告江蕾的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取295元，由被告成都武侯房地产开发有限责任公司负担（此款原告已预交，被告在给付上述款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。在指定期间未领取判决书的，上诉期从指定领取判决书期间届满之日的次日起开始计算。
代理审判员 张媛媛
二ＯＯ九年八月十七日
书 记 员 狄 强
成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）高新民初字第993号
原告江蕾，女，汉族，1970年2月26日出生，住(略)。身份证号码：(略)。
委托代理人吴继承，男，汉族，1972年3月6日出生，住(略)。身份证号码：(略)。一般授权代理人。
被告成都武侯房地产开发有限责任公司。住所地：成都市洗面桥下街25号。
法定代表人张苇，该公司总经理。
委托代理人邓小兵，男，汉族，1978年7月10日出生，住(略)。身份证号码：(略)。一般授权代理人。
原告江蕾与被告成都武侯房地产开发有限责任公司（以下简称武侯房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年5月25日受理后，依法由代理审判员张媛媛独任审理，于2009年6月22日、7月14日、8月17日公开开庭进行了审理。原告江蕾的委托代理人吴继承、被告武侯房地产公司的委托代理人邓小兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江蕾诉称，2005年6月15日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于成都市高新区永丰路24号国际花园由被告开发的商品房一套，房屋建筑面积165.76平方米，总价632 609元，房号2－1－2－3。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的5％向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款，被告于2005年8月26日向原告交付了房屋，但直到原告起诉时被告仍未按约协助原告办理房屋权属证书，原告至今未取得该房屋的权属证书。原告请求法院判令：1、被告向原告支付逾期办理权属证书违约金31 630元；2、被告实际履行协助原告办理诉争房屋权属证书的义务。
被告辩称，未能办理房屋权属证书的原因是原告没有提供相应的资料，被告愿意协助原告办理诉争房屋的权属证书；原告诉请被告支付违约金已经超过了诉讼时效；即使没有超过诉讼时效，按照合同计算的违约金也过高，请求法院调低。
原告为证明其诉请，向本院提供了以下证据材料：
1、2005年6月15日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》复印件，证明原、被告签订合同的事实及双方的权利义务；
2、2005年6月15日收据，8月4日收据，证明原告向被告支付了购房款共计342 609元；
3、2005年8月4日中国农业银行《个人购房担保借款合同》及公证书，证明原告向银行贷款29万元用于向被告支付房价款；
4、2005年8月26日物管公司专用收据，证明原告2005年8月26日接房后已经实际入住；
5、2008年8月8日天天快递运单，签收人为王利琴，证明原告向被告发了一份索赔书，催告被告履行义务；
6、2009年4月6日原告在被告产权办公室录制的录像光碟一张及其内容的文字节录，证明被告收到了2008年8月8日原告发送的索赔书及索赔书的内容。
本院在被告申请下，到成都市产权监理处高新工作站调查了解到，被告并未向该站提交原告江蕾所购房屋办理权属证书需由开发商提供的除大产权证外的其余资料，否则该站会向其出具相应收件单。
以上证据经过当庭举证、质证，被告对原告的证据1认为虽系复印件，但对房屋买卖的事实予以认可；对证据2、3、4认为系复印件，无法核实真实性。也不能证明原告已经付清了购房款；对证据5认为王利琴虽系被告公司人员，但不能确认是否为其本人签名，运单上没有签收日期，也看不出索赔书内容；证据6可能经过了剪辑，摄像地点虽系被告公司办公室，但也仅能证明原告在2009年4月6日主张过权利，而且索赔书上也没有明确主张违约金，况且被告工作人员也说明了办理房屋权属证书还需要原告交纳相关税费，因此不是被告的过错。原告对法院调查了解的情况不持异议，被告认为资料没有交齐原告也有责任。本院认为，原告的证据1、2、3、4虽系复印件，但可以同庭审中双方陈述一致的基本事实相印证，证明原、被告之间的房屋买卖关系以及原告已付款入住的事实；证据5、6可以相互印证，证明被告收到了原告2008年8月8日通过快递向其发送的索赔书的事实，本院因此对原告证据均予以采信。
根据原、被告在庭审中陈述一致的内容以及以上被采信证据，本院经审理查明：2005年6月15日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》及其《补充协议》，约定原告购买由被告开发的位于成都市高新区永丰路24号国际花园由被告开发的商品房一套，房屋建筑面积165.76平方米，总价632 609元，房号2－1－2－3。双方还约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的5％向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款，被告于2005年8月26日向原告交付了房屋。被告一直未将办理房屋权属证书所需的资料提交给产权登记机关，原告至今未取得该房屋的权属证书。
另查明，原告2008年8月8日通过特快专递向被告寄送了索赔书，由被告工作人员王利琴签收。索赔书载明：（被告）一年内未办理房产证；合同面积大于办证面积，现本人要求按合同退赔所有金额等内容。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》主体适格，意思表示真实，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按约履行合同义务。被告在合同约定的时间内未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，酿成了本案纠纷，其应继续履行合同义务，协助原告办理其所购房屋的权属证书，包括该房屋的产权证书及国有土地使用权证书，故本院对原告的该项请求予以支持。
关于原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉请，被告提出原告该项诉请已经超过诉讼时效期间。本院认为，诉讼时效是指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求法院依诉讼程序强制义务人履行义务的权利。在本案中，被告于2005年8月26日向原告交房，根据双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告在2006年8月26日未取得诉争房屋的权属证书，即应知道自己的相关权利受到了侵害，并可依法向被告主张违约金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条关于向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；以及诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算的规定，原告请求被告给付该违约金的诉讼时效期间应从2006年10月25日起计算至2008年10月24日。同时，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第（二）项“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力：……（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；……”之规定，原告在2008年8月8日通过快递向被告发出索赔书且经被告工作人员签收，原告上述主张权利的行为已经发生了诉讼时效中断的法律后果，本案相关诉讼时效应从2008年8月8日重新起算至2010年8月7日。原告在此期间就相关问题起诉，并未超过诉讼时效。被告称索赔书内容不明、不包含违约金的主张，本院认为，原告在被告单位办公室的录像显示了索赔书的内容，其中载明由于被告一年内未办理房产证、合同面积大于办证面积，原告要求按合同退赔所有金额，其所称的“按合同退赔所有金额”联系索赔书的上下文内容及原、被告合同相关约定，应是涵盖了逾期办证的违约金，且被告未能就此提出反证，故本院对被告该辩称不予采纳。
对于被告主张调低违约金金额的要求，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本院结合本案具体情况，即考虑到迟延办证主要关系到当事人处分权的实现且原告并未具体证明被告迟延证对其造成的实际损失、原告对于办理房屋权属证书也需履行一定的配合义务等因素，认为被告的要求具有一定合理性，将该项违约金调整为原、被告合同约定金额的50％为宜，即被告应向原告支付迟延办证的违约金632 609×5％×50％＝15 815元。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”、第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，判决如下：
一、被告成都武侯房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内协助原告江蕾办理成都市高新区永丰路24号国际花园2幢1单元2楼3号房屋的权属证书；
二、被告成都武侯房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告江蕾支付迟延办理房屋权属证书的违约金15 815元；
三、驳回原告江蕾的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取295元，由被告成都武侯房地产开发有限责任公司负担（此款原告已预交，被告在给付上述款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。在指定期间未领取判决书的，上诉期从指定领取判决书期间届满之日的次日起开始计算。
代理审判员 张媛媛
二ＯＯ九年八月十七日
书 记 员 狄 强
川公网安备 51010502010672号
