原告成都武侯房地产开发有限责任公司与被告雷光均房屋买卖合同纠纷案
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原告成都武侯房地产开发有限责任公司与被告雷光均房屋买卖合同纠纷案
成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）高新民初字第628号
原告成都武侯房地产开发有限责任公司。住所地：成都市洗面桥下街25号。
法定代表人张苇，该公司总经理。
委托代理人邓小兵，男，汉族，1978年7月10日出生，住(略)。身份证号码：(略)。一般授权代理人。
被告雷光均，男，汉族，1973年5月22日出生，住(略)。身份证号码：(略)。
委托代理人章嘉戎，成都高新区芳草法律服务所法律工作者。一般授权代理人。
原告成都武侯房地产开发有限责任公司（以下简称武侯房地产公司）与被告雷光均房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年3月18日受理后，依法由代理审判员张媛媛独任审理，于2009年4月22日、6月4日公开开庭进行了审理。原告武侯房地产公司的委托代理人邓小兵，被告雷光均及其委托代理人章嘉戎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武侯房地产公司诉称，2005年1月26日，原告与被告签订商品房买卖合同（合同编号：B01993），被告购买原告开发的位于高新区永丰路24号“国际花园”8－2－10－3号建筑面积为84.23平方米的商品房，并在成都市房管局进行了备案登记（合同备案号：339819）。合同签订后，原告按合同要求交付了房屋。被告在支付了首付款62 663元后，选择以按揭方式支付尾款，但至今未成功办理按揭付款，也未以其他方式支付尾款。被告严重违约的行为给原告造成了巨大的经济损失，原告多次要求被告解决此事均未果。原告为此起诉来院，请求法院依法判令：1、解除原、被告之间的商品房买卖合同及补充协议；2、被告立即返还房屋并配合原告办理撤销备案登记手续；3、被告向原告支付违约金15 433.15元。
被告雷光均辩称，原告诉请与事实不符。被告在合同签订后就按合同及原告要求支付了相应首付款，原、被告在补充协议中约定了如何办理按揭贷款，至今没有办理按揭手续是原告在售房时将土地抵押给银行造成的，被告的相关条件符合规定，没有任何过错。原告要求解除合同的权利是形成权，应当在法定期限内行使，即在2006年1月26月前行使。原告并未行使，该权利已经消失。
原告为证明其诉请，向法院提供了以下证据材料：
1、2005年1月26日原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议2份。证明原、被告之间房屋买卖的事实及合同相关约定；
2、三份登载有被告公告的《成都商报》。证明被告交房以及办理产权证的时间；
3、国土使用权证书复印件2份。证明被告对成都高新区永丰路24号附1号土地取得了国土使用证，该处楼盘其他业主也已经办理了分户国土使用证。
被告为证明其辩称理由，向法庭提供了以下证据材料：
1、2005年1月26日原、被告签订的《商品房买卖合同》、补充协议2份及收据3张。证明原、被告之间房屋买卖的事实及合同相关约定，被告按照原告要求向其支付了首付款共计92 663元；
2、2006年9月28日《消防安全责任书》。证明原告没有解除合同；
3、2006年7月11日公证费发票1张。证明被告缴纳了为办理房屋按揭贷款所需的公证费用；
4、个人抵押贷款房屋综合保险保险单1张，保险单载明被保险人为雷光均，受益人为农行青羊支行，保险房屋为国际花园8－2－10－3。证明被告为房屋按揭贷款办理了所需的保险手续；
5、2006年7月4日开户的农行存折1本。证明被告为办理按揭在指定银行开户并按期存入相应款项；
6、2009年4月13日四川华衡会计师事务所有限公司出具的证明2份及雷光均的注册会计师证件。证明雷光均为在册注册会计师，月收入3 500元以上，且由单位按月统一缴存住房公积金；
7、被告申请法院向成都市高新区国土局调取的高新区永丰路24号的国有土地使用证复印件，载明土地使用者为被告，抵押土地面积为26492.74平方米，抵押期为2003年4月8日－2006年4月7日，抵押权人为中国农业银行成都市成华支行，注销土地抵押时间为2005年8月11日。证明被告不能办理按揭贷款的责任在于原告;
8、被告申请法院向中国农业银行成都市青羊支行个贷中心调查的被告个人信用报告1份、情况说明1份。证明雷光均个人信用良好、无贷款记录，从2004年12月起按月缴纳了个人住房公积金，“国际花园”系该行公积金委托贷款楼盘，共296户办理了公积金贷款，无“雷光均”客户，证明不能办理按揭贷款的原因不在于被告。
以上证据经过当庭举证、质证，被告对原告的证据1、2、3的真实性均无异议，但认为证据1中补充协议所载首付款数目与实际不符，且不能证明被告没有履行办理房屋按揭贷款的协助义务，证据2、3与本案无关。原告对被告证据的真实性均无异议，但认为不能证明被告履行了办理按揭贷款的义务，其中证据7不足以证明不能办理按揭贷款的责任在于原告，证据8可以证明原告的土地抵押问题并不影响办理按揭贷款手续。本院认证，原告的证据1，被告的证据1、3、4、5，具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，本院予以采信。原告的证据2、3，被告的证据2，无本案无关，本院不予采纳；被告的证据6、7、8，尚不足以证明被告没有办理按揭贷款的原因及责任在于原告，本院对其相关证明力不予采信。
根据原、被告在庭审中陈述一致的事实及以上被采信证据，法院经审理查明，原告与被告在2005年1月26日签订了1份《商品房买卖合同》及2份补充协议，由被告购买原告开发的位于成都高新区永丰路24号国际花园8－2－10－3号房屋，该房屋建筑面积84.23平方米，总价为308 663元，被告以按揭贷款方式支付房款。其中补充协议1.3约定，被告应无条件地配合银行等相关单位办理按揭手续，如因被告原因导致在协议签订之日起一个月内仍未办理完毕按揭贷款手续，则视被告违约，原告将直接行使合同解除权并不再通知被告，被告应向原告支付合同约定总房款5％的违约金；1.4约定，若因被告的原因导致银行不同意给予被告贷款或给予被告贷款额及贷款年限低于其申请数，被告应选择原告提供的其他付款方式或按银行批准的首付款及贷款年限来继续履行合同，否则视为被告违约，逾期15日原告有权解除合同并不再通知被告，被告应向原告支付合同约定总购房款5％的违约金，即15 433.15元。
合同签订后，被告为办理按揭贷款缴纳了公证费、购买了保险、在中国农业银行开立了存折存款，但至今未能办理按揭手续。原告已向被告交付房屋。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方真实意思表示，应属合法有效。被告在签约后至今未能办理按揭手续，原告有权依据补充协议1.3及1.4条要求解除合同。关于被告主张原告行使解除权至该权利发生之日起已经超过了法定期限（一年）的问题，本院经审查认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，法定解除权应在解除权发生之日起一年内行使。对于解除权发生之日，应依据原、被告签订协议的相关条款内容来确定。本案中，原、被告在2005年1月26日签订购房合同及补充协议，根据补充协议1.3，被告如在协议签订之日起一个月内即2005年2月25日仍未办理完毕按揭贷款手续，原告即有权解除合同并要求被告支付违约金，因此，原告若在2006年2月24日仍未行使解除权，即已丧失该权利。根据补充协议1.4，如因被告原因银行不同意给予贷款，被告应选择出卖人提供的其他付款方式来继续履行合同，逾期十五日原告有权解除合同并要求被告支付违约金。在本案中，原告既未证明未能办理按揭贷款的原因在于被告，也未证明其要求被告以其他方式继续履行合同，因此原告主张依据该条解除合同及由被告承担违约金15 433.15元亦不能成立。综上，法院对原告的相关诉请不予支持。由于原、被告之间的合同并未解除，因此双方应继续履行合同相关义务。本院对原告要求被告返还房屋并配合其办理撤销备案登记手续的诉请不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，判决如下：
驳回原告成都武侯房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
本案案件受理费减半收取3 081元，由原告成都武侯房地产开发有限责任公司负担2 800元，被告雷光均负担281元（此款原告已预交，被告支付部分在本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。在指定期间未领取判决书的，上诉期从指定领取判决书期间届满之日的次日起开始计算。
代理审判员 张媛媛
二ＯＯ九年六月四日
书 记 员 狄 强
成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）高新民初字第628号
原告成都武侯房地产开发有限责任公司。住所地：成都市洗面桥下街25号。
法定代表人张苇，该公司总经理。
委托代理人邓小兵，男，汉族，1978年7月10日出生，住(略)。身份证号码：(略)。一般授权代理人。
被告雷光均，男，汉族，1973年5月22日出生，住(略)。身份证号码：(略)。
委托代理人章嘉戎，成都高新区芳草法律服务所法律工作者。一般授权代理人。
原告成都武侯房地产开发有限责任公司（以下简称武侯房地产公司）与被告雷光均房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年3月18日受理后，依法由代理审判员张媛媛独任审理，于2009年4月22日、6月4日公开开庭进行了审理。原告武侯房地产公司的委托代理人邓小兵，被告雷光均及其委托代理人章嘉戎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武侯房地产公司诉称，2005年1月26日，原告与被告签订商品房买卖合同（合同编号：B01993），被告购买原告开发的位于高新区永丰路24号“国际花园”8－2－10－3号建筑面积为84.23平方米的商品房，并在成都市房管局进行了备案登记（合同备案号：339819）。合同签订后，原告按合同要求交付了房屋。被告在支付了首付款62 663元后，选择以按揭方式支付尾款，但至今未成功办理按揭付款，也未以其他方式支付尾款。被告严重违约的行为给原告造成了巨大的经济损失，原告多次要求被告解决此事均未果。原告为此起诉来院，请求法院依法判令：1、解除原、被告之间的商品房买卖合同及补充协议；2、被告立即返还房屋并配合原告办理撤销备案登记手续；3、被告向原告支付违约金15 433.15元。
被告雷光均辩称，原告诉请与事实不符。被告在合同签订后就按合同及原告要求支付了相应首付款，原、被告在补充协议中约定了如何办理按揭贷款，至今没有办理按揭手续是原告在售房时将土地抵押给银行造成的，被告的相关条件符合规定，没有任何过错。原告要求解除合同的权利是形成权，应当在法定期限内行使，即在2006年1月26月前行使。原告并未行使，该权利已经消失。
原告为证明其诉请，向法院提供了以下证据材料：
1、2005年1月26日原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议2份。证明原、被告之间房屋买卖的事实及合同相关约定；
2、三份登载有被告公告的《成都商报》。证明被告交房以及办理产权证的时间；
3、国土使用权证书复印件2份。证明被告对成都高新区永丰路24号附1号土地取得了国土使用证，该处楼盘其他业主也已经办理了分户国土使用证。
被告为证明其辩称理由，向法庭提供了以下证据材料：
1、2005年1月26日原、被告签订的《商品房买卖合同》、补充协议2份及收据3张。证明原、被告之间房屋买卖的事实及合同相关约定，被告按照原告要求向其支付了首付款共计92 663元；
2、2006年9月28日《消防安全责任书》。证明原告没有解除合同；
3、2006年7月11日公证费发票1张。证明被告缴纳了为办理房屋按揭贷款所需的公证费用；
4、个人抵押贷款房屋综合保险保险单1张，保险单载明被保险人为雷光均，受益人为农行青羊支行，保险房屋为国际花园8－2－10－3。证明被告为房屋按揭贷款办理了所需的保险手续；
5、2006年7月4日开户的农行存折1本。证明被告为办理按揭在指定银行开户并按期存入相应款项；
6、2009年4月13日四川华衡会计师事务所有限公司出具的证明2份及雷光均的注册会计师证件。证明雷光均为在册注册会计师，月收入3 500元以上，且由单位按月统一缴存住房公积金；
7、被告申请法院向成都市高新区国土局调取的高新区永丰路24号的国有土地使用证复印件，载明土地使用者为被告，抵押土地面积为26492.74平方米，抵押期为2003年4月8日－2006年4月7日，抵押权人为中国农业银行成都市成华支行，注销土地抵押时间为2005年8月11日。证明被告不能办理按揭贷款的责任在于原告;
8、被告申请法院向中国农业银行成都市青羊支行个贷中心调查的被告个人信用报告1份、情况说明1份。证明雷光均个人信用良好、无贷款记录，从2004年12月起按月缴纳了个人住房公积金，“国际花园”系该行公积金委托贷款楼盘，共296户办理了公积金贷款，无“雷光均”客户，证明不能办理按揭贷款的原因不在于被告。
以上证据经过当庭举证、质证，被告对原告的证据1、2、3的真实性均无异议，但认为证据1中补充协议所载首付款数目与实际不符，且不能证明被告没有履行办理房屋按揭贷款的协助义务，证据2、3与本案无关。原告对被告证据的真实性均无异议，但认为不能证明被告履行了办理按揭贷款的义务，其中证据7不足以证明不能办理按揭贷款的责任在于原告，证据8可以证明原告的土地抵押问题并不影响办理按揭贷款手续。本院认证，原告的证据1，被告的证据1、3、4、5，具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，本院予以采信。原告的证据2、3，被告的证据2，无本案无关，本院不予采纳；被告的证据6、7、8，尚不足以证明被告没有办理按揭贷款的原因及责任在于原告，本院对其相关证明力不予采信。
根据原、被告在庭审中陈述一致的事实及以上被采信证据，法院经审理查明，原告与被告在2005年1月26日签订了1份《商品房买卖合同》及2份补充协议，由被告购买原告开发的位于成都高新区永丰路24号国际花园8－2－10－3号房屋，该房屋建筑面积84.23平方米，总价为308 663元，被告以按揭贷款方式支付房款。其中补充协议1.3约定，被告应无条件地配合银行等相关单位办理按揭手续，如因被告原因导致在协议签订之日起一个月内仍未办理完毕按揭贷款手续，则视被告违约，原告将直接行使合同解除权并不再通知被告，被告应向原告支付合同约定总房款5％的违约金；1.4约定，若因被告的原因导致银行不同意给予被告贷款或给予被告贷款额及贷款年限低于其申请数，被告应选择原告提供的其他付款方式或按银行批准的首付款及贷款年限来继续履行合同，否则视为被告违约，逾期15日原告有权解除合同并不再通知被告，被告应向原告支付合同约定总购房款5％的违约金，即15 433.15元。
合同签订后，被告为办理按揭贷款缴纳了公证费、购买了保险、在中国农业银行开立了存折存款，但至今未能办理按揭手续。原告已向被告交付房屋。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方真实意思表示，应属合法有效。被告在签约后至今未能办理按揭手续，原告有权依据补充协议1.3及1.4条要求解除合同。关于被告主张原告行使解除权至该权利发生之日起已经超过了法定期限（一年）的问题，本院经审查认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，法定解除权应在解除权发生之日起一年内行使。对于解除权发生之日，应依据原、被告签订协议的相关条款内容来确定。本案中，原、被告在2005年1月26日签订购房合同及补充协议，根据补充协议1.3，被告如在协议签订之日起一个月内即2005年2月25日仍未办理完毕按揭贷款手续，原告即有权解除合同并要求被告支付违约金，因此，原告若在2006年2月24日仍未行使解除权，即已丧失该权利。根据补充协议1.4，如因被告原因银行不同意给予贷款，被告应选择出卖人提供的其他付款方式来继续履行合同，逾期十五日原告有权解除合同并要求被告支付违约金。在本案中，原告既未证明未能办理按揭贷款的原因在于被告，也未证明其要求被告以其他方式继续履行合同，因此原告主张依据该条解除合同及由被告承担违约金15 433.15元亦不能成立。综上，法院对原告的相关诉请不予支持。由于原、被告之间的合同并未解除，因此双方应继续履行合同相关义务。本院对原告要求被告返还房屋并配合其办理撤销备案登记手续的诉请不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，判决如下：
驳回原告成都武侯房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
本案案件受理费减半收取3 081元，由原告成都武侯房地产开发有限责任公司负担2 800元，被告雷光均负担281元（此款原告已预交，被告支付部分在本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。在指定期间未领取判决书的，上诉期从指定领取判决书期间届满之日的次日起开始计算。
代理审判员 张媛媛
二ＯＯ九年六月四日
书 记 员 狄 强
川公网安备 51010502010672号
