原告成都武侯房地产开发有限责任公司与被告尹建房屋买卖合同纠纷案
来源： 时间：2012-10-14 点击次数：
原告成都武侯房地产开发有限责任公司与被告尹建房屋买卖合同纠纷案
成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）高新民初字第627号
原告成都武侯房地产开发有限责任公司。住所地：成都市洗面桥下街25号。
法定代表人张苇，该公司总经理。
委托代理人邓小兵，男，汉族，1978年7月10日出生，住(略)。身份证号码：(略)。一般授权代理人。
被告尹建，男，汉族，1971年3月20日出生，住(略)。身份证号码：(略)。
委托代理人周永勇，四川发现律师事务所律师。特别授权代理人。
原告成都武侯房地产开发有限责任公司（以下简称武侯房地产公司）与被告尹建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年3月18日受理后，依法由代理审判员张媛媛独任审理，于2009年4月22日、6月4日公开开庭进行了审理。原告武侯房地产公司的委托代理人邓小兵、被告尹建及其委托代理人周永勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武侯房地产公司诉称，2005年2月28日，原告与被告签订商品房买卖合同（合同编号：B02057），被告购买原告开发的位于高新区永丰路24号“国际花园”7－2－13－5号建筑面积为61.29平方米的商品房，并在成都市房管局进行了备案登记（合同备案号：346582。合同签订后，原告按合同要求交付了房屋。被告在支付了首付款75 065元后，选择以按揭方式支付尾款，但至今未成功办理按揭付款，也未以其他方式支付尾款。被告严重违约的行为给原告造成了巨大的经济损失，原告多次要求被告解决此事均未果。原告为此起诉来院，请求法院依法判令：1、解除原、被告之间的商品房买卖合同及补充协议；2、被告立即返还房屋并配合原告办理撤销备案登记手续；3、被告向原告支付违约金12 003.25元。
被告尹建辩称，1、原告的诉请没有事实依据。合同中明确约定以按揭方式支付房款，在合同第6、8条和补充协议第1条中均约定了办理按揭手续是原告的义务，而且被告按照原告要求，办理了按揭房屋保险手续和存入按揭款的存折，被告已经履行了合同约定的相关义务；被告支付首付款后，是原告没有按时办理大国土使用权的解封手续造成了被告没能办理按揭手续； 2、原告诉请解除合同，解除权是形成权，法定行使期限是一年。合同约定被告于2005年4月4日前就要配合原告办理房屋按揭手续，故原告认为被告违约，应当在2006年4月4日前行使解除权，而原告没有向被告发出任何解除通知，原告现在已经丧失了该权利；3、根据合同约定，交房应当有两个条件，即房屋验收合格，被告已经支付房款。既然原告已经将房屋交付给了被告，可以推知，被告履行了办理按揭手续的相关义务。被告已经对房屋进行了装修并一直居住在其中。
原告为证明其诉请，向法院提供了以下证据材料：
1、2005年2月28日原、被告签订的《商品房买卖合同》及3份补充协议。证明原、被告之间房屋买卖的事实及合同相关约定；
2、三份登载有被告公告的《成都商报》。证明被告交房以及办理产权证的时间；
3、国土使用权证书复印件2份。证明被告对成都高新区永丰路24号附1号土地取得了国土使用证，该处楼盘其他业主也已经办理了分户国土使用证。
被告为证明其辩称理由，向法庭提供了以下证据材料：
1、2005年2月28日原、被告签订的《商品房买卖合同》、备案表及3份补充协议。证明原、被告之间房屋买卖的事实及合同相关约定；
2、2005年6月21日开户的农行存折1本。证明被告为办理按揭在指定银行开户并按期存入相应款项；
3、房屋保险保险单及购买保险发票各1张，保险单载明投保人、被保险人为尹建，受益人为农行成华支行，保险房屋地址为成都市永丰路24号7－2－13－5。证明被告为房屋按揭贷款办理了所需的保险手续；
4、2009年4月2日建设银行成都市新华支行开具的证明。证明尹建在建设银行无不良还款记录；
5、收据11张。证明尹建在国际花园7－2－13－5已经装修、居住及缴纳物管费的事实。
以上证据经当庭举证、质证，被告对原告提供的证据1、2、3的真实性无异议，但认为证据1不能证明未能办理按揭贷款的责任在于被告，证据2、3与本案无关。原告对被告的证据1、2、3、4、5的真实性均无异议，但认为证据1、5不能证明被告按照合同约定办理了按揭贷款手续，证据2、3、4与本案无关。本院认证，原告提供的证据1，被告提供的证据1、2、3、5，具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案相关待证事实，法院予以采信。原告的证据2、3，被告的证据4，与本案没有关联，法院不予采纳。
根据原、被告在庭审中陈述一致的事实及以上被采信证据，法院经审理查明，原告与被告在2005年2月28日签订了1份《商品房买卖合同》，还签订了3份补充协议，被告购买原告开发的位于成都高新区永丰路24号国际花园7－2－13－5号房屋，该房屋建筑面积62.06平方米，总价为240 065元，被告以按揭贷款方式支付房款。其中补充协议（一）1.3约定，被告应无条件地配合银行等相关单位办理按揭手续，如因被告原因导致在协议签订之日起一个月内仍未办理完毕按揭贷款手续，则视被告违约，原告将直接行使合同解除权并不再通知被告，被告应向原告支付合同约定总房款5％的违约金；1.4约定，若因被告的原因导致银行不同意给予被告贷款或给予被告贷款额及贷款年限低于其申请数，被告应选择原告提供的其他付款方式或按银行批准的首付款及贷款年限来继续履行合同，否则视为被告违约，逾期15日原告有权解除合同并不再通知被告，被告应向原告支付合同约定总购房款5％的违约金，即12 003.25元。
合同签订后，被告为办理按揭贷款购买了保险、在中国农业银行开立了存折存款，但至今未能办理按揭手续。原告已向被告交付房屋，被告对房屋装修后入住。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方真实意思表示，应属合法有效。被告在签约后至今未能办理按揭手续，原告有权依据补充协议1.3及1.4条要求解除合同。关于被告主张原告行使解除权至该权利发生之日起已经超过了法定期限（一年）的问题，本院经审查认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，法定解除权应在解除权发生之日起一年内行使。解除权发生之日，应依据原、被告签订协议的相关条款内容来确定。本案中，原、被告在2005年3月3日的补充协议1.3约定，被告如在协议签订之日起一个月内即2005年3月2日仍未办理完毕按揭贷款手续，原告即有权解除合同并要求被告支付违约金，因此，原告若在2006年3月1日仍未行使解除权，即已丧失该权利。根据补充协议1.4，如因被告原因银行不同意给予贷款，被告应选择出卖人提供的其他付款方式来继续履行合同，逾期十五日原告有权解除合同并要求被告支付违约金。在本案中，原告既未证明未能办理按揭贷款的原因在于被告，也未证明其要求被告以其他方式继续履行合同，因此原告主张依据该条解除合同及由被告承担违约金12 003.25元亦不能成立。综上，法院对原告的相关诉请不予支持。由于原、被告之间的合同并未解除，因此双方应继续履行合同相关义务。本院对原告要求被告返还房屋并配合其办理撤销备案登记手续的诉请不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，判决如下：
驳回原告成都武侯房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
本案案件受理费减半收取2 541元，由原告成都武侯房地产开发有限责任公司负担2300元，被告尹建负担241元（此款原告已预交，被告支付部分在本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。在指定期间未领取判决书的，上诉期从指定领取判决书期间届满之日的次日起开始计算。
代理审判员 张媛媛
二ＯＯ九年六月四日
书 记 员 狄 强
成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）高新民初字第627号
原告成都武侯房地产开发有限责任公司。住所地：成都市洗面桥下街25号。
法定代表人张苇，该公司总经理。
委托代理人邓小兵，男，汉族，1978年7月10日出生，住(略)。身份证号码：(略)。一般授权代理人。
被告尹建，男，汉族，1971年3月20日出生，住(略)。身份证号码：(略)。
委托代理人周永勇，四川发现律师事务所律师。特别授权代理人。
原告成都武侯房地产开发有限责任公司（以下简称武侯房地产公司）与被告尹建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年3月18日受理后，依法由代理审判员张媛媛独任审理，于2009年4月22日、6月4日公开开庭进行了审理。原告武侯房地产公司的委托代理人邓小兵、被告尹建及其委托代理人周永勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武侯房地产公司诉称，2005年2月28日，原告与被告签订商品房买卖合同（合同编号：B02057），被告购买原告开发的位于高新区永丰路24号“国际花园”7－2－13－5号建筑面积为61.29平方米的商品房，并在成都市房管局进行了备案登记（合同备案号：346582。合同签订后，原告按合同要求交付了房屋。被告在支付了首付款75 065元后，选择以按揭方式支付尾款，但至今未成功办理按揭付款，也未以其他方式支付尾款。被告严重违约的行为给原告造成了巨大的经济损失，原告多次要求被告解决此事均未果。原告为此起诉来院，请求法院依法判令：1、解除原、被告之间的商品房买卖合同及补充协议；2、被告立即返还房屋并配合原告办理撤销备案登记手续；3、被告向原告支付违约金12 003.25元。
被告尹建辩称，1、原告的诉请没有事实依据。合同中明确约定以按揭方式支付房款，在合同第6、8条和补充协议第1条中均约定了办理按揭手续是原告的义务，而且被告按照原告要求，办理了按揭房屋保险手续和存入按揭款的存折，被告已经履行了合同约定的相关义务；被告支付首付款后，是原告没有按时办理大国土使用权的解封手续造成了被告没能办理按揭手续； 2、原告诉请解除合同，解除权是形成权，法定行使期限是一年。合同约定被告于2005年4月4日前就要配合原告办理房屋按揭手续，故原告认为被告违约，应当在2006年4月4日前行使解除权，而原告没有向被告发出任何解除通知，原告现在已经丧失了该权利；3、根据合同约定，交房应当有两个条件，即房屋验收合格，被告已经支付房款。既然原告已经将房屋交付给了被告，可以推知，被告履行了办理按揭手续的相关义务。被告已经对房屋进行了装修并一直居住在其中。
原告为证明其诉请，向法院提供了以下证据材料：
1、2005年2月28日原、被告签订的《商品房买卖合同》及3份补充协议。证明原、被告之间房屋买卖的事实及合同相关约定；
2、三份登载有被告公告的《成都商报》。证明被告交房以及办理产权证的时间；
3、国土使用权证书复印件2份。证明被告对成都高新区永丰路24号附1号土地取得了国土使用证，该处楼盘其他业主也已经办理了分户国土使用证。
被告为证明其辩称理由，向法庭提供了以下证据材料：
1、2005年2月28日原、被告签订的《商品房买卖合同》、备案表及3份补充协议。证明原、被告之间房屋买卖的事实及合同相关约定；
2、2005年6月21日开户的农行存折1本。证明被告为办理按揭在指定银行开户并按期存入相应款项；
3、房屋保险保险单及购买保险发票各1张，保险单载明投保人、被保险人为尹建，受益人为农行成华支行，保险房屋地址为成都市永丰路24号7－2－13－5。证明被告为房屋按揭贷款办理了所需的保险手续；
4、2009年4月2日建设银行成都市新华支行开具的证明。证明尹建在建设银行无不良还款记录；
5、收据11张。证明尹建在国际花园7－2－13－5已经装修、居住及缴纳物管费的事实。
以上证据经当庭举证、质证，被告对原告提供的证据1、2、3的真实性无异议，但认为证据1不能证明未能办理按揭贷款的责任在于被告，证据2、3与本案无关。原告对被告的证据1、2、3、4、5的真实性均无异议，但认为证据1、5不能证明被告按照合同约定办理了按揭贷款手续，证据2、3、4与本案无关。本院认证，原告提供的证据1，被告提供的证据1、2、3、5，具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案相关待证事实，法院予以采信。原告的证据2、3，被告的证据4，与本案没有关联，法院不予采纳。
根据原、被告在庭审中陈述一致的事实及以上被采信证据，法院经审理查明，原告与被告在2005年2月28日签订了1份《商品房买卖合同》，还签订了3份补充协议，被告购买原告开发的位于成都高新区永丰路24号国际花园7－2－13－5号房屋，该房屋建筑面积62.06平方米，总价为240 065元，被告以按揭贷款方式支付房款。其中补充协议（一）1.3约定，被告应无条件地配合银行等相关单位办理按揭手续，如因被告原因导致在协议签订之日起一个月内仍未办理完毕按揭贷款手续，则视被告违约，原告将直接行使合同解除权并不再通知被告，被告应向原告支付合同约定总房款5％的违约金；1.4约定，若因被告的原因导致银行不同意给予被告贷款或给予被告贷款额及贷款年限低于其申请数，被告应选择原告提供的其他付款方式或按银行批准的首付款及贷款年限来继续履行合同，否则视为被告违约，逾期15日原告有权解除合同并不再通知被告，被告应向原告支付合同约定总购房款5％的违约金，即12 003.25元。
合同签订后，被告为办理按揭贷款购买了保险、在中国农业银行开立了存折存款，但至今未能办理按揭手续。原告已向被告交付房屋，被告对房屋装修后入住。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方真实意思表示，应属合法有效。被告在签约后至今未能办理按揭手续，原告有权依据补充协议1.3及1.4条要求解除合同。关于被告主张原告行使解除权至该权利发生之日起已经超过了法定期限（一年）的问题，本院经审查认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，法定解除权应在解除权发生之日起一年内行使。解除权发生之日，应依据原、被告签订协议的相关条款内容来确定。本案中，原、被告在2005年3月3日的补充协议1.3约定，被告如在协议签订之日起一个月内即2005年3月2日仍未办理完毕按揭贷款手续，原告即有权解除合同并要求被告支付违约金，因此，原告若在2006年3月1日仍未行使解除权，即已丧失该权利。根据补充协议1.4，如因被告原因银行不同意给予贷款，被告应选择出卖人提供的其他付款方式来继续履行合同，逾期十五日原告有权解除合同并要求被告支付违约金。在本案中，原告既未证明未能办理按揭贷款的原因在于被告，也未证明其要求被告以其他方式继续履行合同，因此原告主张依据该条解除合同及由被告承担违约金12 003.25元亦不能成立。综上，法院对原告的相关诉请不予支持。由于原、被告之间的合同并未解除，因此双方应继续履行合同相关义务。本院对原告要求被告返还房屋并配合其办理撤销备案登记手续的诉请不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，判决如下：
驳回原告成都武侯房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
本案案件受理费减半收取2 541元，由原告成都武侯房地产开发有限责任公司负担2300元，被告尹建负担241元（此款原告已预交，被告支付部分在本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。在指定期间未领取判决书的，上诉期从指定领取判决书期间届满之日的次日起开始计算。
代理审判员 张媛媛
二ＯＯ九年六月四日
书 记 员 狄 强
川公网安备 51010502010672号
