原告成都港美联房地产顾问有限公司谢宏与被告张春艳居间合同纠纷案
来源： 时间：2012-10-14 点击次数：
原告成都港美联房地产顾问有限公司谢宏与被告张春艳居间合同纠纷案
成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）高新民初字第27号
原告成都港美联房地产顾问有限公司。住所地：成都市锦江区大业路6号1栋3单元5楼901室。
法定代表人郭应龙，该公司董事长。
委托代理人戴敬忠，四川展华律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人肖春，四川展华律师事务所律师。一般授权代理人。
被告张春燕，女，汉族，1980年9月28日出生，住(略)。身份证号码：(略)。
被告谢宏，男，汉族，1968年9月24日出生，住(略)。身份证号码：(略)。
二被告的委托代理人李怡陶，成都市锦江区合评法律服务所法律工作者。特别授权代理人。
二被告的委托代理人沈海波，成都市锦江区合评法律服务所法律工作者。一般授权代理人。
原告成都港美联房地产顾问有限公司（以下简称港美联顾问公司）诉被告张春燕居间合同纠纷一案，本院于2008年11月20日受理后，依法由代理审判员王俐独任审判，因本案诉争的《买卖转让合约》中出卖人为张春艳、谢宏，二人系夫妻关系，本案债权债务关系是否成立与谢宏有直接利害关系，根据原告申请，本院追加谢宏为共同被告参加本案诉讼，并于2009年1月12日公开开庭进行了审理。原告港美联顾问公司的委托代理人戴敬忠、肖春，被告张春燕、谢宏的委托代理人李怡陶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告港美联顾问公司诉称，经原告提供中介和咨询服务，促成二被告（卖方）与鄢立新（买方）就位于成都市高新区创业路53号维多利亚的房屋达成了买卖合约，原、被告与鄢立新三方于2008年6月23日签订了《买卖转让合约》，约定被告应于合同签订时即向原告支付中介服务费23 000元，如被告违约则应按不低于房屋成交价的3%即25 500元支付服务费。合同签订后，被告并未按时支付服务费，经原告多次催告无果。故诉至法院请求：1、判令被告向原告支付服务费25 500元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告张春燕、谢宏辩称，第一，原告未履行居间事务，未促成被告房屋出售交易，不得要求支付报酬；第二，买卖转让合约仅为居间合同并非房屋买卖合同，且无一项合同内容得以实际履行，故买卖合同并未成立；第三，居间合同中“合同不成立时，被告应补偿原告25 500元；合同成立时，被告应支付原告居间服务费23 000元”的约定内容明显于有悖于公平原则和原、被告权利义务相一致原则，应为无效。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
原告港美联顾问公司为支持诉讼请求及事实主张，举证如下：
1、2008年6月23日原、被告、鄢立新签订的《买卖转让合约》原件1份，拟证明买卖双方经原告提供的中介服务签订了合同且已生效，一方违约，应按合同约定给付中介服务费；
2、《房屋信息摘要》原件1份，拟证明被告在签订上述买卖转让合约后很短时间内便将房屋出卖给了其他人，被告明显违约。
被告对上述两份证据的真实性、合法性均无异议，但认为根据法律规定房屋买卖应签订成都市房地产买卖合同，故证据1买卖转让合约并未生效，且未实际履行；同时，原告并未促成双方买卖合同的成立，理由为：原告向买受人商谈的购买价格为85万元，而与被告商谈的出卖价格却只有80万元。双方约定的中介服务费仅有23 000元，其余27 000元虽包含被告应支付的税费，但税费也多不至此，故签订合同后被告当即表示不愿出卖；证据2与本案无关。
被告张春燕、谢宏为支持答辩意见及事实主张，申请证人王智勇到庭作证，证明证人夫妇二人在原告处看中被告欲出售的房屋后，经与原告商谈，愿以85万元的价格购买。买卖转让合约签订当日，其与原、被告三方到场商谈相关事宜，并在合约上签字盖章。签字后，被告因对原告提供的中介服务不满而当场表示不愿出卖并随即离开现场。当晚被告电话告知证人其不愿出卖房屋。按合同约定，证人本应支付的20万元定金，因被告明确表示不出卖房屋且大额取款需提前与银行预约，故亦未实际支付。
原告认为证人王智勇是本案买卖合同当事人，与本案有利害关系，且证言内容部分与事实不符，不足以证明被告答辩主张；同时，合同签订后，买卖双方均各自拿走合同。
本院经审查认为，原、被告提供的证据均来源合法，内容真实，且与本案待证事实具有关联性，故本院均予以采信。
经审理查明，原告港美联顾问公司系从事房地产咨询、经纪等中介服务公司。被告张春艳、谢宏向该公司提供了二人欲出卖位于成都高新区创业路53号维多利亚小区1栋3单元3楼1号房屋的相关信息。后，证人之妻鄢立新通过该公司了解到上述信息，并与原告港美联顾问公司商议后表示愿以85万元价格购买。2008年6月23日，原、被告及鄢立新三方共同签订了《买卖转让合约》（原告为丙方，二被告为甲方，鄢立新为乙方），约定由二被告将上述房屋（所有权证号：权1171478、建筑面积90.04平方米）以850 000元的价格以及以分期付款方式出卖给鄢立新，并于2008年7月25日交付房屋。同时，合约第14条约定“基于丙方提供之中介咨询服务，甲方同意支付予丙方23 000元作为丙方的服务费，……，甲乙双方签订合约时同意即时支付上述费用予丙方”；第15条约定“甲乙双方同意签署本合约之后在任何情况下，基于丙方已提供服务，若甲方或乙方任何一方未能履行本合约之条款卖出或买入该物业及其他违反本合约之条款等违约行为，则毁约之一方须即时支付丙方在上述交易中所应收甲乙双方之服务费总金额（不少于上述楼价的百分之三金额）为服务费”；第16条约定“签署本合约后，如甲乙双方在未得丙方同意下擅自取消本合约，则甲乙双方将同时以及分别成为本合约之毁约者，甲乙双方同意仍须各自支付本合约甲乙双方约定应付丙方之服务费”；第17条约定“按政府有关规定，甲方在该物业交易中需付一切税费……”。双方还补充约定“在房款850 000元中，除去中介费23 000元，张春艳净收827 000元”。该合约签订后至今未履行。
另查明，2008年7月11日二被告将诉争房屋出卖给王毅，并办理了所有权变更登记。该房屋现登记在王毅名下。
本院认为，本案二被告通过原告提供媒介服务，与证人鄢立新签订的《买卖转让合约》实际包含了房屋买卖合同和居间合同两个法律关系。就买卖合同而言，合同当事人为二被告与鄢立新，双方就标的物、价款、支付方式等作出了明确约定；就居间合同而言，合同当事人为原、被告及鄢立新三方，其中委托人为二被告及鄢立新，居间人为原告。按约定内容，三方权利义务应认定如下：1、合约第14条约定了居间人应收取的服务费为23 000元，该报酬由二被告负担；2、合约第15条约定了合同签署后，若买卖双方不履行合同义务而应分别向居间人支付数额为居间人应收取的服务费金额且不少于房屋价款百分之三的服务费；3、合约第16条约定了合约签署后，若买卖双方未经居间人书面同意擅自解除合约，二被告仍应向居间人支付约定服务费；4、合约第17条约定，诉争房屋买卖过程中产生的所有税费由二被告负担。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”、第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”之规定，本案争点在于：一、原告是否促成了二被告与鄢立新的房屋买卖合同成立，即二被告是否应向原告支付居间报酬；二、若合同成立，二被告应以何标准支付居间报酬。
一、判断原告是否促成本案房屋买卖合同的成立，首先要看原告是否为订立合同提供了媒介服务，其次要看原告是否促成了合同的成立。本院认为，本案为二手房交易，原告作为从事房地产中介咨询服务公司，其为买卖双方提供了便捷交易的信息平台：在收集房源中，对二被告是否享有房屋权属以及房屋的真实性进行了必要的审查及信息登记；在公布房源中，将相关信息提供给不特定第三人以供选择购买；在签订合同中，力图促成买卖双方达成合意，因此应认定原告实际提供了必要的媒介服务。其次，本案房屋买卖合同是否成立。对此，原告主张三方均在合同上签字确认，故合同成立；二被告则认为首先，原告在未解释其提供的格式合同的情况下催促双方签字，有违居间义务；其次，就被告负担过户税费的金额问题双方发生实质性分歧，原告称需支付三万元，而据被告了解至多不超过一万元，且被告签字后当即表示不再出卖房屋，该合同也并未履行，因此合同并未成立。本院认为，所谓合同的成立，是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。合同的成立必须存在订约当事人；订约当事人对主要条款达成合意；有要约和承诺阶段；订立合同时合同标的可履行性。就本案而言，房屋买卖合同的主要条款应为标的物房屋及价款。从合同内容看，双方已明确约定二被告将诉争房屋以850 000元的价格出卖给鄢立新，并向原告支付居间报酬23 000元，二被告净收827 000元，并由二被告承担房屋过户产生的所有税费。二被告在庭审中也对上述约定予以认可，因此应当认定双方已就房屋买卖合同的主要条款达成合意，同时满足其他合同成立要件，合同成立。至于房屋过户税费的具体金额问题，因双方已明确由出卖人承担，且上述税费实际产生的金额有赖于买卖合同的实际履行及房地产管理部门行政管理文件的相关规定，该费用的产生并非处于合同订立当时，其不影响合同的成立与否，故被告该项答辩意见不能成立。因原告促成了本案买卖合同成立，故二被告应当向原告支付居间报酬。
二、二被告应以何标准支付居间报酬。对此，原告主张合同成立后，因二被告的原因导致合同未实际履行，二被告系违约方，故应按合同第15条由其支付楼价百分之三的服务费计25 500元。本院认为，关于居间报酬，本案合同14条、15条、16条就三种情况分别作出约定：合同正常履行的，由出卖人支付居间报酬23 000元；合同签订后，买卖一方违约不履行出卖或买受等义务的，则违约一方应承担居间报酬，金额为“丙方应收甲乙双方之服务费总金额（不少于上述楼价的百分之三金额）”；合同签订后，买卖双方未征得居间人同意而解除合同的，出卖人仍应支付约定报酬。上述约定应约束居间合同双方当事人。本案二被告在合同成立后表示不再出卖房屋，属上述第二种情形，应适用合同第15条的约定处理。从该条字面文义理解，“甲乙双方之服务费总金额”应为该情形下居间报酬的直接计算依据，“不少于上述楼价的百分之三金额”是对上述直接计算依据的补充限定，即居间报酬的最低限额。因本案“甲乙双方之服务费总金额”即为23 000元，低于上述最低额限额，故二被告应向原告支付25 500元的服务费。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定，判决如下：
被告张春艳、谢宏于本判决生效后十日内向原告成都港美联房地产顾问有限公司支付服务费25 500元。
案件受理费减半收取219元，由被告张春艳、谢宏负担（此款原告已预交，二被告在履行上述判决义务时将该款一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 王 俐
二ＯＯ九年二月十日
书 记 员 范 莉
成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）高新民初字第27号
原告成都港美联房地产顾问有限公司。住所地：成都市锦江区大业路6号1栋3单元5楼901室。
法定代表人郭应龙，该公司董事长。
委托代理人戴敬忠，四川展华律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人肖春，四川展华律师事务所律师。一般授权代理人。
被告张春燕，女，汉族，1980年9月28日出生，住(略)。身份证号码：(略)。
被告谢宏，男，汉族，1968年9月24日出生，住(略)。身份证号码：(略)。
二被告的委托代理人李怡陶，成都市锦江区合评法律服务所法律工作者。特别授权代理人。
二被告的委托代理人沈海波，成都市锦江区合评法律服务所法律工作者。一般授权代理人。
原告成都港美联房地产顾问有限公司（以下简称港美联顾问公司）诉被告张春燕居间合同纠纷一案，本院于2008年11月20日受理后，依法由代理审判员王俐独任审判，因本案诉争的《买卖转让合约》中出卖人为张春艳、谢宏，二人系夫妻关系，本案债权债务关系是否成立与谢宏有直接利害关系，根据原告申请，本院追加谢宏为共同被告参加本案诉讼，并于2009年1月12日公开开庭进行了审理。原告港美联顾问公司的委托代理人戴敬忠、肖春，被告张春燕、谢宏的委托代理人李怡陶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告港美联顾问公司诉称，经原告提供中介和咨询服务，促成二被告（卖方）与鄢立新（买方）就位于成都市高新区创业路53号维多利亚的房屋达成了买卖合约，原、被告与鄢立新三方于2008年6月23日签订了《买卖转让合约》，约定被告应于合同签订时即向原告支付中介服务费23 000元，如被告违约则应按不低于房屋成交价的3%即25 500元支付服务费。合同签订后，被告并未按时支付服务费，经原告多次催告无果。故诉至法院请求：1、判令被告向原告支付服务费25 500元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告张春燕、谢宏辩称，第一，原告未履行居间事务，未促成被告房屋出售交易，不得要求支付报酬；第二，买卖转让合约仅为居间合同并非房屋买卖合同，且无一项合同内容得以实际履行，故买卖合同并未成立；第三，居间合同中“合同不成立时，被告应补偿原告25 500元；合同成立时，被告应支付原告居间服务费23 000元”的约定内容明显于有悖于公平原则和原、被告权利义务相一致原则，应为无效。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
原告港美联顾问公司为支持诉讼请求及事实主张，举证如下：
1、2008年6月23日原、被告、鄢立新签订的《买卖转让合约》原件1份，拟证明买卖双方经原告提供的中介服务签订了合同且已生效，一方违约，应按合同约定给付中介服务费；
2、《房屋信息摘要》原件1份，拟证明被告在签订上述买卖转让合约后很短时间内便将房屋出卖给了其他人，被告明显违约。
被告对上述两份证据的真实性、合法性均无异议，但认为根据法律规定房屋买卖应签订成都市房地产买卖合同，故证据1买卖转让合约并未生效，且未实际履行；同时，原告并未促成双方买卖合同的成立，理由为：原告向买受人商谈的购买价格为85万元，而与被告商谈的出卖价格却只有80万元。双方约定的中介服务费仅有23 000元，其余27 000元虽包含被告应支付的税费，但税费也多不至此，故签订合同后被告当即表示不愿出卖；证据2与本案无关。
被告张春燕、谢宏为支持答辩意见及事实主张，申请证人王智勇到庭作证，证明证人夫妇二人在原告处看中被告欲出售的房屋后，经与原告商谈，愿以85万元的价格购买。买卖转让合约签订当日，其与原、被告三方到场商谈相关事宜，并在合约上签字盖章。签字后，被告因对原告提供的中介服务不满而当场表示不愿出卖并随即离开现场。当晚被告电话告知证人其不愿出卖房屋。按合同约定，证人本应支付的20万元定金，因被告明确表示不出卖房屋且大额取款需提前与银行预约，故亦未实际支付。
原告认为证人王智勇是本案买卖合同当事人，与本案有利害关系，且证言内容部分与事实不符，不足以证明被告答辩主张；同时，合同签订后，买卖双方均各自拿走合同。
本院经审查认为，原、被告提供的证据均来源合法，内容真实，且与本案待证事实具有关联性，故本院均予以采信。
经审理查明，原告港美联顾问公司系从事房地产咨询、经纪等中介服务公司。被告张春艳、谢宏向该公司提供了二人欲出卖位于成都高新区创业路53号维多利亚小区1栋3单元3楼1号房屋的相关信息。后，证人之妻鄢立新通过该公司了解到上述信息，并与原告港美联顾问公司商议后表示愿以85万元价格购买。2008年6月23日，原、被告及鄢立新三方共同签订了《买卖转让合约》（原告为丙方，二被告为甲方，鄢立新为乙方），约定由二被告将上述房屋（所有权证号：权1171478、建筑面积90.04平方米）以850 000元的价格以及以分期付款方式出卖给鄢立新，并于2008年7月25日交付房屋。同时，合约第14条约定“基于丙方提供之中介咨询服务，甲方同意支付予丙方23 000元作为丙方的服务费，……，甲乙双方签订合约时同意即时支付上述费用予丙方”；第15条约定“甲乙双方同意签署本合约之后在任何情况下，基于丙方已提供服务，若甲方或乙方任何一方未能履行本合约之条款卖出或买入该物业及其他违反本合约之条款等违约行为，则毁约之一方须即时支付丙方在上述交易中所应收甲乙双方之服务费总金额（不少于上述楼价的百分之三金额）为服务费”；第16条约定“签署本合约后，如甲乙双方在未得丙方同意下擅自取消本合约，则甲乙双方将同时以及分别成为本合约之毁约者，甲乙双方同意仍须各自支付本合约甲乙双方约定应付丙方之服务费”；第17条约定“按政府有关规定，甲方在该物业交易中需付一切税费……”。双方还补充约定“在房款850 000元中，除去中介费23 000元，张春艳净收827 000元”。该合约签订后至今未履行。
另查明，2008年7月11日二被告将诉争房屋出卖给王毅，并办理了所有权变更登记。该房屋现登记在王毅名下。
本院认为，本案二被告通过原告提供媒介服务，与证人鄢立新签订的《买卖转让合约》实际包含了房屋买卖合同和居间合同两个法律关系。就买卖合同而言，合同当事人为二被告与鄢立新，双方就标的物、价款、支付方式等作出了明确约定；就居间合同而言，合同当事人为原、被告及鄢立新三方，其中委托人为二被告及鄢立新，居间人为原告。按约定内容，三方权利义务应认定如下：1、合约第14条约定了居间人应收取的服务费为23 000元，该报酬由二被告负担；2、合约第15条约定了合同签署后，若买卖双方不履行合同义务而应分别向居间人支付数额为居间人应收取的服务费金额且不少于房屋价款百分之三的服务费；3、合约第16条约定了合约签署后，若买卖双方未经居间人书面同意擅自解除合约，二被告仍应向居间人支付约定服务费；4、合约第17条约定，诉争房屋买卖过程中产生的所有税费由二被告负担。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”、第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”之规定，本案争点在于：一、原告是否促成了二被告与鄢立新的房屋买卖合同成立，即二被告是否应向原告支付居间报酬；二、若合同成立，二被告应以何标准支付居间报酬。
一、判断原告是否促成本案房屋买卖合同的成立，首先要看原告是否为订立合同提供了媒介服务，其次要看原告是否促成了合同的成立。本院认为，本案为二手房交易，原告作为从事房地产中介咨询服务公司，其为买卖双方提供了便捷交易的信息平台：在收集房源中，对二被告是否享有房屋权属以及房屋的真实性进行了必要的审查及信息登记；在公布房源中，将相关信息提供给不特定第三人以供选择购买；在签订合同中，力图促成买卖双方达成合意，因此应认定原告实际提供了必要的媒介服务。其次，本案房屋买卖合同是否成立。对此，原告主张三方均在合同上签字确认，故合同成立；二被告则认为首先，原告在未解释其提供的格式合同的情况下催促双方签字，有违居间义务；其次，就被告负担过户税费的金额问题双方发生实质性分歧，原告称需支付三万元，而据被告了解至多不超过一万元，且被告签字后当即表示不再出卖房屋，该合同也并未履行，因此合同并未成立。本院认为，所谓合同的成立，是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。合同的成立必须存在订约当事人；订约当事人对主要条款达成合意；有要约和承诺阶段；订立合同时合同标的可履行性。就本案而言，房屋买卖合同的主要条款应为标的物房屋及价款。从合同内容看，双方已明确约定二被告将诉争房屋以850 000元的价格出卖给鄢立新，并向原告支付居间报酬23 000元，二被告净收827 000元，并由二被告承担房屋过户产生的所有税费。二被告在庭审中也对上述约定予以认可，因此应当认定双方已就房屋买卖合同的主要条款达成合意，同时满足其他合同成立要件，合同成立。至于房屋过户税费的具体金额问题，因双方已明确由出卖人承担，且上述税费实际产生的金额有赖于买卖合同的实际履行及房地产管理部门行政管理文件的相关规定，该费用的产生并非处于合同订立当时，其不影响合同的成立与否，故被告该项答辩意见不能成立。因原告促成了本案买卖合同成立，故二被告应当向原告支付居间报酬。
二、二被告应以何标准支付居间报酬。对此，原告主张合同成立后，因二被告的原因导致合同未实际履行，二被告系违约方，故应按合同第15条由其支付楼价百分之三的服务费计25 500元。本院认为，关于居间报酬，本案合同14条、15条、16条就三种情况分别作出约定：合同正常履行的，由出卖人支付居间报酬23 000元；合同签订后，买卖一方违约不履行出卖或买受等义务的，则违约一方应承担居间报酬，金额为“丙方应收甲乙双方之服务费总金额（不少于上述楼价的百分之三金额）”；合同签订后，买卖双方未征得居间人同意而解除合同的，出卖人仍应支付约定报酬。上述约定应约束居间合同双方当事人。本案二被告在合同成立后表示不再出卖房屋，属上述第二种情形，应适用合同第15条的约定处理。从该条字面文义理解，“甲乙双方之服务费总金额”应为该情形下居间报酬的直接计算依据，“不少于上述楼价的百分之三金额”是对上述直接计算依据的补充限定，即居间报酬的最低限额。因本案“甲乙双方之服务费总金额”即为23 000元，低于上述最低额限额，故二被告应向原告支付25 500元的服务费。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定，判决如下：
被告张春艳、谢宏于本判决生效后十日内向原告成都港美联房地产顾问有限公司支付服务费25 500元。
案件受理费减半收取219元，由被告张春艳、谢宏负担（此款原告已预交，二被告在履行上述判决义务时将该款一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 王 俐
二ＯＯ九年二月十日
书 记 员 范 莉
川公网安备 51010502010672号
