原告马景仁。

　　委托代理人张永华，四川人和律师事务所律师。特别授权代理人。

　　委托代理人刘廷晏。

　　被告四川瑞城房地产开发有限公司。

　　法定代表人宋伟，该公司总经理。

　　委托代理人吴坤，四川亚峰律师事务所律师。特别授权代理人。

　　原告马景仁诉被告四川瑞城房地产开发有限公司（以下简称瑞城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年5月31日立案受理。依法由代理审判员张媛媛担任审判长，与人民陪审员王少松、林万宰组成合议庭，于2011年8月17日、11月22日公开开庭进行了审理。原告马景仁的委托代理人张永华，被告瑞城公司的委托代理人吴坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告马景仁诉称，2009年5月28日，原告承租了案外人成都林府餐饮有限公司（以下简称林府公司）转租的、位于成都高新区紫荆东路49号综合楼一楼的部分及二楼的部分，用于开办四川成都锦江区佳恩培训学校（以下简称佳恩学校），租赁期限为十年。此次转租得到了该房屋的产权人成都市城南企业公司（以下简称城南公司）的认可。2010年9月30日，被告以“经公开拍卖，依法取得成都高新区紫荆东路49号综合楼房屋所有权”并将进行“改造”为由，限期要求原告交还其租赁的上述房屋并自行搬迁。2010年10月21日，原、被告签订了一份《协议书》，将其承租的上述综合楼的一楼部分交还给了被告，被告承诺在房屋改造后原告对其拥有优先承租权和购买权。原告认为，其作为案涉房屋的承租方，该房屋在租赁期间发生所有权变动，被告作为新房主无权要求原告交还该房屋并自行搬迁。原告在签订上述《协议书》时对此并不知晓，且被告存在误导，故该协议书系原告因重大误解而订立。原告因对其行为性质存在错误认识，导致签订《协议书》行为的后果与自己的意思相悖。由于案涉房屋一楼部分系原告开办的佳恩学校的门面和接待室，原告将其交付给被告后导致佳恩学校招生困难，在声誉和经济上都遭受了很大损失。据此，原告诉请人民法院依法判令：一、撤销原、被告双方于2010年10月21日签订的交还房屋《协议书》并将上述房屋返还给原告;二、被告将上述房屋恢复原状；三、被告支付占用上述房屋期间的使用费45 000元。

　　被告瑞城公司辩称，1、案涉《协议书》系原、被告双方自愿签订，原告意思表示真实且并不存在对法律规定重大误解的情况，故应认定为合法有效；2、原告已经完成房屋搬迁，被告也按约向原告支付了补偿费，并在收回房屋后即投入大量资金进行改造和装修，《协议书》已实际履行完毕，原告要求恢复原状的理由不成立；3、原告在交回房屋后未再缴纳其租金，且佳恩学校无法招生、办学的原因系其不具有相应资质及消防设计不达标被消防部门查封所致，故协议书的签订并未对原告造成损失，被告不应向原告支付使用费。

　　原告为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：

　　1、2009年5月17日原告与林府公司、成都恒辉房屋经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》。用以证明原告从林府公司处转租了案涉房屋、租期为10年的事实。

　　2、2009年3月2日林府公司向城南公司出具的《转租申请》，城南公司于2009年5月18日在该申请上签字盖章同意转租。用以证明产权人城南公司同意林府公司转租案涉房屋的事实。

　　3、2010年9月30日被告向佳恩学校发出的《通知》。用以证明被告因改造房屋要求原告限期腾退并交还案涉房屋的事实。

　　4、2010年10月21日原、被告签订的《协议书》。用以证明原告因重大误解与被告签订腾退并交还案涉房屋的协议书的事实。

　　5、佳恩学校的民办学校办学许可证及民办非企业单位登记证书。用以证明原告办的佳恩学校具备合法资质的事实。

　　被告瑞城公司为证明其答辩主张，向本院提供了以下证据材料：

　　1、2010年7月7日《拍卖成交确认单》及成房权监证字第2518897号房产证。用以证明被告合法取得案涉房屋所有权的事实。

　　2、2010年10月25日原告出具的收据。用以证明原告收取了被告支付的35 000元搬迁补偿费的事实。

　　3、2010年11月4日瑞城公司向高新区规划建设局提交的《关于高新区紫荆东路49号外立面装饰的请示》及效果图。

　　4、2010年11月26日《成都高新区建设工程施工安全生产条件现场勘验表》。

　　5、2011年6月7日《紫荆综合楼工程设计文件审查报告》（含施工图审查意见汇总表、审查合格书、审查备案报告）。

　　6、2010年10月18日、11月5日瑞城公司与案外人四川精城建设有限责任公司签订的《装饰工程施工合同》、《紫荆综合楼外墙粉刷工程施工承包合同》。

　　7、2011年4月13日紫荆·蜜城售楼部装饰工程竣工结算报告。

　　8、成都银行的行内转账凭证。

　　以上证据3-8用以证明被告与原告签订协议后，对案涉房屋进行了合法改造的事实。

　　9、（2011）川国公证字第80100号《公证书》（附光碟）。

　　10、（2011）川国公证字第58654号《公证书》（附光碟）。

　　11、2011年4月20日被告向原告发出的《通知》。

　　以上证据9-11用以证明被告对案涉房屋改造后已询问原告是否行使优先购买权，但原告放弃购买的事实。

　　12、2011年3月24日成都高新区公安消防大队作出的（2011）第52号《消防监督检查记录》及（2011）第16、17号《责令改正通知书》。

　　13、2011年4月2日成都高新区公安消防大队作出的（2011）第61号《消防监督检查记录》。

　　14、2011年4月8日成都高新区公安消防大队作出的《集体议案记录表》，高公消封字[2011]第001号《临时查封决定书》及现场笔录、照片。

　　以上证据12-14用以证明原告开办的佳恩学校因存在消防安全违法行为被消防部门查封的事实。

　　15、佳恩学校民办非企业登记证书、组织机构代码证、变更登记表、法定代表人变更的申请报告，佳恩学校上东大街校点的《房屋租赁合同》。用以证明佳恩学校的住所地是成都市上东大街133号的事实。由于民办学校不能设立分支机构，故佳恩学校在紫荆东路49号的分校系非法办学。

　　16、2006年5月9日城南公司与林府公司签订的《房屋租赁合同》。

　　17、（2011）川国公证字第113188号公证书，包括2011年11月14日被告出具给林府公司的通知及其邮寄凭证、发票。

　　以上证据16、17用以证明因林府公司未支付租金，被告已与其解除房屋租赁合同的事实。

　　以上证据经过当庭举证、质证，被告对原告证据的真实性均不持异议，但对证据3的关联性不予认可。原告对被告的证据1-14的真实性均不持异议；对证据15认为超过举证期限提供故不予质证；对证据16、17认为与本案无关。本院认证：原告的证据及被告的证据1-16，具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信，但证据15并不能证明佳恩学校存在非法办学的情况，因校址和分支机构并非同一概念；对其他证据的证明力将在本院认为部分阐述；被告的证据17与本案并无关联，故不予采信。

　　根据以上有效证据，本院经审理查明：2006年5月9日，林府公司从城南公司处承租了其所有的、位于成都高新区紫荆东路49号综合楼1、2层的房屋，约定租赁期间为十年，自2006年7月10日起至2019年6月30日止。2009年5月17日，原告与林府公司及居间人成都恒辉房屋经纪有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定林府公司将上述房屋1、2层的部分转租给原告，房屋可作培训用的营业用房，租赁期间为十年，自2009年5月28日至2019年5月28日，租金为每月26 000元。城南公司对上述转租行为予以了书面许可。原告承租上述房屋后将其用于开办佳恩学校，并将承租房屋的一楼作为学校的招生接待室，二楼作为教室。

　　2010年7月7日，被告经公开拍卖取得了高新区紫荆东路49号房屋，并于2010年11月9日进行了产权登记。2010年9月30日，被告以产权人的名义向佳恩学校发出通知，称其即将对该房屋进行改造，要求佳恩学校在2010年10月9日前到被告处办理腾退房屋的相关手续，并在10月25日前自行搬迁，将其所租房屋交还被告。2010年10月21日，被告作为甲方与作为乙方的原告签署了一份《协议书》，主要约定，乙方在2010年10月前将成都高新区紫荆东路49号1层综合楼房屋自行腾空，交还甲方。甲方同意在该合同签订后，若甲方对外出租或出售上述房屋，乙方有优先承租权和购买权。乙方不得就自行腾退房屋一事要求甲方赔偿损失等以及承担任何责任。协议签订后，原告即按约将上述房屋腾退交还给了被告。被告于2010年10月25日向原告支付了搬迁补偿费35 000元。原告腾退房屋后，即未再向其出租人缴纳房租。

　　此后，被告对案涉房屋所在的综合楼的外立面进行了装饰装修，并将原告退还的1楼的房屋改造成了售楼部。2011年4月20日，被告向原告发出《通知》，主要内容为：被告将出卖成都高新区紫荆东路49号综合楼1、2层房屋，由于原告对其中部分房屋享有优先购买权，若原告愿购买前述房屋，须在收到函件后15日内到被告处签订房屋买卖合同并按被告确定的价格支付房款，否则即视为原告放弃优先购买权，被告即有权将上述房屋出卖与第三人。4月22日，被告人员再次拨打原告电话告知了其上述事项。原告未购买上述房屋，被告也并未将其改造的售楼部所在房屋出售给他人，并自用至今。

　　另查明，佳恩学校系民办非企业单位，于2006年2月28日经成都市锦江区民政局批准设立，业务主管单位为成都市锦江区教育局，法定代表人为陈康扬。其举办者和校长为原告马景仁。2010年5月6日其法定代表人经主管部门批准变更为郑红梅。2011年4月8日，佳恩学校位于成都高新区紫荆东路49号二层的校址因存在严重火灾隐患、消防监督检查不合格，被成都高新区公安消防大队临时查封，查封期限为2011年4月8日12时00分至2011年5月8日12时00分。由于佳恩学校未按要求进行整改、消除消防隐患，其查封至今未解除。

　　本院认为，本案的争议焦点主要在于，原、被告2010年10月21日签订的《协议书》是否应予撤销，被告是否应将上述房屋恢复原状、返还给原告并赔偿原告房屋使用费。

　　原告认为，其在签订上述协议书时存在重大误解，故该协议应予撤销。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”原告提出，因其在签订协议书时并不知晓我国合同法关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力”之规定，所以在新的房屋产权人即被告的要求下违心地签订了上述协议，从而失去了房屋的使用权，并导致其开办的佳恩学校无法正常经营，以上均是由于其对行为性质的错误认识所致。然而，原、被告在其签订的协议书中对原告腾退房屋的相关事项进行了明确的约定，协议签订后，双方也已按约履行完毕，原告还收取了被告支付的搬迁补偿费。原告已清楚认识到其行为将导致其丧失对上述房屋的使用权，故并不存在对其行为性质的错误认识，也未与其签约时的意思相悖；原告不能以不知晓相关法律规定作为自己反悔的正当理由。另，原告认为协议书的签订和履行对佳恩学校的正常经营造成了巨大影响，使其受到了较大损失。但原告并未对其具体损失进行举证；同时，佳恩学校因存在消防隐患于2011年4月8日被行政机关查封而停止经营至今，其损失原因作用已无法区分。综上，原告所举证据不足以证明其对案涉协议存在法律规定的重大误解，也未举证证明该协议存在其他可予撤销的法律事由，故其要求撤销协议的诉请不能成立。因此，原告基于撤销协议要求被告将案涉房屋恢复原状并予以返还的诉请也不能成立。原告要求被告向其赔偿房屋使用费，但其并不能证明其已经支付了该费用、存在实际损失，故本院对其该诉请也不再进一步审查并不予支持。

　　据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

　　驳回原告马景仁的全部诉讼请求。

　　本案案件受理费925元，由原告马景仁负担（此款原告马景仁已预交）。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。