广州市国龙房地产开发有限公司与李莹庆商品房买卖合同纠纷上诉案
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广东省广州市中级人民法院
民事判决书
（2005）穗中法民四终字第4167号
上诉人（原审原告）：广州市国龙房地产开发有限公司。
法定代表人：陈中兴，职务：董事长。
委托代理人：马秀华，广东盛博信成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李莹庆。
委托代理人：李永华，广东启源律师事务所律师。
委托代理人：钟宇明，广东启源律师事务所实习律师。
上诉人广州市国龙房地产开发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2005）越法民三初字第1584号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、原告（甲方）与被告（乙方）于2002年签订了《商品房预售合同》，其中约定由乙方向甲方购买国龙大厦裕兴阁24层B号房（建筑面积127.41平方米），总金额6370050元。乙方分期付款。本合同双方签订后30天内向广州市房地产交易管理部门办理登记手续。之后该合同没有办理登记备案手续。
二、由于被告发现原告在出售房屋给被告之前，已将上述房屋售与他人并已抵押的事实，因此于2005年1月21日向本院提起诉讼，请求法院判令：1、解除李莹庆与国龙公司签订的穗房合字第2001055038号《商品房买卖合同》及所有相关附件协议；2、国龙公司以李莹庆已付购房款的双倍，返还及赔偿李莹庆共计人民币84万元，并对已付购房款42万元自本案起诉次日起按同期银行贷款利率赔偿利息损失；3、国龙公司赔偿李莹庆3800元的煤气初装费。本院以（2005）越法民三初字第255号案立案审理。该案在审理过程中，国龙公司以减免李莹庆未付房款的一半以及为李莹庆办理房产证为和解条件，要求李莹庆撤诉，李莹庆同意，于是国龙公司（甲方）与李莹庆（乙方）于2005年3月17日签订了《补充协议书》，内容如下：甲乙双方经友好协商，就乙方向甲方购买广州市环市中路276号国龙大厦裕兴阁24B单元房产事宜，达成以下补充协议：1、在签订本补充协议书之日，甲方已为乙方办妥该房产的产权证（尚未公示登记）。2、乙方已付楼款42万元，未付楼款217050元。在房管局公示登记后三天内，乙方向甲方缴交未付楼款的50%即108525元以及税费等各项应交费用，补办收楼入住手续，同时甲方应向乙方交付该房产证原件。3、在甲方履行上述第一条款后，乙方立即在甲方陪同下到法院办妥有关本房产买卖合同纠纷案的撤诉手续，有关诉讼费用由乙方承担（为确保在开庭前撤诉，如撤诉时间与原定2005年3月18日开庭时间有冲突，乙方须在开庭向法庭申请延期，甲方仅须到场说明情况并出示“房地产申请登记回执（登记字号为05交登085414）。4、甲乙双方履行上述条款后，互不追究该房地产交易过程中的责任，不再就该房产买卖的产权和办证事项发生任何争议，甲方同意减免乙方余下未付楼款108525元（但乙方仍需按买卖合同的原价款缴交税及其他就应交费用）。5、如本补充协议书与双方签订的商品房买卖合同有抵触之处，以本补充协议书为准。本补充协议书一式二份，双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。李莹庆于2005年3月24日向法院申请撤诉，本院于该日口头裁定准予李莹庆撤诉。
三、2005年3月15日，广州市国土资源和房屋管理局核发了座落在越秀区环市中路276号之一2402房的房地产权证，权属人为李莹庆。
四、2005年8月5日、2005年8月29日发送给彭佩群（原告的工作人员）的手机短信，主要内容如下：彭主任，黄海来无时间您是否指派一位职员收余下的房款和办理相关手续。2005年8月31日，被告致函给黄海来（原告经理），内容：自今年4月20日以来多次到你公司找你缴交房款余额未果，现务请你于2005年9月3日前与我联系，以尽快办理缴交余下房款等事宜。若你繁忙可否指派你司职员办理，逾期责任自负。2005年9月2日，被告答复被告，内容：自你我双方补充协议签署后你未有任何付款行为，你来函中所称找我交款未果之说殊无诚意，鉴于此情，我司已将有关事项移交公司法律事务所进行处理，特告知。被告至今未付余下购房款，原告也未有证据证明通知被告交付未付购款和领取房地产权证。
五、被告证人吴镇东于2005年9月22日出庭作证，其证言的主要内容：证人是国龙大厦的业主，约在2005年3月28日或29日在国龙大厦七楼碰到被告，被告向其表示前来交房款，但没有人收取。对被告的证人证言的证明力，本院作以下分析和认定，证人与被告只是同一幢大厦的业主，之间没有任何利害关系，对其证言的可信程度较大，结合被告曾多次催促原告的工作人员收取余下房款的事实，对该证人证言的证明力予以确认。原告以证人在被告的辖区内工作为由而怀疑证人证言真实性的理由不充分，本院不予采信。
六、原、被告就双方签订的《补充协议书》中关于对“公示登记”的理解一致，指能够在电脑上查询到产权登记到被告名下的资料。至20005年3月24日止，仍未能在电脑上查询到产权登记到被告名下的资料。之后，双方均无再到房管部门进行电脑查询，直至2005年10月17日，被告在广州市房地产档案馆的电脑上查询到越秀区环市中路276号之一2402房的产权登记在被告名下产权情况资料。原、被告均表示不清楚何时开始可以在电脑上查询得到产权登记的资料。
七、对《补充协议书》中关于第2条“在房管局公示登记后三天内，乙方向甲方缴交未付楼款的50%即108525元以及税费等各项应交费用”以及第4条“甲方同意减免乙方余下未付楼款108525元”的约定，原、被告存有不同理解。原告认为，一、付款期限应当确定为房地产权证核发之日起三天内，即2005年3月18日。二、原告同意减免房款是附条件的，一是被告撤诉，二是被告支付50%的房款。而被告则认为，一、付款期限的约定是不确定的。二、原告减免房款是不附条件的，是基于其之前的一房二卖的行为对被告作出的补偿。
原审法院认为：一、原告减免被告房款是否附条件。原、被告对《补充协议书》中第4条的原告减免房款是否附条件的理解有争议，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据上述合同解释原则，结合本案被告提起（2005）越法民三初字第255号案的诉因和双方签订《补充协议书》的前提事实，本院确认《补充协议书》约定的原告减免一半房款是原告基于其之前一房二卖的不诚信行为而导致本案被告起诉，原告为取得被告的谅解撤回诉讼的一种利益让渡，是不附条件的。据此原告主张被告全额支付余下未付购房款的缺乏依据，本院不予支持。被告同意支付余下未付购房款的50%即108525元适当。
二、付款期限的确定。按照《补充协议书》的约定，付款期限是附条件的，所附条件即双方理解的“公示登记”。原告将付款期限理解为房地产权证发出之日起三日内显然与约定不符，被告理解付款期限约定不明确也与事实不符，对此本院均不予采纳。《补充协议书》第2条约定的付款期限为公示登记后三日内，由于双方在合同中约定的“公示登记”是指能够在电脑上查询得到产权登记到被告名下的资料，而该项登记输入由行政主管部门操作，该项操作何时进行，原、被告均难以及时知晓，因此付款期限应当确定为知悉“公示登记”后三日内。就此，原、被告，特别是原告作为权利方本应及时跟进和落实“公示登记”的情况，并及时将“公示登记”的信息反馈给对方以便对方能及时履行付款义务。但原、被告均持放任态度，均没有及时跟进和落实“公示登记”的情况，以致于2005年10月16日前，双方均不知是否发生“公示登记”的事实，至2005年10月17日被告才知悉可以在电脑上查询到产权登记到其名下的资料，因此付款期限应当确定为该日起三日内。基于上述理由，被告未付余下房款50%不构成迟延给付。原告主张欠付房款的利息没有事实依据，本院不予支持。基于上述理由，即使原告减免被告房款是附条件的，原告请求被告全额支付未付房款也是没有理由的。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、被告李莹庆于本判决发生法律效力之日起三日内，将未付购房款108525元支付给原告广州市国龙房地产开发有限公司；二、驳回原告广州市国龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费6066元（原告已预付）由原告广州市国龙房地产开发有限公司承担3131元，被告李莹庆承担2935元。
判后，广州市国龙房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判由被上诉人支付所欠购房款217050元及利息7247.30元，并由被上诉人承担案件受理费。事实与理由：一、（2005）越法民三初字第255号案件的撤诉事由是“属我方名下的房产证已发出”，并非“以减免被上诉人一半未付购房款以及为被上诉人办理房产证为和解条件”；二、05年3月17日由双方所签协议中，上诉人承诺是办证及放弃对方应付房款的50％，被上诉人的承诺是撤诉及支付50％款项，由于被上诉人在长达7个多月的时间内没有支付50％的款项，按照合同法第67条的规定，上诉人有权拒绝履行承诺；三、关于公示登记的理解，应为办证及完成公示登记，而非上诉人所称的能在电脑上查询到产权登记到被上诉人名下的资料；四、原审以手机短信来判断被上诉人有无支付购房款不符合事实与逻辑。
被上诉人答辩同意原审判决。
经二审庭讯，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：双方签订的《补充协议》意思表示真实，内容合法，为有效合同，双方均应切实履行。本案争议的焦点在于被上诉人在履行《补充协议》中有无违约的事实，综合分析双方提供的证据、陈述，本院作出如下判断：其一，关于公示登记的理解，从《补充协议》第一条的约定来看，第一条约定甲方已为乙方办妥该房产的产权证（尚未公示登记），不难看出公示登记与办妥产权证是不同的，被上诉人称是指在电脑上查询到产权登记到其名下，符合合同约定的内容，而上诉人称公示登记就是办妥产权证，显然与合同第一条的约定不符，对此，本院采纳被上诉人的解释。其二，从《补充协议》第二条的约定来看，被上诉人付款的时间是“在房管局公示登记后三天内”，直到上诉人提起本案诉讼之日，上诉人均未能证实“房管局已经公示登记”，因此，被上诉人未支付剩余50％购房款并未构成违约。据此，被上诉人并未违反《补充协议》的约定，上诉人以被上诉人违约为由要求被上诉人全额支付剩余购房款，依据不足。原审法院在诉讼期间房管局已经公示登记的情况下，判令被上诉人按《补充协议》的约定支付50％购房款并无不当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6066元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何慧斯
审 判 员 龚德家
审 判 员 蔡培娟
二ＯＯ六年
书 记 员 黄 征
民事判决书
（2005）穗中法民四终字第4167号
上诉人（原审原告）：广州市国龙房地产开发有限公司。
法定代表人：陈中兴，职务：董事长。
委托代理人：马秀华，广东盛博信成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李莹庆。
委托代理人：李永华，广东启源律师事务所律师。
委托代理人：钟宇明，广东启源律师事务所实习律师。
上诉人广州市国龙房地产开发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2005）越法民三初字第1584号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、原告（甲方）与被告（乙方）于2002年签订了《商品房预售合同》，其中约定由乙方向甲方购买国龙大厦裕兴阁24层B号房（建筑面积127.41平方米），总金额6370050元。乙方分期付款。本合同双方签订后30天内向广州市房地产交易管理部门办理登记手续。之后该合同没有办理登记备案手续。
二、由于被告发现原告在出售房屋给被告之前，已将上述房屋售与他人并已抵押的事实，因此于2005年1月21日向本院提起诉讼，请求法院判令：1、解除李莹庆与国龙公司签订的穗房合字第2001055038号《商品房买卖合同》及所有相关附件协议；2、国龙公司以李莹庆已付购房款的双倍，返还及赔偿李莹庆共计人民币84万元，并对已付购房款42万元自本案起诉次日起按同期银行贷款利率赔偿利息损失；3、国龙公司赔偿李莹庆3800元的煤气初装费。本院以（2005）越法民三初字第255号案立案审理。该案在审理过程中，国龙公司以减免李莹庆未付房款的一半以及为李莹庆办理房产证为和解条件，要求李莹庆撤诉，李莹庆同意，于是国龙公司（甲方）与李莹庆（乙方）于2005年3月17日签订了《补充协议书》，内容如下：甲乙双方经友好协商，就乙方向甲方购买广州市环市中路276号国龙大厦裕兴阁24B单元房产事宜，达成以下补充协议：1、在签订本补充协议书之日，甲方已为乙方办妥该房产的产权证（尚未公示登记）。2、乙方已付楼款42万元，未付楼款217050元。在房管局公示登记后三天内，乙方向甲方缴交未付楼款的50%即108525元以及税费等各项应交费用，补办收楼入住手续，同时甲方应向乙方交付该房产证原件。3、在甲方履行上述第一条款后，乙方立即在甲方陪同下到法院办妥有关本房产买卖合同纠纷案的撤诉手续，有关诉讼费用由乙方承担（为确保在开庭前撤诉，如撤诉时间与原定2005年3月18日开庭时间有冲突，乙方须在开庭向法庭申请延期，甲方仅须到场说明情况并出示“房地产申请登记回执（登记字号为05交登085414）。4、甲乙双方履行上述条款后，互不追究该房地产交易过程中的责任，不再就该房产买卖的产权和办证事项发生任何争议，甲方同意减免乙方余下未付楼款108525元（但乙方仍需按买卖合同的原价款缴交税及其他就应交费用）。5、如本补充协议书与双方签订的商品房买卖合同有抵触之处，以本补充协议书为准。本补充协议书一式二份，双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。李莹庆于2005年3月24日向法院申请撤诉，本院于该日口头裁定准予李莹庆撤诉。
三、2005年3月15日，广州市国土资源和房屋管理局核发了座落在越秀区环市中路276号之一2402房的房地产权证，权属人为李莹庆。
四、2005年8月5日、2005年8月29日发送给彭佩群（原告的工作人员）的手机短信，主要内容如下：彭主任，黄海来无时间您是否指派一位职员收余下的房款和办理相关手续。2005年8月31日，被告致函给黄海来（原告经理），内容：自今年4月20日以来多次到你公司找你缴交房款余额未果，现务请你于2005年9月3日前与我联系，以尽快办理缴交余下房款等事宜。若你繁忙可否指派你司职员办理，逾期责任自负。2005年9月2日，被告答复被告，内容：自你我双方补充协议签署后你未有任何付款行为，你来函中所称找我交款未果之说殊无诚意，鉴于此情，我司已将有关事项移交公司法律事务所进行处理，特告知。被告至今未付余下购房款，原告也未有证据证明通知被告交付未付购款和领取房地产权证。
五、被告证人吴镇东于2005年9月22日出庭作证，其证言的主要内容：证人是国龙大厦的业主，约在2005年3月28日或29日在国龙大厦七楼碰到被告，被告向其表示前来交房款，但没有人收取。对被告的证人证言的证明力，本院作以下分析和认定，证人与被告只是同一幢大厦的业主，之间没有任何利害关系，对其证言的可信程度较大，结合被告曾多次催促原告的工作人员收取余下房款的事实，对该证人证言的证明力予以确认。原告以证人在被告的辖区内工作为由而怀疑证人证言真实性的理由不充分，本院不予采信。
六、原、被告就双方签订的《补充协议书》中关于对“公示登记”的理解一致，指能够在电脑上查询到产权登记到被告名下的资料。至20005年3月24日止，仍未能在电脑上查询到产权登记到被告名下的资料。之后，双方均无再到房管部门进行电脑查询，直至2005年10月17日，被告在广州市房地产档案馆的电脑上查询到越秀区环市中路276号之一2402房的产权登记在被告名下产权情况资料。原、被告均表示不清楚何时开始可以在电脑上查询得到产权登记的资料。
七、对《补充协议书》中关于第2条“在房管局公示登记后三天内，乙方向甲方缴交未付楼款的50%即108525元以及税费等各项应交费用”以及第4条“甲方同意减免乙方余下未付楼款108525元”的约定，原、被告存有不同理解。原告认为，一、付款期限应当确定为房地产权证核发之日起三天内，即2005年3月18日。二、原告同意减免房款是附条件的，一是被告撤诉，二是被告支付50%的房款。而被告则认为，一、付款期限的约定是不确定的。二、原告减免房款是不附条件的，是基于其之前的一房二卖的行为对被告作出的补偿。
原审法院认为：一、原告减免被告房款是否附条件。原、被告对《补充协议书》中第4条的原告减免房款是否附条件的理解有争议，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据上述合同解释原则，结合本案被告提起（2005）越法民三初字第255号案的诉因和双方签订《补充协议书》的前提事实，本院确认《补充协议书》约定的原告减免一半房款是原告基于其之前一房二卖的不诚信行为而导致本案被告起诉，原告为取得被告的谅解撤回诉讼的一种利益让渡，是不附条件的。据此原告主张被告全额支付余下未付购房款的缺乏依据，本院不予支持。被告同意支付余下未付购房款的50%即108525元适当。
二、付款期限的确定。按照《补充协议书》的约定，付款期限是附条件的，所附条件即双方理解的“公示登记”。原告将付款期限理解为房地产权证发出之日起三日内显然与约定不符，被告理解付款期限约定不明确也与事实不符，对此本院均不予采纳。《补充协议书》第2条约定的付款期限为公示登记后三日内，由于双方在合同中约定的“公示登记”是指能够在电脑上查询得到产权登记到被告名下的资料，而该项登记输入由行政主管部门操作，该项操作何时进行，原、被告均难以及时知晓，因此付款期限应当确定为知悉“公示登记”后三日内。就此，原、被告，特别是原告作为权利方本应及时跟进和落实“公示登记”的情况，并及时将“公示登记”的信息反馈给对方以便对方能及时履行付款义务。但原、被告均持放任态度，均没有及时跟进和落实“公示登记”的情况，以致于2005年10月16日前，双方均不知是否发生“公示登记”的事实，至2005年10月17日被告才知悉可以在电脑上查询到产权登记到其名下的资料，因此付款期限应当确定为该日起三日内。基于上述理由，被告未付余下房款50%不构成迟延给付。原告主张欠付房款的利息没有事实依据，本院不予支持。基于上述理由，即使原告减免被告房款是附条件的，原告请求被告全额支付未付房款也是没有理由的。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、被告李莹庆于本判决发生法律效力之日起三日内，将未付购房款108525元支付给原告广州市国龙房地产开发有限公司；二、驳回原告广州市国龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费6066元（原告已预付）由原告广州市国龙房地产开发有限公司承担3131元，被告李莹庆承担2935元。
判后，广州市国龙房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判由被上诉人支付所欠购房款217050元及利息7247.30元，并由被上诉人承担案件受理费。事实与理由：一、（2005）越法民三初字第255号案件的撤诉事由是“属我方名下的房产证已发出”，并非“以减免被上诉人一半未付购房款以及为被上诉人办理房产证为和解条件”；二、05年3月17日由双方所签协议中，上诉人承诺是办证及放弃对方应付房款的50％，被上诉人的承诺是撤诉及支付50％款项，由于被上诉人在长达7个多月的时间内没有支付50％的款项，按照合同法第67条的规定，上诉人有权拒绝履行承诺；三、关于公示登记的理解，应为办证及完成公示登记，而非上诉人所称的能在电脑上查询到产权登记到被上诉人名下的资料；四、原审以手机短信来判断被上诉人有无支付购房款不符合事实与逻辑。
被上诉人答辩同意原审判决。
经二审庭讯，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：双方签订的《补充协议》意思表示真实，内容合法，为有效合同，双方均应切实履行。本案争议的焦点在于被上诉人在履行《补充协议》中有无违约的事实，综合分析双方提供的证据、陈述，本院作出如下判断：其一，关于公示登记的理解，从《补充协议》第一条的约定来看，第一条约定甲方已为乙方办妥该房产的产权证（尚未公示登记），不难看出公示登记与办妥产权证是不同的，被上诉人称是指在电脑上查询到产权登记到其名下，符合合同约定的内容，而上诉人称公示登记就是办妥产权证，显然与合同第一条的约定不符，对此，本院采纳被上诉人的解释。其二，从《补充协议》第二条的约定来看，被上诉人付款的时间是“在房管局公示登记后三天内”，直到上诉人提起本案诉讼之日，上诉人均未能证实“房管局已经公示登记”，因此，被上诉人未支付剩余50％购房款并未构成违约。据此，被上诉人并未违反《补充协议》的约定，上诉人以被上诉人违约为由要求被上诉人全额支付剩余购房款，依据不足。原审法院在诉讼期间房管局已经公示登记的情况下，判令被上诉人按《补充协议》的约定支付50％购房款并无不当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6066元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何慧斯
审 判 员 龚德家
审 判 员 蔡培娟
二ＯＯ六年
书 记 员 黄 征
川公网安备 51010502010672号
