【案情】
　　原告：夏某
　　被告：北京中大恒基房地产经纪有限公司（以下简称中大恒基公司）
高某系原告夏某之女婿。夏某系北京市朝阳区某处房屋的所有权人。2004年6月28日，高某作为甲方与作为乙方的被告中大恒基公司签订了《房屋出租委托合同》，约定：甲方提供能证明房屋产权归属甲方的下列证件：权属证明、户口本、房主身份证（如代理人需有房主委托书及代理人身份证明）、其他有关证明，乙方出示经纪机构“资质证书”、营业执照；甲方将坐落于北京市朝阳区某处的房屋委托乙方对外出租；委托期限自2004年6月30日至2005年7月12日；合同签订后，甲方同意每年预留出42天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期，工作期后从2004年8月12日开始计算租金，即自委托日起每年乙方给甲方11个月的房租，房屋每月租金1900元，按季缴付；如不遵守上述约定视为违约，违约方应赔偿对方500元房屋租金的损失。合同签订后，高某将合同所指之房屋交被告中大恒基。被告未按约定支付房屋租金。2005年2月1日，被告将上述房屋交还给高某和夏某。
原告夏某诉至法院，要求解除双方于2004年6月28日签订的房屋出租委托合同、被告中大恒基公司按照月租金1900元的标准支付原告2004年8月12日至房屋返还之日的租金、给付原告违约金500元。
被告辩称：我公司与高某签订了房屋出租委托合同，与原告夏某无关。因高某不是房屋的所有权人，且其始终未提供房屋所有权人即原告夏某的授权委托书，故导致房屋未能出租。2004年11月13日，我公司向高某发出解除合同通知，但对方拒收。现我公司同意解除房屋出租委托合同，不同意支付原告夏虎英房屋租金、违约金。
【审判】
　　北京市朝阳区人民法院审理认为：高某与被告中大恒基公司签订的《房屋出租委托合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。现高某主张解除合同，被告亦表同意，且被告已于2005年2月1日将房屋交还给高某和夏某，故本院确认双方间《房屋出租委托合同》于2005年2月1日协商解除。被告虽主张2004年11月13日向高某邮寄解除合同通知书，双方间《房屋出租委托合同》于当日解除，但因高某并未收到该通知书，故被告的主张缺乏依据。但鉴于双方对此次纠纷的发生均有责任，因此，法院不能支持原告要求全额支付租金及支付违约金的请求。因此，法院依据《中华人民共和国合同法》第60条、第93条、第226条之规定，判决如下：一、原告高卫东与被告北京中大恒基房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托合同》于2005年2月1日解除。二、被告北京中大恒基房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内，支付原告夏虎英2004年8月12日至2005年2月1日的房租六千五百元。三、驳回原告夏虎英其他诉讼请求。
【法理评析】
　　本案实际上有两个焦点问题：一是合同的效力问题；二是合同的解除问题。
关于《房屋出租委托合同》的效力问题，直接与房屋中介合同中委托人的主体资格有关。根据我国现行法律的规定，房屋出租人应当是拥有房屋所有权的自然人、法人或者其他组织。本案中，合同所指房屋的所有权人是原告夏某。而作为甲方与被告中大恒基公司签订《房屋出租委托合同》的却是高某。虽然高某是夏某的女婿，但高某仍属于不具备房屋所有权的主体。因此，严格来说，高某所订之约存在主体不适格的问题。但鉴于高某未按约定向被告提供房屋所有权人的授权委托书，而被告作为接受委托从事房屋出租一方，在签订合同时亦应积极审查委托人的资格，故双方对此次纠纷的发生均有责任。法院考虑双方在合同的订立、履行方面均存在不当之处，认定原告夏某要求被告全额支付房租不妥，遂对支付房租的数额予以酌定，并驳回了原告要求被告支付违约金的请求。
　　关于合同的解除问题。被告中大恒基公司虽主张2004年11月13日向高某邮寄解除合同通知书，双方间《房屋出租委托合同》于当日解除。但在法院认定的事实中，高某并未收到该通知书，故被告的主张缺乏依据，法院不予支持。这实际上是一个举证不能的事实问题。