广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2011)穗中法民五终字第1400号

　　上诉人（原审原告）：张生全。
　　委托代理人：秦岩，广东金桥百信律师事务所律师。
　　委托代理人：黄珏安，广东金桥百信律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告）：广州市跃华房地产开发有限公司。
　　法定代表人：吕跃宇，该公司总经理。
　　上诉人张生全因与被上诉人广州市跃华房地产开发有限公司（以下简称跃华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2010）黄民再字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。经依法传唤，跃华公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　张生全向原审法院诉称：张生全于2002年3月26日与跃华公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：张生全向跃华公司购买座落在广州市中山大道东塘口天虹花园A4栋1梯701号房屋，购房总价为人民币112684.8元；跃华公司应于2002年3月26日前将该房屋交付张生全使用，并在实际交付使用后30日内协同张生全办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。合同签订后，张生全即依约向跃华公司支付了楼款112684.8元，跃华公司亦于2002年3月26日交付房屋给张生全入住使用。但跃华公司一直未在房管部门办理该房屋的相关手续，致使张生全在付清该房屋的购房款而且使用该房屋多年后，双方仍未能在房管部门办理相关的交易过户手续。张生全认为，跃华公司的行为已经严重违约，致使张生全至今无法取得该房屋的房屋所有权证，给张生全造成巨大的损失。据此，张生全请求：1、判令跃华公司为张生全办理上述房屋的产权证；2、由跃华公司承担本案的诉讼费用。
　　张生全在再审中称：我方的诉讼请求及其事实理由与原审诉状一致。
　　跃华公司对张生全的诉讼请求及其事实理由无异议。
　　原审法院经审理查明，广州市中山大道东塘口天虹花园项目原由广钢房地产公司和天河建发公司合作开发，2001年4月广钢房地产公司退出该项目。1999年1月至2001年2月，广州市粤昊实业有限公司（以下简称粤昊实业公司）以借款形式代天虹花园项目垫支了土地出让金等共计3472278.5元。2001年10月30日，粤昊实业公司与天河建发公司、天河城镇服务部签订《协议书》，约定：三方为尽快解决欠款纠纷，广州市粤昊实业有限公司同意天河建发公司、天河城镇服务部将其所有的位于广州市黄埔区茅岗村中山大道东天虹花园的15套住宅（A3栋2梯404E；A4栋1梯601B、701B、801B、804D、901B、702B、704E；A3栋2梯601、701；A4栋1梯304D、504、505、904D、905C）及A3、A4栋自然层首二层商铺的产权以买卖的方式由天河建发公司、天河城镇服务部双方过户给粤昊实业公司，以偿还天河建发公司欠粤昊实业公司的借款人民币3433266.8元（具体以粤昊实业公司的收据凭证为准）；粤昊实业公司要求将上述15套住宅中的8套房产（A3栋2梯404E；A4栋1梯601B、701B、801B、804D、901B、702B、704E）及余下的7套住宅（A3栋2梯601、701；A4栋1梯304D、504、505、904D、905C）由天河建发公司、天河城镇服务部双方分别直接过户到其公司职员张生全、王艳君的名下。2002年3月20日，粤昊实业公司与天河建发公司签订《商品房买卖合同》，约定粤昊实业公司向天河建发公司购买天虹花园A3、A4栋自然层首二层商铺。同年3月26日，天河建发公司与张生全签订8份《商品房买卖合同》，约定张生全向天河建发公司购买天虹花园A3栋2梯404E、A4栋1梯601B、701B、801B、804D、901B、702B、704E房八套住宅。同年4月8日，天河建发公司又与王艳君签订7份《商品房买卖合同》，约定王艳君向天河建发公司购买天虹花园A3栋2梯601、701、A4栋1梯304D、504、505、904D、905C房七套住宅。上述购房合同均约定合同签订后30日内双方向广州市房地产交易管理部门办理登记手续。天河建发公司为上述合同向王艳君、张生全、广州市粤昊实业有限公司开据了总金额为3434541.58元的收据。上述购房合同签订后，一直没有办理预售登记，但均已交付使用。
　　在执行已经发生法律效力的（2001）穗中法经初字第285号和（2003）粤高法民一终字第281号的过程中查封了被执行人广钢房地产公司和天河建发公司合作开发的位于广州市黄埔区茅岗村中山大道东天虹花园的全部房屋（已查封和已预售的除外），包括上述天河建发公司约定出售给粤昊实业公司、王艳君和张生全的15套住宅和商铺。
　　2005年9月，王艳君、张生全和粤昊实业公司分别向原审法院起诉跃华房地产公司。审理中，粤昊实业公司与跃华房地产公司跃华房地产公司达成调解协议：跃华房地产公司在30日内为粤昊实业公司办好天虹花园A3、A4栋自然层首二层商铺的预售监证及房屋产权手续，原审法院于2005年11月14日作出（2005）黄法民三初字第338号民事调解书予以确认。王艳君、张生全则撤诉，原审法院于2005年11月25日裁定准予撤诉。
　　遂于2006年9月6日作出（2004）穗中法执字第177-1号民事裁定书，裁定异议人王艳君、张生全、广州市粤昊实业有限公司的异议不成立，本案继续执行。
　　2009年6月-7月，王艳君、张生全再次向原审法院起诉。审理中，经原审法院主持调解，双方当事人自愿达成协议：跃华房地产公司在2009年9月20日前为王艳君、张生全办妥广州市中山大道东塘口天虹花园A3栋2梯404E、A4栋1梯601B、701B、801B、804D、901B、702B、704E、A3栋2梯601、701、A4栋1梯304D、504、505、904D、905C15套房屋的房地产权证，原审法院于2009年7月2日和7月22日作出（2009）黄民三初字第116-117、122-129号、130-134号15份民事调解书予以确认。（2005）黄法民三初字第338号民事调解书、（2009）黄民三初字第116-117、122-129号、130-134号16份民事调解书发生法律效力后，王艳君、张生全于2009年9月8日分别向原审法院申请执行，又于2009年10月15日向原审法院申请撤回执行。
　　原审法院另查明，广州市天河区建设发展有限公司已更名为广州市跃华房地产开发有限公司，但广州市工商行政管理局黄埔分局同意该公司保留原有企业名称至有关产权手续办理完毕。
　　另案查封，张生全已提出执行异议，但被该院裁定驳回。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（二）项的规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”，再根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条第一款的规定：“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”，因此，张生全明知已被法院查封，仍向原审法院起诉要求跃华公司为其办理上述房屋的房地产权证，违反了法律的禁止性规定，原审法院不予支持。同时根据《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第十二条第（四）项的规定：“调解协议具有下列情形之一的，人民法院不予确认：“……（四）违反法律、行政法规禁止性规定的”，原审法院原审中确认张生全与跃华公司达成的违反上述法律禁止性规定的调解协议而作出的（2009）黄民三初字第124号民事调解书显属不当，应予以撤销。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第十二条第（四）项、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条第一款的规定，原审法院作出判决：一、撤销原审法院（2009）黄民三初字第124号民事调解书；二、驳回原审原告张生全的诉讼请求。原审案件受理费50元，由原审原告张生全承担。
　　张生全不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决。事实和理由如下：涉案房产的产权人虽登记为跃华公司，实际上为张生全，跃华公司未及时协助张生全办理过户登记手续，只是形式上或手续上的不完善，且手续上的不完备只需通过补办即可予以弥补。更何况，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。原审法院忽视了涉案房产依法实际交付给张生全占有使用的时间早于因跃华公司与第三人债务纠纷而采取的查封措施的时间的事实，未注意到法院采取的保全查封措施只是对房屋权利的司法限制，而且该限制不能对房屋本身权属产生实质影响，简单地以房管部门登记的所有权人为跃华公司而认为涉案房屋为跃华公司的财产，片面的以涉案房屋未办理变更登记且已被查封为由，错误的撤销（2009）黄民三初字第124号民事调解书，显属认定事实不清，适用法律不当。请二审法院对此予以改正，以实现对法律的公正、公平。
　　跃华公司未作答辩。
　　本院二审查明事实与原审法院查明事实一致。
　　本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（二）项的规定，司法机关依法裁定查封的房地产不得转让。（2009）黄民三初字第124号案中张生全与跃华公司达成的调解协议违反上述法律禁止性规定，原审法院认定根据上述调解协议而作出的（2009）黄民三初字第124号民事调解书应予撤销，并无不当。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（二）项的规定，张生全请求判令跃华公司为其办理涉案房屋的房地产权证，本院不予支持。
　　综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　本案二审案件受理费50元，由上诉人张生全负担。
　　本判决为终审判决。
　　
审　判　长　　张燕宁
审　判　员　　梁淑敏
代理审判员　　黄彩丽
二Ｏ一一年　　月　　　日
书　记　员　　茹艳飞
余倩云