广东省广州市中级人民法院
民事判决书

（2005）穗中法民四终字第1793号


　　上诉人（原审被告）广州市恒亿房地产开发有限公司。
　　法定代表人陈仕斌，职务：董事长。
　　委托代理人赵飞，广东法制盛邦律师事务所律师。
　　上诉人（原审第三人）刘洁婷。
　　委托代理人何航生。
　　被上诉人（原审原告）中国农业银行广州市白云支行，地址：广州市白云区西乐嘉路61号春暖花园K座。
　　负责人陈善文，职务：行长。
　　委托代理人卢正红、符盈盈，均系广东华盈律师事务所律师。
　　上诉人广州市恒亿房地产开发有限公司、刘洁婷因撤销权纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2004）云法民一初字第2136号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审认为，本案处理涉及以下三个方面问题： 一是被告作为债务人是否实施了已经发生法律效力的处分财产的行为。被告将广州市白云区岗贝路贝丽花园J2栋除商铺外所有111套预售商品房转让给黄健明、林维汉、刘洁婷、刘向阳、阮超群、杨育民、黄锦平共七人，并于2003年9月28日为刘洁婷等七人办理了购买该111套预售商品房的《商品房买卖合同》预售登记手续。根据《广东省商品房预售管理条例》及房管部门的有关规定，房地产开发商为购房者到房地产交易登记机构办理了《商品房买卖合同》预售登记手续后，《商品房买卖合同》已经发生可对抗他人的法律效力，经预售登记出售的商品房已不得作为被告的财产进行处分，广州市中级人民法院于2003年9月29日查封被告名下的广州市白云区岗贝路贝丽花园J1、J2、J3、J4、J5栋除已预售登记和被查封外的全部房产时，正因被告在前一日为杨育民等七人办理了购买该111套预售商品房的《商品房买卖合同》预售登记手续而导致本院无法将该Ill套房屋作为被告的财产予以查封，故应认定被告作为债务人实施了已经发生法律效力的处分财产，具体来说为转让财产的行为；二是被告作为债务人是否无偿转让或以明显不合理的低价转让财产。被告与黄健明、林维汉、刘洁婷、刘向阳、阮超群、杨育民、黄锦平等七人签订的《商品房买卖合同》均约定房款分期交付，第三人应当按时如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行中国工商银行广州市德政中路支行监控帐号上，但仅有刘洁婷、刘向阳、黄锦平三人于2003年9月29日分别存入监控帐号1105231、1000000、1428842元预售房款，仅占预售价格23561171元的15％。第三人向被告交纳了购买全部11套房屋商品房的首期预售房款1105231元，仅占该11套商品房的预售总价格233552.50元的47.3626％。被告作为债务人在一天之内将广州市白云区岗贝路贝丽花园J2栋除商铺外所有111套预售商品房一次性转让的行为本已属反常，转让时间却恰好是在贝丽花园J2栋商品房预售许可证核发的10日内；广州市中级人民法院查封被告名下的广州市白云区岗贝路贝丽花园J1、J2、J3，J4、J5栋、除已预售登记和被查封外的全部房产的前一天，而被告和刘洁婷等七人主张变更以现金方式支付购房款，结合被告转让财产的数量、背景、时间以及《商品房买卖合同》约定的房款交付方式，本院依法确定应由被告和第三人对支付其余52.6374％房款承担举证责任。被告在证据保全及本案第一次开庭时均表示因会计辞职离开公司，2003年9月后被告公司没有制作财务帐册，而被告在本案第二次开庭时提交了2003年9月后的财务帐册，被告提交2003年9月后的财务帐册已经超过举证期限，原告当庭对此提出异议，且被告存在举证与陈述前后矛盾，因此被告提交的2003年9月后的财务帐册不能作为认定事实的依据。虽被告和第三人在举证期限届满前提交了购房收据，但证据保全期间在被告的财务室内未发现被告从2003年9月起－2004年5月止的财务帐册及黄健明、林维汉、刘洁婷、刘向阳、阮超群、杨育民、黄锦平等七人向被告交纳房款的购房收据，被告在本案诉讼前并没有向税务部门就刘洁婷等七人售房收入申报纳税，因此本院对被告和第三人提交的购房收据不予采信。被告在收到本案起诉状副本后才为第三人开具购房发票，该证据不足以证实第三人向被告支付了其余52.6374％购房款，第三人应进一步举证证实其支付其余52.6374％预售房款现金来源及有经济能力支付巨额房款。第三人主张其作为广东省富银建筑工程有限公司装修部经理领取装修材料费共184万元，但第三人未能提供领取装修材料费的原始凭证予以印证该事实，第三人提供的广东省富银建筑工程有限公司2003年的原始凭证二本反映该公司大部分收支都有银行凭证或相关部门的发票相互印证，而仅第三人领取装修材料费184万元只有记帐凭证，没有相应的银行凭证或相关部门的发票相互印证，广东诚安信会计师事务所有限公司对广东省富银建筑工程有限公司所制作的2003年企业所得税汇算清缴查帐报告没有反映第三人从广东省富银建筑工程有限公司领取装修材料费184万元，因此第三人提供的证据存在明显瑕疵，况且第三人本人拒不按本院要求到庭接受庭询，导致至今也无法说明第三人领取装修材料费184万元是用于哪个工程及以何种方式领取装修材料费184万元。第三人提交广东省富银建筑工程有限公司出具第三人为该公司装修部经理的证明、第三人于2003年9月5日至12月12日期间分八次领取装修材料费共184万元的付款通知单、广东省富银建筑工程有限公司2003年的原始凭证一本、广东省富银建筑工程有限公司2003年9月16日至12月31日的出纳日记帐一本、广东诚安信会计师事务所有限公司对广东省富银建筑工程有限公司所制作的2003年企业所得税汇算清缴查帐报告等证据不能证明第三人有经济能力支付巨额房款及支付其余52.6374％预售房款的现金来源。关于案件事实的证明标准问题，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力；并对证明力较大的证据予以确认”，本院结合恒亿公司拖欠巨额债务面临财产被人民法院查封而在《商品房预售许可证》核发七天内将贝丽花园J2栋除商铺外所有房屋（共计111套）转让给包括本案第三人在内的七人的本案特殊情况，在原告提供证据（包括申请本院保全，调查的证据）明显占优的情况下，依法应支持原告关于被告将广州市白云区岗贝路贝丽花园J2栋701房屋以明显不合理的低价（转让价格仅为预售价格的47.3626％）转让给第三人的主张。第三人只支付了仅占预售价格47.3626％的房款，诉讼中却仍主张已按预售价格全额付清房款，并虚构全额付清房款的事实，第三人不属善意受让人，应推定第三人知道被告作为债务人以明显不合理的低价转让财产，对包括原告在内的债权人造成损害的情形。三是被告作为债务人处分财产的行为是否对原告的债权造成严重损害，原告行使撤销权的范围有否以债权人的债权为限。被告经生效判决应清偿给原告的借款本息合计超过4000万元，虽原告在起诉时申请诉讼保全查封了被告的一批房屋，但被告经生效判决及直接申请执行应清偿给广东省煤炭建设（集团）有限公司的工程款共计43535896.46元，被告经生效判决应清偿给购房消费者的房款共计3541058元，根据《中华人民共和国合同法》及最高人民法院司法解释的有关规定，承包人对工程欠款及购房消费者对已交付超过50％的房款均享有优先受偿权，被告经直接申请执行应清偿中国工商银行广州市德政中路支行的借款3700万元与被告应清偿给原告的借款是同一受偿顺序的债务，被告工程款及购房款优先受偿及中国工商银行广州市德政中路支行参与分配后，诉讼保全查封的房屋已远远不足够清偿原告的债务，故被告将广州市白云区岗贝路贝丽花园J2栋除商铺外所有111套预售商品房转让给黄健明、林维汉、刘洁婷、刘向阳、阮超群、杨育民、黄锦平七人以后，已不具有足够的财产来清偿原告的债务，被告的行为严重损害了原告的债权。上述111套房屋预售价格共计23561171元，由于贝丽花园J2栋楼房尚未完工，房屋的现值必然低于预售价格，原告的债权超过4000万元，原告行使撤销权的围没有超出债权人的债权范围。综上所述，因被告作为债务人将广州市白云区岗贝路贝丽花园J2栋701房屋以明显不合理的低价转让给第三人，对原告的债权造成严重损害，并且第三人知道该情形，现原告要求撤销被告与第三人签订的购买广州市白云区岗贝路贝丽花园J2座701房屋的《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，予以支持。据此，原审法院于2005年2月4日作出民事判决：广州市恒亿房地产开发有限公司与刘洁婷于2003年9月20日签订的购买广州市白云区岗贝路贝丽花园J2座701房屋的《商品房买卖合同》（合同编号2003061489）予以撤销。案件受理费50元，财产保全费901.47元，由广州市恒亿房地产开发有限公司负担。
　　判决后，广州市恒亿房地产开发有限公司（下简称恒亿公司）、刘洁婷均不服，向本院提起上诉。恒亿公司认为：一、一审认定事实错误。1、上诉人与刘洁婷于2003年9月20日建立房屋买卖关系，该合同成立、成效，经过房管部门预售监证，已经完成对第三人主张的对抗公示，被上诉人无权就此提出撤销之诉，被上诉人如若对合同效力有异议，应提起行政之诉；2、恒亿公司与刘洁婷的房屋买卖合同关系，已经实际履行，刘洁婷客观上已足额支付贝丽花园J2栋701号房的楼款，不存在无偿转让情形。（1）房地产买卖合同的主要履行义务，无非是交楼和付款。本案讼争物业因系预售，当时不可能实际交楼，所以进行预售监证，完成了对第三人的对抗公示，开发商预售过程中的义务履行完毕。同时，刘洁婷实际足额付清J2栋701号房的楼款，也完成了履行义务。该合同实际履行，不存在所谓无偿转让情形，不可以被撤销。（2）恒亿公司与刘洁婷，客观上变更了付款方式，通过现金支付方式进行付款，通过收款收据和发票可以得到证明。至于变更付款方式，不通过监控帐户，或者迟开发票、延后纳税等问题，则是行政法律关系中需要解决的问题。恒亿公司是否应当承担、如何承担行政法律责任，属另一法律关系。不能因此而否认事实发生时民事履行行为，更不能否认民事履行行为的法律效力、甚至推断出所谓无偿转让的结论。（3）就是否付房款进行的调取证据、举证责任分配等方面，一审法院也存在严重错误，直接导致作出错误的判决。一审证据保全中，由于法院自身工作失误，没有通知我公司相关人员到场，查封了没有财务资料的箱柜，而实际上关于房款的资料全在被查封箱柜的同一室中，所以，不存在“未发现第三人交纳房款的收据”的说法。同时，会计离职，出纳在岗，法院不予认定我公司提交的出纳帐册，也是不合适的司法行为。刘洁婷是否存在支付能力，我公司楼款的流向，不是本案审查的最核心问题，被上诉人提出前述问题，应当对此负担举证责任。3、一审法院提出所谓支付能力问题，并以此推测J2栋701号房屋是无偿转让的，是根本错误的。（1）是否存在支付能力，不是认定本案事实的根本性问题，至多只是关于合同履行过程中的一个间接说明要素而已。（2）刘洁婷已以合适的方式向法院表示过自己具有支付能力。4、恒亿公司与刘洁婷之间的房屋买卖合同以及履行合同的行为，并没有给被上诉人造成所谓严重损害。（1）被上诉人对恒亿公司的债权并无4000多万。被上诉人提交的（2003）穗中法民二初字第463号判决书中，恒亿公司只对主债务人不能清偿部分承担赔偿责任，这种责任数额是不确定的。恒亿公司的责任是补充性的，赔偿性的，而不是保证性的连带责任。被上诉人提出本金达到3430万，是个笼统的数据，并没有分析各数据的实际执行的法律顺序。（2）客观上，被上诉人申请查封了212套房屋，940平方的商业铺面，车位38个，能够从中获得相应的赔偿。而且，贝丽花园的未完工楼盘正在进行后续工程阶段，正在盘活，完全有可能获得新的资金来源，从而能够最大程度地满足各债权人的利益。3、原审对查封的财产或完工的房产，未加任何司法会计评估，就想当然认为财产现值不足以清偿债权，是没有事实依据的；事实上有一部分资金汇入预售监控帐户，而一审认定没有任何款项存入，这也是不符合事实的。二、一审适用法律错误。被上诉人以无偿转让为由起诉撤销恒亿公司与刘洁婷的商品房买卖行为，根据“谁主张谁举证”的基本证据规则，应由被上诉人举证证明是无偿转让行为。但在一审中，被上诉人没有提供任何证据证明房屋买卖行为的无偿性。而我司和刘洁婷却举了大量而充分额证据来证实买卖行为是等价有偿的。业主的房款来源与本案无关，也不是本案审查的范围。在没有相反证据之前，刘洁婷并无义务证明自己资金的来源。原审本末倒置，造成错判。三、因商业贷款而发生的经济风险，因法律执行规定而发生的司法责任风险，应当由责任主体自行承担。不能通过转嫁风险，或通过无理申请撤销已生效，获得所谓的债权利益满足。四、如果撤销恒亿公司与刘洁婷之间的房屋买卖合同，势必将产生一系列严重的社会后果。1、恒亿公司与刘洁婷之间的房屋买卖合同成立、生效、并且实际履行，事实上刘洁婷已足额支付了J2栋701号房的楼款，如果解除合同，那么势必破坏已经建立的成熟的市场关系，势必导致大量的本案关联诉讼中的小业主们房财两空，导致他们失去对社会平和的情绪和公平的信心，可能会使我们的社会秩序因此酝酿不安定的因素。2、如果解除合同，势必导致恒亿公司面临大量小业主的群体性的巨额索赔。据此，请求二审法院请求二审法院撤销原判，依法判令驳回被上诉人的诉讼请求。本案诉讼费用由被上诉人承担。
　　刘洁婷上诉认为：一、《商品房买卖合同》是上诉人与恒亿公司在平等一致协商的基础上订立的，是双方的真实意思表示，并没有违反法律的禁止性规定，是合法合同。上诉人向恒亿公司支付了全部房款，恒亿公司并开具了房款收据和发票，且合同已经房管局监证。对于合法生效的合同，任何人无权申请撤销。二、上诉人作为购房人，只负有付房款和收楼的义务，上诉人在付清房款和合同经监证后对该房产已拥有合法的所有权。至于被上诉人与恒亿公司的纠纷与上诉人无关，被上诉人更无权只为自己利益而损害上诉人作为善意第三人的权益。三、被上诉人起诉撤销上诉人与恒亿公司的商品房买卖行为是以上诉人未支付房款为由，但上诉人已将房款收据和发票向法院出示予以证明上诉人已实际支付了房款，恒亿公司在庭审中也出示了经过监证的《商品房买卖合同》和收据、发票的存根证实上诉人已交纳房款的事实。而被上诉人只口头说是无偿转让，却没提供任何证据予以证实。根据民事诉讼法的规定，当事人在民事诉讼中应“谁主张谁举证，”本案应由被上诉人举证证明上诉人未支付房款。被上诉人没有证据证明应自行承担举证不能的责任。而一审却违反证据规则，以上诉人是否举证证明自己的资金来源来认定是否支付房款和合同是否有效，此种认定是违法操作，以致出现错误的判决结果，依法应予撤销。据此，请求二审法院撤销原判，依法认定并改判上诉人与恒亿公司所签的《商品房买卖合同》合法有效，驳回被上诉人的诉讼请求。本案诉讼费用由被上诉人承担。
　　被上诉人中国农业银行广州市白云支行答辩表示同意原审判决。
　　经审理查明，2003年9月19日，因上诉人恒亿公司为广州市恒利达发展有限公司向被上诉人借款提供保证担保，原审法院经被上诉人申请，诉讼保全查封了恒亿公司名下的广州市白云区岗贝路贝丽花园J3、J4、J5栋房屋共计70套。2003年9月18日，恒亿公司领取了广州市国土资源和房屋管理局核发的广州市白云区岗贝路贝丽花园J1、J2栋的商品房预售许可证。2003年9月20日，恒亿公司与上诉人刘洁婷签订《商品房买卖合同》（合同编号：2003061489），约定：刘洁婷购买恒亿公司开发的位于广州市白云区岗贝路贝丽花园J2栋701房屋一套，建筑面积54.4695平方米，房屋成交价为180294元，房款分期交付，2003年9月20日、11月20日、12月30日前分别支付房款27044元、90147元、63103元，刘洁婷应当按时如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行中国工商银行广州市德政中路支行监控帐号3602003729200040824上（已竣工项目买受人可将房价款直接支付给出卖人），恒亿公司应当在2003年12月30日前将经验收合格的房屋交付给刘洁婷等等。2003年9月28日，恒亿公司为刘洁婷、黄健明、林维汉、杨育民、刘向阳、阮超群、黄锦平共七人办理了购买广州市白云区岗贝路贝丽花园J2栋除商铺外所有房屋（共计111套，其中刘洁婷购买了包括涉案的J2栋701房在内的11套，预售价格2333552.50元，另J2栋704房为刘洁婷与黄锦平共同购买）的《商品房买卖合同》预售登记手续，预售价格共计23561171元。2003年9月29日，因恒亿公司为广州市恒利达发展有限公司向被上诉人借款提供保证担保，本院经被上诉人申请，诉讼保全查封了恒亿公司名下的广州市白云区岗贝路贝丽花园J1、J2、J3、J4、J5栋除已预售登记和被查封外的全部房产。恒亿公司于2004年6月15日为刘洁婷开具了贝丽花园J2栋701房屋的购房发票。
　　原审中，根据被上诉人申请，原审法院进行了调查取证及诉讼保全，包括：1、向《商品房预售许可证》指定的售房款银行中国工商银行广州市德政中路支行调查了监控帐号3602003729200040824自2003年8月起至本案起诉之日止的存款情况，该帐号仅有刘洁婷、刘向阳、黄锦平三人于2003年9月29日分别存入110523l、1000000、1428842元预售房款的记录。刘洁婷明确表示该1105231元是其交纳购买全部11商品房的首期预售房款，仅占该11套商品房的预售总价格2333552.50元的47.3626％；2、向广州市地方税务局白云征收管理分局调查了恒亿公司自2003年9月24日起至本案起诉之日止的纳税情况，恒亿公司该时间段为零申报，即没有纳税记录；3、对恒亿公司从2003年9月起至2004年5月止的财务帐册、财务资料进行了证据保全，证据保全期间在恒亿公司的财务室内未发现恒亿公司从2003年9月起至2004年5月上的财务帐册及黄健明、林维汉、刘洁婷、刘向阳，阮超群、杨育民、黄锦平等七人向恒亿公司交纳房款的购房收据。恒亿公司在证据保全及原审第一次开庭时均表示因会计辞职离开公司，2003年9月后恒亿公司没有制作财务帐册，而恒亿公司在第二次开庭时提交了2003年9月后的财务帐册，被上诉人当庭对此提出异议。
　　恒亿公司、刘洁婷均主张购房款已通过现金方式足额给付，对于变更付款方式的原因，原审中，恒亿公司解释是因为监控帐户已被法院查封了，原审法院随后出示了前往中国工商银行广州市德政中路支行调取的存取情况表并告知恒亿公司监控帐户在2003年9月－12月期间没有被法院查封的记录，恒亿公司当庭表示没有异议。二审中，恒亿公司则解释是因监控帐户曾被法院查封过，为了更好地利用资金，才采取现金付款的方式。
　　原审中，刘洁婷为证实其有经济能力支付巨额房款及预售房款的现金来源，提交了广东省富银建筑工程有限公司出具其为该公司装修部经理的证明、其于2003年9月5日至12月12日期间分八次领取装修材料费共184万元的付款通知单、广东省富银建筑工程有限公司2003年的原始凭证一本、广东省富银建筑工程有限公司2003年9月16日至12月31日的出纳日记帐一本、广东诚安信会计师事务所有限公司对广东省富银建筑工程有限公司所制作的2003年企业所得税汇算清缴查帐报告；其中广东省富银建筑工程有限公司2003年的原始凭证一本反映该公司大部分收支都有银行凭证或相关部门的发票相互印证，而仅刘洁婷领取装修材料费184万元只有记帐凭证，没有相应的银行凭证或相关部门的发票相互印证，广东诚安信会计师事务所有限公司对广东省富银建筑工程有限公司所制作的2003年企业所得税汇算清缴查帐报告没有反映刘洁婷从广东省富银建筑工程有限公司领取装修材料费184万元的事实。被上诉人对刘洁婷提供的证据的真实性提出异议。在刘洁婷的委托代理人无法说明刘洁婷领取装修材料费184万元是用于哪个工程及以何种方式领取装修材料费1847元的情况下，原审法院要求刘洁婷本人必须到庭说明上述情况，但其拒不按要求到庭接受庭询。
　　另查，被上诉人诉恒亿公司借款合同纠纷共五个案件已于2004年7月29日发生法律效力，判决恒亿公司对借款本金共计34307元及利息（借款本息至本案起诉之日合计已超过4000万元）承担连带清偿责任。另本院于2004年8月12日以（2004）穗中法民四初字第62号案判决恒亿公司支付广东省煤炭建设（集团）有限公司工程款26535896.46元，广东省煤炭建设（集团）有限公司在26535896.46元范围内对广州市白云区岗贝路贝丽花园J1，J2，J3，J4、J5栋属恒亿公司的部分享有建设工程价款优先受偿权，但在本判决生效之日前已办理商品房预售登记、变更登记或消费者已交付超过50％购房款的房屋部分除外，该判决已发生法律效力。另本院于2005年1月以（2003）穗中法民四初字第160号案判决恒亿公司支付广州市芳村区建筑工程公司工程款10414041.19元，广州市芳村区建筑工程公司在10414041.19元范围内对于贝丽花园工程享有建设工程价款优先受偿权，但在本判决生效之日前已办理商品房预售登记、变更登记或消费者已交付超过50％购房款的房屋除外；广东省煤炭建设（集团）有限公司还以（2003）穗中法执字第01520、01521号案件直接申请执行恒亿公司拖欠的工程款1700万元，中国工商银行广州市德政中路支行以（2003）穗中法执字第01829号案件直接执行恒亿公司拖欠的借款3700万元。恒亿公司经原审法院生效判决应退还因购买广州市白云区岗贝路贝丽花园J1、J2、J3、J4、J5栋楼房内房屋被人民法院查封的购房消费者的房款本金至2004年I0月15日共计3541058元。上述广东省煤炭建设（集团）有限公司、广州市芳村区建筑工程公司并无就生效判决的执行于贝丽花园内查封过物业。
　　又查，恒亿公司曾于2003年12月23日就贝丽花园的执行问题向本院提交一份《紧急报告》，称：……两级人民法院和仲裁委员会受理的债权已高达1.12亿人民币，仅仅进入执行程序的就有六千多万，远远大于恒亿的现有资产即所查封的房产……。
　　涉案的广州市白云区岗贝路贝丽花园J2栋楼房尚未完工，恒亿公司因没有能力交付工程款，该楼房停止施工至今。
　　本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，撤销权的成立要件有三：
　　一、债权人对债务人享有合法有效的债权。
　　被上诉人作为债权人，提供的生效判决足以证实其对恒亿公司享有4000千多万的合法债权，此为主张撤销权的必备前提。
　　二、债务人存在无偿或以明显不合理的低价转让其资产的行为。
　　恒亿公司、刘洁婷均主张购房款的支付方式已由合同约定的分期支付至监控帐户变更为以现金支付，但对于为何变更付款方式，恒亿公司却一直无法作出足可信服的合理解释，其在一、二审中所作陈述更是前后矛盾。而且，恒亿公司作为债务人，是在一天之内与刘洁婷、杨育民、林维汉、黄健明、刘向阳、阮超群、黄锦平等七人办理了贝丽花园J2栋111套房屋的预售登记手续，而该一次性转让行为又恰恰发生于本院准备对贝丽花园J1、J2、J3、J4、J5栋进行全面查封的前一天，且所涉房款金额巨大，以现金支付房款既与合同约定不符，也与大宗房屋买卖的交易习惯不符，故仅凭进入诉讼程序后才开具的购房发票并不足以证实刘洁婷等七人已足额支付了购房款。恒亿公司是否确有收取购房款、刘洁婷是否具备巨额现金支付能力，才是确定恒亿公司与刘洁婷之间的房屋交易有无切实履行的关键。根据原审法院调取的证据，从2003年9月23日起至本案起诉之日止，恒亿公司的纳税申报记录为零；恒亿公司自述收取现金房款后又以现金支付的方式用于支付工程款、办公费用等，却无提供任何证据，如财务帐册、原始支付凭证等予以佐证。可见，并无确切证据显示恒亿公司在签订上述111套房屋的《商品房买卖合同》后曾有巨额的房款收入。而刘洁婷仅有1105231元购房款存入监控帐户，占其所购11套房屋预售总价格2333552.50元的47.3626％，刘洁婷为证明其具有尚余巨额房款1228321.5元的现金支付能力，所提供的证据存在明显瑕疵，无法相互印证，原审判决对此已作详尽论述，分析正确，应予维持。此外，根据《广东省商品房预售管理条例》第三十三条第一款的规定，“预售人申请商品房预购售合同登记时，应当同时附送银行出具给预购人的首期商品房预收款存入专用帐户的凭证”，这说明，办理监证需同时报送买卖合同和银行开具给预购人的专用帐户凭证。但上述111套房屋却于2003年9月28日办理登记监证手续在先，9月29日才有刘洁婷、刘向阳、黄锦平三人的购房款进入监控帐户，据此，上述111套房屋预售监证的办理程序与法定程序也有所不符。原审法院根据证据规则的规定，结合本案的特殊情况，确定由恒亿公司和刘洁婷对房款的支付情况承担举证责任，并在全面权衡各方当事人提供证据的情况下，确认被上诉人提供证据的效力高于恒亿公司、刘洁婷提供的证据，并据此判定恒亿公司与刘洁婷之间的房屋交易已构成明显不合理的低价转让理据充分，应予维持。刘洁婷虽只支付了仅占预售价格47.3626％的房款，却仍主张已按预售价格足额支付房款，并虚构足额支付的事实，由此推定其并非善意受让人，对恒亿公司债权人以明显不合理低价转让资产、给包括被上诉人在内的债权人造成损害理应知情。
　　三、债务人处分财产的行为明显有害于债权人。
　　被上诉人作为债权人，对恒亿公司享有合计超过4000万元的合法债权，其为实现已方债权，虽通过诉保查封了贝丽花园的部分房屋，但因恒亿公司尚欠付案外人省煤炭公司的工程款43535896.46元、芳村建筑公司的工程款10414041.19元，购房消费者房款3541058元等，依法均优先受偿；还有与被上诉人的债权处于同一受偿顺序的中国工商银行广州市德政中路支行的3700万元借款。上述恒亿公司的债权人参与债权分配后，被上诉人通过诉保所查封的房屋已不足以清偿其债权，且恒亿公司于2003年12月23日向本院提交的紧急报告，也承认其司欠债严重，对外债务远远超过现有资产，贝丽花园已届烂尾的情况，但恒亿公司在自知已资不抵债的情况下，仍无偿或以明显不合理的低价转让其资产，涉及金额达2000多万，将极大地减少其责任财产，给包括被上诉人的债权人造成严重损害，使被上诉人的债权难以实现，被上诉人据此主张撤销恒亿公司与刘洁婷签订的《商品房买卖合同》符合法定条件，应予支持。
　　综上所述，审查上诉人上诉理由不成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚、适用法律正确、处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审受理费50元由上诉人广州市恒亿房地产开发有限公司、刘洁婷各负担25元。
　　本判决为终审判决。


审　判　长　　国平平
代理审判员　　姚伟华
代理审判员　　兰永军
二ＯＯ五年　　 
书　记　员　　余　盾