广东省广州市中级人民法院
民事判决书

（2005）穗中法民四终字第2117号


　　上诉人（原审被告）广州市花都利丰房地产开发有限公司。
　　法定代表人林志辉，总经理。
　　诉讼代理人杨蜀，广东古风律师事务所律师。
　　诉讼代理人梁燕芬，广东古风律师事务所职员。
　　被上诉人（原审原告）胡伟文。
　　诉讼代理人韩军。
　　原审被告广州市花都区东区建筑工程公司。
　　法定代表人许吕其，经理。
　　原审被告广州市花都机场经济开发有限公司。
　　法定代表人饶以祥，总经理。
　　上诉人广州市花都利丰房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2005）花法民三初字第70号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了
　　本案，现已审理终结。
　　原审认为：原告与广州市花都东区建筑工程公司（下称东区公司）签订的《东建豪苑高级商住楼出售合同书》，是当事人的真实意思表示，合法有效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项规定，房屋面积小于合同约定的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原告向被告购买的商品房实际建筑面积与合同约定的建筑面积少5.69平方米，面积误差比在3%以内部分的房价款（115.79×1180×3%）元，被告应返还给原告；面积误差比超过3%部分的房价款被告应双倍返还给原告，即（115.79×1180×1.91%×2）元。根据1995年4月28日花都区纺织印染总厂与东区签订的《合同开发房地产协议》，可以认定广州市花都利丰房地产开发有限公司（下称利丰公司）与东区公司实为本案争议房屋所在商品搂“东建豪苑”的共同开发单位，且以利丰公司的名义进行开发并对外销售，虽然利丰公司没有在原告与东区公司签订的《东建豪苑高级商住楼出售合同书》中加盖公章，但根据企业联营的法律特征及结合有关审判指导意见，东区公司需承担民事责任，利丰公司应负连带责任。利丰公司辩称东建豪苑是由东区公司自行销售、与客户签订合同及收款人均为东区公司，其与原告不存在合同关系，不应承担责任的理由不成立。原告等东建豪苑的住户代表与东区公司、广州市华都机场经济开发有限公司（下称机场公司）签订的《关于东建豪苑办理房产证协议》是三方真实意思表示，合法有效。机场公司应对本案办理房产证事宜负连带责任。但利丰公司并不能以此作为其不负有办理房产证义务的法定理由。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项的规定，判决：一、被告广州市花都东区建筑工程公司于本判决发生法律效力之日起十五天内退回多收取的购房款（115.79×1180×3%）4098元给胡伟文；二、被告广州市花都东区建筑工程公司于本判决发生法律效力之日起十五天内双倍退回多收取的购房款（115.79×1180×1.91×2）5219.35元给胡伟文；三、被告广州市花都东区建筑公司于本判决发生法律效力之日起一个月内为原告胡伟文办理位于花都区新华镇宝华东路东建豪苑B座506房的房地产权证。被告广州市花都机场开发有限公司负连带责任；四、被告广州市花都利丰房地产开发有限公司对上项互负连带责任；案件受理费547元由广州市花都利丰房地产开发有限公司、广州市花都东区建筑工程公司负担。
　　判后，上诉人不服原审判决上诉称：一、东建豪苑虽是上诉人与东区公司合作开发的房产项目，但上诉人只负责出地，房屋销售中的所有事项均由该公司负责，故与房屋购买方因房屋销售过程中的法律责任应由东区公司承担，与上诉人无关。二、被上诉人的房产证之所以未办好，是因东区公司收取被上诉人的购房款后，没有向国土部门交纳相关的税费，上诉人于此无任何过错，无须承担法律责任。且东区公司与机场公司就办理房产证的有关事项达成协议，为被上诉人办理房产证不是上诉人份内的事。请求二审法院撤销原判第四项，改判上诉人不承担民事责任；案件受理费由被上诉人负担。
　　被上诉人答辩同意原审判决。
　　经审理查明：利丰公司是由原花都市纺织印染总厂改组成立的。1995年4月28日，该厂与东区公司签订《合同开发房地产协议》，约定：双方共同开发花都区新华镇宝华路东建豪苑；利丰公司出地，东区公司负责建筑、销售，在销售中产生的债权、债务与东区公司无关。
　　1996年9月9日，被上诉人与东区公司签订《东建豪苑高级商住楼出售合同书》，约定：被上诉人向东区购买位于新华镇宝华路东建豪苑B座506房，建筑面积为115.79平方米，售价为每平方米1180元 ；房屋交付时间定于1996年底。合同签订后，被上诉人按115.79平方米的建筑面积向东区公司交清购房款136632元，东区公司也将房屋交付给被上诉人使用。但购房至今，东区公司仍未给被上诉人办理房产证。因东区公司未能如约为被上诉人办理房产证，2000年7月24日，东区公司与东建豪苑的住户代表签订了《关于东建豪苑办理房产证协议》，约定由东区公司对被上诉人等49户住户的房产证分三步办理，在2000年12月31日前办理10户，在2001年6月30日前办理20户，在2001年12月31日前全部办理完毕；被上诉人等住户按东区公司办理房产证的安排，自行确定办理房产证的住户批次和顺序，并将各批次和顺序的名单报东区公司；本协议由东区公司与被上诉人等住户选派的代表签订，东区公司上级公司（机场公司）担保，经公证处公证，由区信访办监督执行。机场公司在协议上加盖了公章。协议签订后，因东区公司没有按协议完全履行办证义务，被上诉人遂向原审法院提起诉讼。
　　本院认为：东区公司与被上诉人签订的《东建豪苑高级商住楼出售合同书》及东区公司与建豪苑住户代表签订的《关于东建豪苑办理房产证协议》，无违反法律规定的情形，确认为合法有效。被上诉人按115.79平方米的建筑面积向东区公司支付了购房款，而东区公司提供给被上诉人的房屋面积仅为110.10平方米，为此，被上诉人请求东区公司按合同约定的条款退回多收购房款有理，予以支持。上诉人是花都市纺织印染总厂改组而来，花都市纺织印染总厂的权利义务依法应由上诉人享有和承担。该厂与东区公司签订的《合作开发房地产》协议，明确了双方是讼争房屋的共同开发单位，应对讼争房屋项下的权利义务共同承担民事责任。机场公司在《关于东建豪苑办理房产证协议》上盖章，承担保证责任，并不因此免除上诉人作为房屋开发单位本应承担的民事责任，上诉人以此为由主张免责，缺乏法律依据，不予采纳。审查原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费547元由上诉人广州市花都利丰房地产开发有限公司负担。
　　本判决为终审判决。


审　判　长　　国平平
代理审判员　　兰永军
代理审判员　　姚伟华
二ＯＯ六年　　 
书　记　员　　余　盾