广东省广州市中级人民法院
民事判决书

（2004）穗中法民四终字第4252号


　　上诉人（原审被告）广州市南北房地产开发有限公司。
　　法定代表人：曾国馨，总经理。
　　诉讼代理人：杨琴、文明燕，均为该公司职员。
　　被上诉人（原审原告）罗婉华。
　　诉讼代理人：刘晓青，广东纬国律师事务所律师。
　　上诉人广州市南北房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2004）海民三初字第1526号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人广州市南北房地产开发有限公司的诉讼代理人杨琴、文明燕，被上诉人罗婉华及其诉讼代理人刘晓青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。合同约定：“被告应在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在房屋交付使用后270日内取得房地产权属证书的，原、被告同意由被告按已付房价款的5%向原告支付违约金。”　事后在提交办证资料时双方又约定同意于提交所有办证资料之日起270天内办妥房地产证书，对合同中办证的期限协商了变更。原告2003年6月22日提交办证资料，被告不能举证证明房管部门已在2004年3月22日前核发了原告所购房屋的房地产权证，故被告应承担举证不能的法律后果。被告提出房管部门已在原告提交所有办证资料之日起270天内核发了原告房屋的房产证的抗辩缺乏依据，不予采纳。原告要求被告按已付房款的5%支付迟延办理房地产权属证的违约金合理，予以采纳。原告要求被告支付从起诉之日起至办理房产证之日止的违约金缺乏依据，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告广州市南北房地产开发有限公司在房管部门核发原告罗婉华所购的坐落海珠区宝岗路27号1308房的《房地产权证》之日起5日内交付给原告；二、被告在本判决生效之日起10日内，支付迟延办证的违约金（按305142元的5%计）给原告；案件受理费720元由被告负担。
　　上诉人不服原审判决上诉称：上诉人于2003年6月初通知被上诉人交资料办理房地产证，被上诉人于2003年6月22日提交办证资料，并在当日与上诉人签署了《办理〈房地产证〉业主提交资料清单》。该清单注明：“双方同意以提交所有办证资料之日起270天内办妥房地产证书”。上诉人与被上诉人对商品房买卖合同中的办证期限已变更为2003年6月22日后第二日起计270天内。事实上上诉人在2004年3月9日已办出房产证，因此上诉人并未构成违约，不需承担违约责任。请求二审法院撤销原审判决；判令被上诉人承担全部诉讼费用。
　　经审理查明，2001年9月10日，上诉人与被上诉人签订商
　　品房买卖合同。约定：上诉人向被上诉人预购海珠区凤祥南二巷及安新里南北广场地A4幢13层（自然层13）08号房，总金额为305142元；上诉人应于2002年11月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房经分期综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付被上诉人使用；上诉人应在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，如因上诉人的责任，被上诉人不能在房屋交付使用后270日内取得房地产权属证书的，双方同意被上诉人不退房，上诉人按已付房价款的5%向被上诉人支付违约金。合同经广州市房地产交易所预售登记。2002年10月29日，被上诉人办理了收楼手续，收楼前被上诉人支付了合同约定的全部房款给上诉人。2003年6月22日，被上诉人提交了办理房地产证的相关资料给上诉人，上诉人出具了《办理（房地产证）业主提交资料清单》给被上诉人，该清单的内容为：A4栋1308房业主所交资料：1、交齐所有业主身份证复印件一式两份；2、商品房买卖合同原件一份；3、广州市房地产抵押登记证明书原件一份；4、买卖申请审批表一份；5、广州市房地产他项权利登记申请表一份；双方同意于提交所有办证资料之日起270天内办妥房地产证书。被上诉人在业主确认栏中签名，上诉人在签收方栏内盖章。2004年2月9日，广州市房地产交易登记所出具了讼争房屋的房地产申请登记回执。2004年4月7日上诉人取得讼争房屋房地产证，上诉人取得该证后未交付给被上诉人，现仍存放在上诉人处。
　　本院认为，上诉人与被上诉人于2002年4月19日签订的商品房买卖合同，无违反法律规定的情形，确认为合法有效。《办理（房地产证）业主资料清单》，是双方所签商品房买卖合同的补充协议，业经上诉人、被上诉人签名盖章，亦确认为合法有效。依《办理（房地产证）业主提交资料清单，双方同意于提交所有办证资料之日起270天内办妥房地产证书，上诉人是2003年6月22日收取被上诉人办证资料，办证时间应从2003年6月22日起推后270天。上诉人、被上诉人签订的商品房买卖合同约定，因上诉人的责任，被上诉人不能在房屋交付使用后270日内取得房地产权属证书的，上诉人按已付房价款的5%向被上诉人支付违约金，上诉人在2004年4月7日取得讼争房屋的房产证，已超过双方约定的时间，且房产证至今未交付给被上诉人，故上诉人应承担相应的违约责任。被上诉人请求上诉人支付已付房价款5%的违约金有理，应予支持。〈办理（房地产证）业主提交资料清单，只是变更了办理房地产证书的时间，并未改变商品房买卖合同约定的房产证交付义务，故上诉人提出已在约定的期限内办妥房产证，不构成违约，无需支付违约金的主张不成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，但因讼争房屋已取得房地产权证，故对原审判决第一项作相应调整。上诉人上诉无理，予以驳回。依照〈中华人民共和国民事诉讼法〉第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　一、维持广州市海珠区人民法院（2004）海民三初字第1526号民事判决第二项及诉讼费用部分的处理。
　　二、变更广州市海珠区人民法院（2004）海民三初字第1526号民事判决第一项为：上诉人广州南北房地产开发有限公司在本判决送达之日起5日内交付广州市海珠区宝岗路27号1308房的《房地产权证》给被上诉人罗婉华。
　　二审案件受理费720元由上诉人负担。
　　本判决为终审判决。


审　判　长　　国平平
审　判　员　　杨晓航
代理审判员　　兰永军
二ＯＯ四年　　 
书　记　员　　余　盾