重庆市渝北区人民法院

民事判决书


(2010)渝北法民初字第9740号


　　原告陈某。

　　委托代理人龚某、伍某，重庆某某律师事务所律师。

　　被告重庆市某某房地产开发有限公司。

　　法定代表人文某，总经理。

　　委托代理人张某、严某，重庆某某某律师事务所律师。

　　原告陈某诉被告重庆市某某房地产开发有限公司（以下简称某某房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年7月30日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人龚某、伍某，被告委托代理人张某、严某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称：2007年4月3日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于渝北区某某房屋一套，成交价款203 229元。按照双双方合同约定，被告应于2008年3月31日前将房屋交付原告使用。2008年3月30日，原告前往接房时，发现房屋根本无法使用，经协商被告同意修复；但截至目前，被告一致没有修缮房屋，对原告的请求也置之不理，遂原告起诉来院，要求：1、被告立即修缮房屋且将修好的交付原告并支付逾期交房违约金（从2008年4月1日起至起诉之日即2010年7月27日止，按每日总房款的万分之五计算）；2、被告承担原告接房前的物业管理费　 2 000元；3、诉讼费由被告负担。在诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、被告向原告支付逾期交房的违约金（自2008年4月1日起至起诉之日即2010年7月27日止，每日按总房款的万分之五的标准计算，截止2010年7月15日的逾期交房的违约金为84 848元）；2、诉讼费由被告承担。

　　原告在举证期限内向本院提供了下列证据：1、2007年4月3日，原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，拟证实原被告双方存在房屋买卖关系，并在合同第九条中约定了逾期交房的违约责任；2、2007年4月3日的购房发票，拟证实原告于2007年4月3日全额交纳了房款203 229元；3、完税证及大修基金收据，拟证实原告履行了交纳大修基金及税费的义务；4、2008年3月14日交接房通知书，拟证实被告通知原告接房，原告于2008年3月30日收到接房通知书；5、问题返修确认书，拟证实2008年3月30日，原告接房时房屋存在质量问题，无法交付使用，当时被告就同意整改后再交付；6、2009年9月6日原告向被告发出的函，拟证实被告一直没有整改该房，也没有通知接房，还拒绝交付该房；7、2009年9月6日的收条，拟证实被告已收到原告发出的函；8、原告所购房屋的房屋产权证，拟证实原告所购房屋与被告所举示的竣工验收备案登记证不一致；9、重庆市新建商品房屋使用说明书及质量保证书，拟证实两书上并没有载明时间；

　　经庭审质证，原告对证据1、2、3、4、8、9无异议；对证据5，认为是原告向物业公司提出的，该房屋是满足了交付条件的，原告所提出的问题也不是合同中交付房屋的问题；对证据6、7的真实性有异议，认为被告并未收到过，签字的周某被告不认识。

　　被告辩称：双方签订合同属实。被告在合同约定的交房时间（2008年3月31日前）通知原告接房，被告于2008年3月30日到现场接房，但以卫生间窗太高、厨房排水管太低、外墙空鼓等原因，要求被告修缮并拒绝接房。为此，被告不存在违约事实，且房屋已符合交房条件，故请求驳回原告的诉讼请求。

　　被告在举证期限内向本院举示以下证据：1、竣工验收备案登记证及情况说明，拟证实2008年3月28日原告所购买的房屋所在的楼盘已经经过竣工验收，房屋已合格；2、某某某某挂号信明细表，拟证实被告于2008年3月22日向原告邮寄了接房通知书；3、问题返修确认书，拟证实原告所购买的房屋于2008年3月30日已交付，因为该证据与原告所提供的证据一致，系一式三份，原被告及物业公司处各有一份，该证据已载明物业公司接到了原告所提供的装修钥匙，充分说明原告在2008年3月30日前就拿到了装修钥匙，否则就不可能将装修钥匙交给物业公司。

　　经庭审质证，原告对被告所举示的证据1的真实性无异议，但认为这两份证据仍然不能证实竣工验收备案登记证上载明的地址与原告所购买房屋的地址是同一个地方；对证据2的真实性无异议，2008年3月22日收到了接房通知书；对证据3的真实性无异议。

　　经庭审质证，本院对原被告所举示的证据作如下确认：原告所举示的证据1、2、3、4、5、8、9真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认；对证据6、7本身的真实性予以确认，但不能达到原告的证明目的。

　　被告所举示的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认。

　　经审理查明：2007年4月3日，以原告陈某为乙方，被告某某房地产公司为甲方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：乙方（原告）购买甲方（被告）开发的位于渝北区某某房屋，套内面积90.78㎡，套内单价2 238.7元/㎡,成交总价203 229元；甲方（被告）应于2008年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；商品房达到交付使用条件后，甲方（被告）应当书面通知乙方（原告）办理交付手续，双方进行验收交接时，甲方应当出示《商品房竣工验收备案登记证》，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅时，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；乙方逾期未能前来办理交房手续，视为甲方已经按时交房，乙方已经按时接房；逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告支付了房款203 229元，被告在约定的交房期限内向原告发出交（接）房通知书，通知原告于2008年3月30日上午9点至下午5点以前前往接房。2008年3月30日，原告前往被告处接房，以客厅滑门地面太高、厕所窗太高、厨房排水管太低等理由，拒绝接房。另查明，2008年3月28日，“某某某某”项目取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证；2008年9月22日，被告为原告所购房屋办理房地产权证，并于2009年10月15日，被告将原告所购房屋的房地产权证书及房屋使用说明书、房屋质量保证书交付给原告。

　　本院认为：原被告双方签订商品房买卖合同，属双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。按原被告双方合同的约定，被告应于2008年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，2008年3月28日，“某某某某”项目取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，被告亦在合同约定的时间通知了原告接房，已履行了合同义务，但原告于2008年3月30日前往接房时，在“问题返修确认书”中提出了房屋存在的质量问题，因此拒绝接房，本院认为，根据双方合同的约定，原告有权拒绝接房的条件是：被告不出示《商品房竣工验收备案登记证》及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，而现在原告拒绝接房的理由与合同约定的原告有权拒绝接房的情形不符，同时，根据双方合同的约定，原告逾期未能前来办理交房手续，视为被告已经按时交房，据此，应认定被告于2008年3月30日已完成了交房义务，被告没有逾期交房的违约行为，不应承担逾期交房的违约责任，故原告要求被告支付逾期交房违约金的理由不能成立，对原告的该请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：

　　驳回原告陈某的诉讼请求。

　　本案诉讼费1 920元，由原告陈某负担。

　　如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

　　
审　判　长　 赵　文　建
代理审判员　 黄　　　娟
代理审判员　 贺　前　春
书　记　员　 王　　　瑶