上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆维吾尔自治区邮政局。
　　法定代表人：阿不来提·艾吾拉，该局局长。
　　被上诉人（原审原告、反诉被告）：乌鲁木齐市圣博特房地产开发有限公司。
　　法定代表人：张莉敏，该公司总经理。
　　原审被告：新疆维吾尔自治区通信管理局。
　　法定代表人：黄文玉，该局局长。
　　原审被告（反诉原告）：中国电信集团新疆维吾尔自治区电信公司。
　　法定代表人：肖金学，该公司总经理。
　　原审被告（反诉原告）：中国联合通信有限公司新疆分公司。
　　法定代表人：孙建军，该公司总经理。
　　原审被告（反诉原告）：新疆通信服务公司。
　　法定代表人：李雁，该公司总经理。
　　原审被告（反诉原告）：乌鲁木齐贝尔通信技术服务有限公司。
　　法定代表人：高同庆，该公司董事长。
　　原审被告（反诉原告）：新疆电信实业（集团）有限责任公司。
　　法定代表人：肖金学，该公司董事长。
　　一、新疆维吾尔自治区高级人民法院一审查明的事实
　　1997年1月6日，乌鲁木齐市圣博特房地产开发有限公司以下简称（圣博特公司，原乌鲁木齐市聚龙房地产开发有限公司）与新疆维吾尔自治区邮电管理局（以下简称邮电管理局）签订《代建职工住宅楼协议书》。该协议书约定，邮电管理局同意圣博特公司在乌鲁木齐市水磨沟区犁铧街地段代建七层（局部底商）砖混结构的职工住宅，该住宅建筑面积49,942.2平方米，另加阳台面积总建筑面积为5558.85平方米，如果实际放线时现场摆放不下，只能减少单元按实际面积调整总价。代建价格按建筑面积1880元／平方米计，不论代建期间价格如何变化，再不做任何调整。该代建价格是圣博特公司完全履行本合同所规定全部义务、邮电管理局获得本合同项下房屋及院落无瑕疵的完整财产所有权的全部对价。该协议书同时约定，当年工程竣工交付使用后，圣博特公司必须在3个月内为邮电管理局办理好载明该院落产权人为邮电管理局的房屋产权证书、使用人为邮电管理局的土地使用权证书及将相关手续交给邮电管理局。费用及税款由圣博特公司承担。
　　1998年1月6日，圣博特公司与邮电管理局又签订一份《代建职工住宅楼补充协议书》。该协议第1条第1项约定，犁铧街住宅小区建设考虑到自治区对抗震规范的要求，将原砖混结构改为框架结构，造价按1993年估价，以建行审定的砖混结构与框架结构的差价为准，只计取定额直接费；第2项约定，将住宅小区的塑钢窗全部改为铝合金，差价（只计塑钢窗和铝合金差价的直接费）由邮电管理局向住户收取；同时约定，工程总价调整为10,433.83万元（总价为原定合同价加砖混结构与框架结构差价的直接费，最后根据实际面积进行增减）。
　　双方签订《代建职工住宅楼协议书》及《代建职工住宅楼补充协议书》后，圣博特公司将工程发包给新疆生产建设兵团第一建筑安装工程公司、新疆建筑施工总部开始施工。因双方发生纠纷，邮电管理局直接从施工单位处接收了圣博特公司建设的乌鲁木齐市水磨沟区犁铧街地段邮电住宅小区房地产。
　　1994年11月25日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市计划委员会以乌市计基字（1993)234号文件同意圣博特公司进行商品房建设。同年12月28日，圣博特公司与新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》。该合同约定，圣博特公司取得乌鲁木齐市水磨沟区新兴街（即犁铧街邮电一期住宅楼所在地）13 , 298平方米土地50年的使用权。圣博特公司交纳了土地出让金。1994年12月29日，圣博特公司取得该地块的建设用地批准书。1995年5月15日，圣博特公司取得由乌鲁木齐市房屋拆迁管理办公室颁发的该地块的房屋拆迁许可证。1995年6月6日，圣博特公司与新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市房屋拆迁管理办公室签订《房屋拆迁安置补偿协议书》。1998年8月20日，乌鲁木齐市城乡建设委员会向圣博特公司颁发了建设工程许可证。同年11月17日，乌鲁木齐市土地管理局向圣博特公司核发了乌鲁木齐市水磨沟犁铧街上述项目所处位置的国有土地使用证。同年12月15日，该国有土地使用证的土地使用者变更为邮电管理局。2000年5月6日，乌鲁木齐市房地产管理局向圣博特公司核发了商品房预售许可证。同年8月15日，乌鲁木齐聚龙房地产开发有限公司变更名称为圣博特公司。2004年7月8日，新疆维吾尔自治区移动通信公司变更名称为新疆通信服务公司。
　　一审审理时，新疆维吾尔自治区通信管理局、中国联合通信有限公司新疆分公司、乌鲁木齐贝尔通信技术服务有限公司、新疆电信实业有限责任公司均否认自己是本案适格的被告。
　　2004年9月20日，圣博特公司向一审法院递交补充鉴定申请书称，对合同价格约定不明确或无法求取，当事人又协商不成的，应通过评估方式确定诉争标的物的市场价格。故申请人民法院委托有关机构对犁铧街住宅小区1997年签订合同时的商品房市场价格进行评估。一审法院在征得双方当事人同意后，于同年10月9日向其技术室发出委托鉴定函，要求对以下事项进行鉴定：(1)代建住宅楼的实际竣工面积；(2)1998年1月6日《代建职工住宅楼补充协议书》第1条第1、2项约定的差价；(3)1998年5月21日《关于犁铧街住宅装修标准的协议》约定的差价；(4）邮电管理局为工程垫付的各种手续费及垫付的设备款的数额；邮电管理局完成的圣博特公司未作的室外工程的施工费数额；圣博特公司未做项目的价款数额。对第2项鉴定内容，要求技术室会同自治区造价定额管理权威部门和选定的鉴定机构根据行业规范对是否能够出具较为科学客观的鉴定报告作出论证。
　　2005年1月4日，新疆维吾尔自治区工程造价管理总站作出新疆建造函字(2005)01号《关于对自治区高级人民法院委托的（2004）新法鉴字第008号司法鉴定的函复》：贵院委托我站对圣博特公司代建的邮电住宅楼工程结算差价进行司法鉴定。造价站认为从理论上不具备计算出较为合理又能客观反映其真实意义“差价”的司法鉴定。圣博特公司没有意见，要求法院尽快委托有关鉴定机构作出房地产评估报告。邮政局和中国电信集团新疆维吾尔自治区电信公司则认为函复结论不全面，未能依照法院要求作出，并向法庭提交了新疆维吾尔自治区建筑设计研究院于2005年8月15日和乌鲁木齐建筑设计研究院有限责任公司于2005年12月2日出具的对咨询的答复意见。新疆维吾尔自治区建筑设计研究院的答复意见为：你单位住宅楼工程砖混结构与框架结构的造价对比工作可以做。
　　2005年11月11日、2006年1月18日和25日，一审法院三次召集双方当事人和新疆维吾尔自治区建筑设计研究院、乌鲁木齐建筑设计研究院有限责任公司、新疆维吾尔自治区工程造价管理总站以及新疆天晨工程造价有限公司的有关专业人员对双方当事人前后两份协议中所涉及的住宅楼砖混结构与框架结构之间的差价是否可以求取的问题进行论证，论证中未形成肯定的倾向性意见。
　　2006年3月8日，一审法院向其技术室发出委托鉴定函，要求以当事人双方签订《代建职工住宅楼协议书》的1997年1月6日为估价时点，对圣博特公司完成的邮电一期工程项目进行房地产价格评估。
　　2005年11月18日，新疆国信有限责任会计师事务所作出新国司鉴所(2005）审鉴字第7号审计鉴定报告：(1）邮电管理局对代建住宅楼工程垫付各项手续费2,156,165.13元。(2）邮电管理局对代建住宅楼垫付购置设备款2,629,276.79元。(3)邮电管理局自行完成室外工程4,149,580.83元。(4）圣博特公司未做项目5,150,152.95元。留待法院裁决事项四项：(1)兵团一建吊装费30,000元。(2）外围挡土墙工程造价696,266.7元。(3)钢隔断324,343.67元。(4）吊柜510,058.97元。2007年3月26日，圣博特公司向一审法院递交《意见书》，认可鉴定报告中留待法院裁决事项中的前两项，即兵团一建吊装费30,000元和外围挡土墙工程造价696,266.7元属被告自行完成，且在评估中计入，故同意在应付款中扣除；同时认为钢隔断324,343.67元和吊柜510,058.97元因实际未发生，不应作为扣减应付款的依据。2007年3月26日，圣博特公司向一审法院递交异议书，认为鉴定报告中圣博特公司未做项目5,150,152.95元，因评估中未将此列人，因此就不存在未做的问题，法庭应不予认定。邮电管理局未就新疆国信有限责任会计师事务所作出新国司鉴所（2005）审鉴字第7号审计鉴定报告向一审法院提出书面异议。
　　2006年12月11日，新疆通达信房地产评估咨询有限责任公司作出（2006)新通达信司鉴（房地）估字第001号鉴定报告：以1997年1月6日为估价时点，乌鲁木齐市水磨沟区犁铧街邮电一期房地产价值采用市场比较法为121,071,818元，采用成本法为128,193,493元；因市场比较法和成本法是从不同市场角度进行估价，因此，本次评估取市场比较法和成本法结果的平均数，即124,632,656元，以使评估结果更加客观合理。对该鉴定报告，圣博特公司和新疆维吾尔自治区邮政局、中国电信集团新疆维吾尔自治区电信公司分别提出了异议，新疆通达信房地产评估咨询有限责任公司于2007年4月16日对双方的异议进行了解释，认为双方的异议不成立。
　　一审审理时，邮政局、中国电信集团新疆维吾尔自治区电信公司认为案外人新疆生产建设兵团第一建筑安装工程公司和新疆建筑施工总部与本案的处理结果有直接的利害关系，于2003年11月25日向一审法院递交申请书，要求追加两者为本案第三人参加诉讼。
　　关于邮政局、中国电信集团新疆维吾尔自治区电信公司的反诉事项。(1）邮政局、中国电信集团新疆维吾尔自治区电信公司向法庭提交1998年5月11日圣博特公司给邮电管理局的一份函件，该函件称：我公司为贵局代建的犁铧街职工住宅区第一片区正在建设中，计划于十月份完工。第二片区的拆迁工作已于四月份进行了统筹安排，目前拆迁工作正在进行中，设计工作已作出了布置。为保证该片区住宅工程能在今年年底按期完成，我们计划在六月底前完成全部征迁工作，并开始动工，保证在年底交工。如若在年底不能按期完成该片区住宅工程，我们甘愿受罚款1000万元作为保证，以表我公司之决心。对该份函件，圣博特公司不予认可，认为函件上的印章非圣博特公司印章，函件上圣博特公司法定代表人“张莉敏”签字也非其本人所签。圣博特公司在一审时，向法庭提交1999年5月4日至1999年11月15日的18份施工设计变更签证，以证明至1999年11月15日，建设项目不断地处于设计变更之中，延期交工责任不在圣博特公司。(2)2007年10月16日新疆通达信房地产评估有限公司向一审法院出具说明称，在鉴定报告中，295.44平方米的底商面积已被水磨沟区人民法院执行给马延祥等六家被拆迁户，评估总面积中已扣除此部分面积，所以总评估价格中不含马延祥等六家被拆迁户商铺的价格。(3)2000年5月30日，邮电管理局向乌鲁木齐市规划局出具《关于由法人出具公函领取规划许可证的报告》。该报告称，由圣博特公司为我局代建的犁铧街住宅小区于1997年开工，1999年竣工。根据双方合同协议，在1998年圣博特公司已将土地证、红线图及施工许可证等手续由圣博特公司更名为邮电管理局名下。现圣博特公司正在办理建设工程规划手续，犁铧街邮电住宅小区的建设工程规划许可证领取必须由我局法人出具正式公函，才能到贵局领取，其他任何人无权领取。
　　二、当事人一审起诉与答辩情况
　　圣博特公司起诉至一审法院称，1997年1月6日，双方签订《代建职工住宅楼协议书》，约定圣博特公司为邮电管理局代建砖混结构楼房，邮电管理局支付全部价款，取得合同约定的房屋及院落的所有权。1998年1月6日，双方签订补充协议，约定将砖混结构改为框架结构。因双方在合同中对价格约定不明确，故在合同执行中多次进行协商，但没有达成一致意见。双方签订的合同名为代建合同，实为商品房预售合同。邮电管理局购买圣博特公司的房地产，应向圣博特公司支付全部价款。请求判令：(1）邮政局等七单位与圣博特公司进行结算，支付拖欠购房款；(2）邮政局等七单位从1999年12月25日按同期银行固定资产投资贷款利率共同支付所欠房款的利息至判决执行之日；(3）邮政局等七单位共同负担本案的全部鉴定费、诉讼费。
　　邮政局、中国电信集团新疆维吾尔自治区电信公司共同答辩称，双方在《代建职工住宅楼补充协议书》中，对楼房由原砖混结构变更为框架结构的差价的计算方法作了明确约定，是完全可以计算出来的。双方所签合同名为代建合同，但实为无名合同，该合同不具有商品房预售合同的特性，合同实际履行情况也不符合商品房预售的特征。
　　新疆维吾尔自治区通信管理局、中国联合通信有限公司新疆分公司、新疆通信服务公司、乌鲁木齐贝尔通信技术服务有限公司、新疆电信实业（集团）有限责任公司均答辩称其不是本案适格被告。
　　邮政局与中国电信集团新疆维吾尔自治区电信公司于2007年3月19日提出反诉称，双方在履行代建协议的过程中，圣博特公司签署了保证书，承诺犁铧街一期邮电住宅小区建设项目在1998年年底前完成交工，否则甘愿受罚1000万元。该保证书签署后，圣博特公司仍然未依约按期完工，应依法承担相应的违约责任。1997年元月，双方的协议明确约定，圣博特公司为邮电管理局代建的是整个犁铧街小区,1998年办理了该小区完整的以邮电管理局为权利人的土地使用权证书。但是，在犁铧街小区征迁过程中，因圣博特公司未支付补偿金，六拆迁户提起诉讼要求履行拆迁协议。乌鲁木齐市水磨沟区人民法院执行庭已将该小区的底商门面房295.44平方米划出。圣博特公司的做法导致我公司损失272.94平方米的底商门面房，其理应承担相应的赔偿责任。双方就代建事宜签订的代建协议和四份补充协议约定，由圣博特公司完成该住宅小区的土地征迁、开发及房屋建设等工作，并向邮电管理局按期交付完整的住宅小区和有关的土地、房产权属证书，之后才进行工程结算。但时至今日，圣博特公司拒不办理房产证的一份关键资料—规划用地许可证，使邮电管理局无法获得该小区房屋产权证书。故请求法院判令：(1)圣博特公司支付工程延期交工违约金1000万元；(2)圣博特公司支付拆迁安置房价款272.94万元；(3）圣博特公司交付办理犁铧街房屋产权证所必需的规划许可证；(4）圣博特公司承担反诉费用。
　　圣博特公司答辩称，邮电管理局所述保证书上的签名“张莉敏”不是其本人签字，工程延期是由于邮电管理局多次变更施工要求所致。2000年5月30日，邮电管理局向乌鲁木齐市规划局出具《关于由法人出具公函领取规划许可证的报告》称：犁铧街邮电住宅小区的建设工程规划许可证领取必须由我局出具正式公函，才能到贵局领取，其他任何人无权领取。正是因为此函，规划局不给圣博特公司发证，圣博特公司也无法交付规划许可证。
　　三、新疆维吾尔自治区高级人民法院一审审理与认定
　　圣博特公司与邮电管理局签订的《代建职工住宅楼协议书》和《代建职工住宅楼补充协议书》系双方当事人真实意思表示，为有效合同。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同。因此，双方合同名称虽为代建合同，实际应为商品房预售合同。
　　本案合同的签订主体是圣博特公司和邮电管理局。但因新疆维吾尔自治区通信管理局、新疆维吾尔自治区邮政局、中国电信集团新疆维吾尔自治区电信公司、中国联合通信有限公司新疆分公司、新疆维吾尔自治区移动通信公司、乌鲁木齐贝尔通信技术服务有限公司于2001年5月28日在向中共新疆维吾尔自治区委员会信访办公室出具的《关于乌市圣博特公司上访报告的回复》中，认可邮电管理局历经数次体制改革已予撤销，并分立为新疆维吾尔自治区通信管理局、新疆维吾尔自治区邮政局、中国电信集团新疆维吾尔自治区电信公司、中国联合通信有限公司新疆分公司、新疆维吾尔自治区移动通信公司、乌鲁木齐贝尔通信技术服务有限公司等数家单位，且犁铧街住宅小区由上述单位职工分别居住，因此，上述单位应共同承继邮电管理局的权利义务。
　　双方于1997年1月6日签订的《代建职工住宅楼协议书》约定了合同单价及住宅楼为砖混结构；1998年1月6日签订的《代建职工住宅楼补充协议书》将原砖混结构变更为框架结构，但未约定固定的合同价格。由于签订《代建职工住宅楼协议书》时没有设计砖混结构住宅楼施工图纸，因此，如何确定邮电一期住宅小区购房款的结算依据，成为当事人双方争议的焦点问题。2004年10月9日，一审法院向其院技术室发出委托鉴定函，要求对1998年1月6日《代建职工住宅楼补充协议书》第1条第1、2项约定的差价和1998年5月21日《关于犁铧街住宅装修标准的协议》约定的差价进行委托鉴定。该委托的目的是力求使鉴定内容符合双方的约定，使鉴定结论与双方的约定相一致。但2005年1月4日，新疆维吾尔自治区工程造价管理总站新疆建造函字（2005) 01号《关于对自治区高级人民法院委托的（2004）新法鉴字第008号司法鉴定的函复》，作出了从理论上不具备计算出较为合理又能客观反映其真实意义“差价”的司法鉴定的结论。之后，一审法院又数次召集双方当事人和新疆维吾尔自治区建筑设计研究院、乌鲁木齐建筑设计研究院有限责任公司、新疆维吾尔自治区工程造价管理总站以及新疆天晨工程造价有限公司的有关专业人员对该问题进行论证，论证中亦未形成肯定的倾向性意见。在此情况下，一审法院依照《合同法》第62条的规定，委托新疆通达信房地产评估咨询有限公司对犁铧街邮电一期住宅小区工程项目进行了房地产价格评估。该评估结果应作为确定双方购房款的结算依据。该评估报告确定，乌鲁木齐市水磨沟区犁铧街邮电一期住宅小区房地产价值，采用市场比较法为121,071,818元，采用成本法为128,193,493元；因市场比较法和成本法是从不同市场角度进行估价，因此，本次评估取市场比较法和成本法结果的平均数，即124,632,656元。
　　关于购房款支付，双方认可邮电管理局已支付84,067,600元。根据新疆国信有限责任会计师事务所新国司鉴所（2005）审鉴字第7号审计鉴定结论，邮电管理局对工程垫付各项手续费2,156,165.13元、垫付设备购置款2,629,276.79元、自行完成室外工程4,149,580.83元，该部分款项应在结算时扣除；在留待法院裁决的事项中，因圣博特公司认可前两项，即兵团一建吊装费30,000元和外围挡土墙工程造价696,266.7元属邮电管理局自行完成，且评估中已计入，该部分款项亦应在结算时扣除；留待法院裁决事项的第3、4项，即钢隔断324,343.67元、吊柜510,058.97元，因实际未发生，在结算时不应被扣除；同理，鉴定结论第4项，即圣博特公司未做项目5,150,152.95元，因评估时未纳入，在结算时亦不应被扣除。综合上述各项，新疆维吾尔自治区邮政局等单位尚应支付圣博特公司购房款30,903,766.55 ( 124,632,656-84,067,600-2,156,165.13 -2,629,276.79 -4,149,580.83-30,000-696,266.7）元。最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第17条规定，当事人对欠付工程款价利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款计息。第18条规定，利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或约定不明确的，建设工程已实际交付的，交付之日为应付款时间。邮政局等七单位自1999年12月17日、24日就占有、使用了乌鲁木齐市水磨沟区犁铧街住宅小区，因此，其除应支付应付的购房款外，还应按同期银行固定资产投资贷款利率承担欠付款项的利息。一审审理中，邮政局、中国电信集团新疆维吾尔自治区电信公司认为案外人新疆生产建设兵团第一建筑安装工程公司和新疆建筑施工总部与本案的处理结果有直接的利害关系，并提交2002年3月28日分别给新疆生产兵团第一建筑安装工程公司和新疆建筑施工总部的《关于确认犁铧街邮电住宅小区工程借款的函》等证据材料，要求追加新疆生产兵团第一建筑安装工程公司和新疆建筑施工总部为本案第三人参加诉讼，并要求扣除给两单位的借款13,350,000元。因邮电管理局向新疆生产建设兵团第一建筑安装工程公司和新疆建筑施工总部借款圣博特公司未参与，上述事项与本案不属同一法律关系，其应根据借款关系向相关当事人另行主张，因此，一审法院对邮政局、中国电信集团新疆维吾尔自治区电信公司的请求予以驳回。综上，圣博特公司的诉讼请求成立，一审法院予以支持。
　　关于邮政局、中国电信集团新疆维吾尔自治区电信公司的反诉事项：(1)圣博特公司是否应支付工程延期交工违约金1000万元的问题。邮政局虽向法庭提交了1998年5月11日圣博特公司给邮电管理局的一份函件，但不论该函件的真实性如何。其一，该函件约定不明，函件的内容涉及犁铧街职工住宅小区第二片区的工作；其二，1999年5月4日至1999年11月15日，邮电一期住宅小区仍在发生施工设计变更。依此主张对方承担违约责任于法无据，一审法院不予支持。(2）圣博特公司是否应支付拆迁安置房价款272.94万元的问题。因新疆通达信房地产评估有限公司（2006）新通达信司鉴字（房地）估字第001号司法鉴定报告中已将法院执行给马延祥等六家被拆迁户295.44平方米的底商面积扣除，因此，邮政局与中国电信集团新疆维吾尔自治区电信公司的该项主张亦与事实不符，一审法院不予支持。(3）圣博特公司是否应交付办理犁铧街房屋产权证所必需的规划许可证的问题。邮电管理局虽于2000年5月30日出具了《关于由法人出具公函领取规划许可证的函》，但该函涉及的只是领取程序问题，向邮电管理局交付规划许可证仍是圣博特公司应尽的义务，在履行该项义务时圣博特公司应予积极配合，因此，一审法院对邮政局的该项请求予以支持。
　　综上，一审法院判决：(1)新疆维吾尔自治区通信管理局、邮政局、中国电信集团新疆维吾尔自治区电信公司、中国联合通信有限公司新疆分公司、新疆通信服务公司、乌鲁木齐贝尔通信技术服务有限公司、新疆电信实业（集团）有限责任公司于本判决生效后15日内支付原告圣博特公司购房欠款30,903,766.55元及欠款利息；(2)圣博特公司于收到购房款15日内将规划许可证更名并交付邮政局、中国电信集团新疆维吾尔自治区电信公司；(3)驳回新疆维吾尔自治区邮政局、中国电信集团新疆维吾尔自治区电信公司的其他诉讼请求；(4)诉讼费、鉴定费由双方各自负担50%
　　四、当事人上诉及答辩情况
　　邮政局不服一审判决，向本院提起上诉，请求：（1)撤销一审判决第一项，驳回圣博特公司的一审诉讼请求；(2)变更一审判决第二项，即圣博特公司应依据合同先行交付更名后的全部建筑面积的规划许可证，而不应当是圣博特公司收到购房款后15日内才向邮政局交付规划许可证；(3)依法判令圣博特公司支付1000万元的违约金；(4）判令圣博特公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。
　　圣博特公司答辩称，圣博特公司取得了犁铧街住宅小区的土地使用权并办理了开发商品房的相关手续。其与邮电管理局签订的代建合同符合商品房预售合同的法律特征，一审判决对合同性质的认定正确。由于合同约定不明，且其与邮电管理局在履行合同过程中改变了合同约定，一审法院依据合同履行的实际情况，采取客观的委托评估的方式解决本案纠纷，符合法律规定。邮政局要求圣博特公司支付1000万元延期交工违约金没有事实及法律依据。请求维持原判。
　　五、最高人民法院人民二审认定与判决
　　双方当事人对以下问题存在争议：关于《代建职工住宅楼协议书》的性质问题；关于购房款的结算依据和结论是否正确的问题；关于是否应追加兵团一建和新疆建筑总公司为第三人问题；关于圣博特公司是否应支付1000万违约金问题；关于何时交付规划许可证的问题。
　　（一）关于《代建职工住宅楼协议书》的性质问题
　　圣博特公司与邮电管理局签订的邮电一期《代建职工住宅楼协议书》约定，代建价格为圣博特公司履行全部合同义务、邮电管理局获得合同项下房屋及院落无瑕疵的完整财产所有权的全部对价。上述约定表明圣博特公司按照邮电管理局的要求开发犁铧街邮电一期住宅小区并出售给邮电管理局，邮电管理局支付价款获得犁铧街邮电一期住宅小区的全部产权。圣博特公司通过与新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》，缴纳土地出让金取得犁铧街邮电一期住宅小区建设用地的土地使用权，办理了开发商品房的相关手续，取得了《商品房预售许可证》，双方签订的《代建职工住宅楼协议书》符合商品房预售合同的法律特征，且没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。邮电管理局称双方所签合同为代建合同没有法律依据。
　　（二）关于购房款的结算依据和结论是否正确的问题
　　尽管双方当事人曾约定过计价方法是取差价，但在实践中并不可行。若委托鉴定单位对犁铧街小区住宅砖混结构与框架结构的差价进行鉴定的话，首先要按照框架结构的图纸委托设计一份砖混结构的图纸，然后要依据同等地段、同等地质条件相同设计的建筑物造价来进行参照，这一鉴定的过程虽然在理论上可行，但实际操作难度较大，涉及框架结构、砖混结构的鉴定及设计院的重新设计工作。一审法院在认定双方之间为商品房预售法律关系的前提下，委托鉴定单位按照犁铧街邮电一期小区实际建设情况，对合同签订时该住宅的市场价值进行评估，符合本案的实际情况，且没有损害双方当事人的利益，可以作为解决双方当事人对款项结算争议的依据。
　　邮电管理局对该鉴定结论提出异议，主要涉及两个问题：一个是拆迁费用，一个是建筑工程安装费。对于建筑工程安装费，邮政局主张应依据圣博特公司与施工方签订的合同中约定的每平方米780元作为计算依据。该主张缺乏依据。依据合同的相对性原则，该施工合同仅能约束签订合同的双方，对于邮电管理局不发生法律效力，且本案既然为商品房预售纠纷，作为卖方的圣博特公司必然存在利润。关于拆迁费用的问题，依据拆迁协议和补偿清单能够计算出准确的拆迁费用，这也是圣博特公司为拆迁实际支出的费用，无须依据市场情况另行评估，因此，依据补偿清单计算拆迁费用的鉴定结论较为准确，故该工程总价款为114,649,165元。新疆维吾尔自治区邮政局等单位尚应支付圣博特公司购房款30,903,766.55-（124,632,656-114,649,165）元，即209,020,275 ．55元。
　　（三）关于是否应追加兵团一建和新疆建筑总公司为第三人问题
　　邮政局认为其垫付兵团一建的580万元及垫付新疆建筑总公司755万元应从购房款中扣减问题，经庭审查明上述款项是邮电管理局以借款方式借给上述两单位，双方之间签有借款协议，故双方之间的借款纠纷与本案系不同的法律关系，应另寻法律途径解决。
　　（四）关于是否圣博特公司应支付1000万违约金问题
　　圣博特公司延期交工是由于邮电管理局多次变更设计导致，故邮政局要求圣博特公司支付1000万元违约金的请求没有事实依据，本院不予支持。
　　（五）关于何时交付规划许可证问题
　　《代建职工住宅楼协议书》第10条约定，圣博特公司应当在当年工程竣工交付使用后3个月内为邮电管理局办好产权手续。待产权手续办妥、资料交清后7日内双方才办理结算手续。依据双方当事人的约定，交付产权证在先，付款在后，是否支付全部购房款并不是圣博特公司办理规划许可证的条件，因此，一审判决圣博特公司在邮政管理局支付全部购房款之后再办理规划许可证不符合当事人的约定，应予纠正。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决：（一）维持新疆维吾尔自治区高级人民法院（2003）新民一初字第26号民事判决第三项；（二）变更新疆维吾尔自治区高级人民法院（2003）新民初字第26号民事判决第一项为新疆维吾尔自治区通信管理局、新疆维吾尔自治区邮政局、中国电信集团新疆维吾尔自治区电信公司、中国联合通信有限公司新疆分公司、新疆通信服务公司、乌鲁木齐贝尔通信技术服务有限公司、新疆电信实业（集团）有限责任公司共同支付乌鲁木齐市圣博特房地产开发有限公司购房款209,020,275.55元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自1999年12月25日起算）；（三）变更新疆维吾尔自治区高级人民法院（2003)新民初字第26号民事判决第二项为乌鲁木齐市圣博特房地产开发有限公司于判决生效后15日内将规划许可证更名并交付新疆维吾尔自治区邮政局、中国电信集团新疆维吾尔自治区电信公司。
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