广东省广州市中级人民法院
民事判决书

（2005）穗中法民四终字第285号


　　上诉人（原审被告）广州市番禺金业园房地产开发有限公司（以下简称金业园公司）。
　　法定代表人胡大为，职务总经理。
　　委托代理人王海鹏，广东成悦律师事务所律师。
　　委托代理人孔肇贤，广东成悦律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告）陈大禹。
　　被上诉人（原审原告）佘守芳。
　　两被上诉人的共同委托代理人吴石明，广东法制盛邦律师事务所律师。
　　上诉人金业园公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2004）番法民初字第3440号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
　　原审法院认为，被告是具有从事房地产开发资质条件的企业，其与原告签订《商品房购销合同》和补充协议合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方约定被告协助原告办理房屋权属证书的义务，以及被告应当从原告接收房屋三十日内协助原告办理房屋权属登记。但是原告办理房屋权属登记必须以被告领取《商品房地产权证明书》并履行协助义务为前提条件，被告除陈述外，未能提供其他证据证实被告在约定期限内履行协助原告办证的义务，故被告关于逾期办证免责的抗辩理由不成立。被告于2001年3月29日交付房屋给原告使用直至2003年7月21日领取《商品房地产权证明书》，导致原告在此之前无法办理房屋权属证书，故被告的行为构成违约。关于逾期办证的具体期间。根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条的规定，登记机关应当在受理登记后的三十日内核准登记，并颁发房屋权属证书。登记机关于2003年7月31日核发房屋权属证书给原告，而且被告没有举证将办理广州市番禺区大石镇广州奥林匹克花园东十五街4号301房的房屋权属证书的有关资料提交给房地产管理部门的具体时间，故认定被告于2003年7月1日协助原告将有关房屋的办证资料提交给房地产管理部门并被受理登记。综上所述，从2002年4月23日至2003年7月1日被告逾期为原告办理房屋的权属证书。被告的违约行为影响原告充分行使房屋所有权，造成原告一定的损失，故被告应当承担支付从2002年4月23日至2003年7月1日逾期办证的违约金给原告的违约责任。双方未约定违约金，按照原告已付房款总额416619元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准每日万分之二点一计算从2002年4月23日至2003年7月1日共435天的违约金为38058.15元，故被告应当支付违约金38058.15元给原告。综上所述，驳回原告的其他诉讼请求。据此，原审法院于2004年11月18日判决：一、被告金业园公司于判决生效之日起五日内支付违约金38058.15元给原告陈大禹、佘守芳；二、驳回原告陈大禹、佘守芳的其他诉讼请求；诉讼费2518元，由原告陈大禹、佘守芳负担1083元，被告广州市番禺金业园房地产开发有限公司负担1435元。
　　判后，金业园公司不服上述一审判决，上诉至本院认为： 在上诉人交付房屋后，被上诉人作为房屋所有人和办理房产证主体，一直因自身原因怠于办理房产证，从未向上诉人主张办理房产证或提供办证资料。现又要求上诉人支付逾期办证的违约金没有事实依据和法律支持。合同只对办理房地产权证作了约定，并没有约定办理大确权的时间，房屋的房地产权证迟延办理，不在于大确权是否办妥，而在于被上诉人迟延提出申请。即使原审判决认为上诉人在办理大确权问题上应承担责任，但被上诉人也存在迟延提出办证申请的问题，双方责任应互相冲减。原审判决以上诉人迟延办理大确权为由认定上诉人应承担违约责任有误；故请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；判令被上诉人承担一、二审诉讼费。
　　被上诉人陈大禹、佘守芳答辩同意原审判决，不同意金业园公司的上诉请求。
　　经审理查明，上诉人金业园公司为具有从事房地产开发资质条件的企业法人（资质证书编号：2310024）。2000年7月23日，该司与被上诉人陈大禹、佘守芳签订《广东省广州市商品房购销合同》（编号：№0209442）与补充协议各一份，约定：被上诉人以416619元向上诉人购买位于广州市番禺区大石镇广州奥林匹克花园东十五街4号301房，上诉人应于2001年3月31日前将上述房屋交给被上诉人使用；被上诉人在接收商品房之三十日内，向房产所在地的房地产产权登记机关申请办理权属登记手续，上诉人给予协助。双方对逾期办理房屋权属证书的违约金没有明确约定。
　　上述合同订立后，被上诉人依约交付房款416619元给上诉人，2001年3月29日，上诉人将房屋交付给被上诉人使用。同日，被上诉人向上诉人交纳办证相关费用800元、产权证交易费833元。2003年7月21日广州市国土资源和房屋管理局核发位于广州市番禺区大石镇广州奥林匹克花园东十五街2、4、6号房屋的《商品房地产权证明书》（编号：0030758），确认上诉人为上述房屋之权属人。同年7月31日，广州市国土资源和房屋管理局核发广州市番禺区大石镇广州奥林匹克花园东十五街4号301房的房地产权证（粤房地证字第C1327909号）与房地产权共有（用）证（粤房地共证字第C0336274号）给被上诉人。因上诉人不同意支付逾期办证违约金给被上诉人，被上诉人遂诉至原审法院，要求判决上诉人从2002年4月23日起至2003年7月30日以房款总额416619元按每日万分二点一支付逾期办证违约金66929.50元，并承担诉讼费。
　　另查，广州市番禺区国土局、房管局规定的办理购买商品房权属登记手续为：须由开发商提交的资料是《商品房地产权证明书》与房地产权图纸；申请登记期限为自房地产开发公司登记该幢楼房总产权之日起三十日内；完成登记发证时间为三十个工作日内。
　　本案一审期间，上诉人无举证将办理广州市番禺区大石镇广州奥林匹克花园东十五街4号301房的房屋权属证书的有关资料提交给房管部门的具体时间。
　　被上诉人曾向原审法院提交标明日期为2002年8月19日、8月30日、9月10日的业主委员会会议记录材料三份，以证明被上诉人曾通过业主委员会催促上诉人办理房产证，上诉人对上述材料不予确认其真实性。而根据本院已生效的（2004）穗中法民四终字第2278号民事判决查明事实认定：2002年8月19日、8月30日、9月10日，广州奥林匹克花园业主委员会与上诉人就该小区内的相关问题进行交涉，上诉人承诺办证可以在2002年底解决。
　　二审庭审中，上诉人坚称其协助被上诉人办理房产证的义务是当被上诉人向上诉人提出办证要求时，该司将大确权证、购房合同、分户图等相关办证资料借给被上诉人。对于何时具备办证条件，上诉人认为在业主提出申请的情况下，上诉人才有义务提供相关办证资料交给业主，当被上诉人提出办理房产证申请时，被上诉人即尽快办理大确权。被上诉人则认为上诉人在签订合同时就已经收取了契税和办证费用，实际操作中房地产权证也是由上诉人办理，业主的维权也说明其强烈要求办证。
　　本院认为，上诉人金业园公司与被上诉人陈大禹、佘守芳订立的《商品房购销合同》与补充协议为当事人真实意思表示，无违反法律法规强制性规定，原审判决认定其合法有效正确。按照番禺地区办理房产证的实务流程，被上诉人办理房屋权属登记需先行由上诉人向房管部门领取《商品房地产权证明书》与房地产权图纸，上述两份材料并非被上诉人可以掌握。虽然上述合同约定，被上诉人应在接收该商品房之日起三十日内，向当地房地产产权登记机关申请办理权属登记手续，但实际上金业园公司于2001年3月29日交付房屋给被上诉人后，已经收取了契税和办证费用，但未能提供其他证据证实已在约定期限内履行协助被上诉人办证的义务，直至2003年7月21日才取得本案讼争房屋所在楼宇的《商品房地产权证明书》，而取得《商品房地产权证明书》是购房者办理房地产权证的必要前提，故上诉人未取得《商品房地产权证明书》之前，被上诉人亦无法向房管部门申请办理产权证。据此，可认定上诉人在2003年7月21日才具备协助被上诉人办理诉争房屋房产证的条件。上诉人迟延取得《商品房地产权证明书》，直接影响被上诉人房产证的办理。原审据此认定上诉人应当承担违约责任，理由成立。由于上诉人与被上诉人对违约金计付标准无约定，故原审法院参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息万分之二点一的标准，以被上诉人已付购房款为本金计付违约金，处理妥当。事实上讼争房屋是上诉人为被上诉人办理了领取房产证的手续，上诉人无举证证明其司将被上诉人办证资料提交给房管部门的时间，原审在无法确定上诉人具体履行协助义务的具体时间的情况下，鉴于房管部门已于2003年7月31日核发诉争房屋的房地产权证，参照《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条关于房屋权属证书办理期间的规定，推定上诉人于2003年7月1日协助被上诉人办理房产证，该时间在上诉人取得《商品房地产权证明书》之前，被上诉人对此处理没有提出上诉，故原审判决可以维持。上诉人的上诉请求依法无据，予以驳回。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下
　　驳回上诉，维持原判。
　　本案二审受理费2518元由上诉人广州市番禺金业园房地产开发有限公司负担。
　　本判决为终审判决。


审　判　长　　黄海珠
审　判　员　　闵海蓉
代理审判员　　谭建初
二ＯＯ五年　　 
书　记　员　　高　锐