广东省广州市中级人民法院
民事判决书

（2004）穗中法民四终字第3768号


　　上诉人（原审原告）：刘爱华。
　　委托代理人：徐林，广东法丞律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告）：广州兴盛房地产发展有限公司。
　　法定代表人：邹锡昌，该公司董事长。
　　被上诉人（原审第三人）：深圳发展银行广州分行。
　　法定代表人：胡跃飞，该行行长。
　　委托代理人：刘祥斌，该行职员。
　　上诉人刘爱华因商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市东山区人民法院（2004）东法民三初字第1053号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审法院认为，原告与被告签订的《房地产预售契约》、《补充协议》及原告与被告、第三人签订的《楼宇按揭（抵押）贷款合同》均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，各方当事人应自觉履行。合同没有约定被告为原告办理上述商铺房产证的具体时间，被告作为诉争房屋的出卖方，依有关规定应自诉争房屋经过验收后交付原告使用之日即2000年1月1日起90日内为原告办理房产证。被告的测绘申请未被房屋测绘部门接纳的主要原因是诉争房屋大楼现状与报建图不符、至今末通过规划部门验收，因此被告应向原告承担延误办证的违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”原告本可行使合同解除权，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”在本案中，由于原告与被告没有在合同中约定解除期限，也没有证据显示被告曾催告，故原告提出解除合同的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。原告在房屋交付使用后4年多才向本院提起诉讼，显然已超过法定的解除权行使期限，故解除权消灭。因此，原告提出解除原告与被告签订的《房地产预售契约》、《补充协议》及原告与被告、第三人签订的《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，要求被告返还已付购房款及按揭贷款本息，再由原告返还第三人按揭贷款本息的请求，本院不予支持。被告向原告承租房屋及使用房屋的方式则属于另一法律关系，并不当然地产生被告无法为原告办理产权证的法律后果。被告认为其不是办理产权证的主要义务人．并非其过错造成原告未领取产权证的抗辨，本院不予采纳。被告至今未办妥诉争房屋的房产证，客观上导致了原告无法在合同约定的时间实现物权权益，且最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所规定的逾期办理产权证违约金是法定违约金，并不以实际损失作为前提，因此原告不需对其实际损失承担举证责任。原告要求被告承担违约责任支付逾期办理产权证违约金的请求合理，但其按照每日千分之一计算违约金的标准是合同中约定的被告逾期交付房屋的违约金标准，而原告与被告在合同中未对逾期办理产权证违约金的标准问题作相关约定，故原告的上述计算标准没有合同及法律依据，本院予以调整，应依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，按照原告已付购房款，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自原告与被告签订收楼确认书之日后90日起计算。原告要求从2002年4月5日起至起诉之日即2004年4月5日止的违约金没有超过法定的诉讼时效期间，本院予以支持。据此，原审法院于2004年6月24日做出判决：被告在本判决发生法律效力之日起5日内一次性向原告支付从20 02年4月5日起至20 04年4月5日止的逾期办理房产证违约金（按照原告已付购房款426360元为本金，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费12443元由原告负担7276元，被告负担5167元。
　　判后，刘爱华不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实有误，应依法予以纠正。1、广州兴盛房地产发展有限公司在2000年1月1日将讼争房屋交付我方后至今未办理房产证，不能办理房产证的原因是中华广场大楼整体现状与报建图不符、且未经规划部门验收，并非我方的原因造成的。而一审判决回避了广州兴盛房地产发展有限公司存在明显主观过错的事实，客观上放纵了其的恶意违约行为。2、我方与广州兴盛房地产发展有限公司签订《房地产预售契约》，在交付全部购房款后却根本不可能取得讼争房屋的所有权，导致合同目的无法实现。而一审判决回避了合同目的已经无法实现的客观现实，将使上诉人的合法权益继续被侵害。3、一审判决回避了我方实际损失已经产生的客观事实，而调整后的违约赔偿金额仍难以弥补我方遭受的损失。4、在《房地产预售契约》明确约定了逾期交付房屋和逾期支付购房款的违约金标准每日为已付购房款的千分之一，广州兴盛房地产发展有限公司逾期办证的行为与逾期交楼、逾期支付购房款的行为在违约性质和程度上相同，理应适用上述标准计算违约金。而一审判决忽视了合同中违约赔偿条款的存在。5、一审判决忽视了在返租过程中广州兴盛房地产发展有限公司长期拖欠租金的事实。二、一审判决使用法律错误，应依法予以改判。1、一审判决混淆了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款和第十九条各自特殊的适用条件。该解释第十五条第二款规定的解除权消灭仅适用“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”的情况，而不应适用迟延办理房产证的情况。对于迟延办理房产证的情况，应适用该解释第十九条的规定。2、一审判决混淆了房屋交付使用时间长短与合同解除权发生、消灭之间的逻辑关系，错误地认定解除权已经消灭。3、一审判决对于诉讼时效和支付逾期利息的法律适用错误。广州兴盛房地产发展有限公司的违约行为持续至今，逾期利息的支付不存在已过诉讼时效的问题。即使按照该解释第十八条的规定调整违约金赔偿金额，也应自每一笔购房款支付的日期起算，按照同期金融机构的逾期贷款利息的标准分段计算。4、一审判决没有体现法律的公平、公正原则，未能实现法律应有的矫正功能。故请求：撤销原审判决；判令解除《房地产预售契约》和《楼宇按揭贷款合同》，由广州兴盛房地产发展有限公司返还购房款426360元，承担违约责任并支付赔偿金306979.2元；本案一、二审诉讼费用由广州兴盛房地产发展有限公司负担。
　　被上诉人广州兴盛房地产发展有限公司虽提起上诉，但经传票传唤，无正当理由拒不到庭。
　　被上诉人深圳发展银行广州分行答辩认为，《楼宇按揭（抵押）贷款合同》与《房地产预售契约》是两个不同的独立合同，现并未出现《楼宇按揭（抵押）贷款合同》约定的解除事由，故不同意解除该合同。
　　经审理查明，1998年11月18日，上诉人与广州兴盛房地产发展有限公司签订编号为穗房预契字第95045764号的《房地产预售契约》及其《补充协议》，约定：上诉人向广州兴盛房地产发展有限公司预购广州市中山三路较场西23号中华广场第3层3270号商铺，建筑面积10.40平方来．用途为商场；总价款为426360元，其中20000元须于签署本认购书时付清（含定金），22636元须于1998年11月16日前付清，85272元须于1999年1月16日前付清，85272元须于1999年3月16日前付清，按认购价五成办理按揭付款；广州兴盛房地产发展有限公司应于2000年1月1日将上述房地产建成并正式交付给上诉人使用；上诉人不能按期向广州兴盛房地产发展有限公司付清购房款，或广州兴盛房地产发展有限公司不能按期向上诉人交付房产。每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产总价款千分之一的违约责任金；本契约经双方签章并在三十天内送经广州市房地产交易所审核鉴证后生效等，上述合同中关于广州兴盛房地产发展有限公司为上诉人办理房地产证手续的时间一栏空白，该合同于1999年1月9日经广州市房地产交易所登记备案。上述《房地产预售契约》签订当日，上诉人与广州兴盛房地产发展有限公司签订《租赁合约》，约定：为确保上述《房地产预售契约》的履行，上诉人同意将其购买的广州市东山区中山三路较场西路23号中华广场第三层3270号商铺出租给广州兴盛房地产发展有限公司作营业使用；租赁期限从2000年1月2日至2005年1月1日止；上诉人同意广州兴盛房地产发展有限公司依法统一经批准的关、停、并、分立、装修，与第三人联营、合作、企业承包、转租、开设商场（市场）、出租柜台，上诉人不得因此而向广州兴盛房地产发展有限公司提出加收租金或其他不合理的要求等。1999年7月13日，上诉人（借款人及抵押人）与广州兴盛房地产发展有限公司（担保及回购保证人、售楼商）及深圳发展银行广州分行（贷款人及抵押权人）签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定上诉人向深圳发展银行广州分行借款210000元作为其购买广州兴盛房地产发展有限公司上述商铺的部分楼款，并以该商铺作为上述借款的抵押物，广州兴盛房地产发展有限公司对上述借款承担无条件不可撤销担保及回购责任，借款期限从1999年8月至2009年8月等。深圳发展银行广州分行于1999年8月17日依约发放了上述合同项下的贷款210000元。上诉人分别于1998年10月29日、11月16日、1999年2月2日、3月25日、3月27日向广州兴盛房地产发展有限公司支付购房款20000元、22636元、85272元、85272元、3180元（银行按揭余款），合计216360元。综上，上诉人共向广州兴盛房地产发展有限公司支付了购房款426360元。上诉人还分别于1998年11月18日、2000年2月14日向广东广大律师事务所交纳中华广场3270号商铺契税6395元、律师费853元、公证费853元、公证费500元、税费7888元。2000年1月1日，上诉人与广州兴盛房地产发展有限公司签订《收楼确认书》，确认：中华广场建设竣工，广州兴盛房地产发展有限公司将上述商铺依照合同约定如期交付上诉人使用。广州兴盛房地产发展有限公司至今未办理诉争房屋的产权证。
　　另查明：本案所涉中华广场现为广州市中山三路33号，其项目土建、安装工程于2000年1月12日前竣工验收，消防工程于2001年4月24日通过验收。2000 年7月25日，广州兴盛房地产发展有限公司委托广州市房地产测绘所对中华广场房产进行测绘。广州市房地产测绘所立案后进行现场查勘，认为中华广场大楼除地下室部分可测绘外，其余各层商场由于发展商向业主返租，造成现场没有界址可以确定各商铺的分界，此外大楼现状与报建图不符、大楼未经规划部门验收，不符合申请测绘要求，作退案处理。2004年5月9日，深圳发展银行广州财富广场支行出具证明，证明上诉人在该行就中华广场按揭贷款金额为210000元，期限自1999年8月11日至2009年7月21日；截止至2004年4月30日，贷款余额为126107.71元，欠2004年4月一期月供款，金额为2251.22元。
　　本院认为，两上诉人之间签订的《房地产预售契约》、《补充协议》及两上诉人与被上诉人签订的《楼宇按揭（抵押）贷款合同》均是各方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应恪守履行。在《房地产预售契约》中，双方未就房屋权属证书的办理期限进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定，广州兴盛房地产发展有限公司应在从讼争房屋交付之日起90日内，即在2000年4月1日前办理该房屋权属证书。又根据该解释第十五条第二款的规定，从2000年4月1日起，刘爱华享有该合同的解除权，但该解除权在2001年4月1日即消灭。而刘爱华迟至2004年4月5日才就此提起诉讼，显然已超过法定的解除权行使期限。上诉人提出解除权消灭仅适用“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”的情况，而不应适用迟延办理房产证的情况的理由不成立，本院不予支持。上诉人双方未就迟延办理讼争房屋权属证书违约金的标准进行约定，根据上述解释第十八条第二款的规定，可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原审对此处理并无不当，本院予以维持。刘爱华要求按照《房地产预售契约》中明确约定的逾期交付房屋和逾期支付购房款的违约金标准每日为已付购房款的千分之一进行计算，既无法律根据，又无合同依据，本院予以驳回。现并未出现《楼宇按揭（抵押）贷款合同》约定的解除合同的情形，也无法定的解除合同的情形，且刘爱华未就解除合同与被上诉人达成一致，故对刘爱华提出解除与被上诉人之间的《楼宇按揭（抵押）贷款合同》的请求，本院不予支持。
　　综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　本案二审受理费12443元，由上诉人刘爱华负担。
　　本判决为终审判决。


审　判　长　　高东星
审　判　员　　郭晓红
代理审判员　　杨玉芬
二ＯＯ四年　　 
书　记　员　　李　民