广东省广州市中级人民法院
民事判决书

（2008）穗中法民五终字第1188号


　　上诉人（原审被告）：广州市翠怡房地产开发有限公司。
　　法定代表人：吴锦培，该公司董事长。
　　委托代理人：熊红，国信联合律师事务所律师。
　　委托代理人：蔡效宏，国信联合律师事务所律师助理。
　　被上诉人（原审原告）：范锦波。
　　被上诉人（原审原告）：范向青。
　　被上诉人（原审原告）：范颖。
　　被上诉人范向青、范颖共同委托代理人：范锦波。
　　上诉人广州市翠怡房地产开发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2007）越法民三初字第3243号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审法院审理查明，2004年11月19日，原告范锦波（认购方）与被告（出售方）签订了《销售商品房认购书》，约定认购方向被告认购广州法政路61号18楼03室，成交价486302元，并约定签署《商品房买卖合同》，并约定认购方预缴税费房价的1.95%，即9483元。2004年12月2日，三原告（为买受人）与被告（为出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同其中约定：出卖人将广州市越秀区法政路以南、东风中路以北地段翠怡大厦18层（自然层18）03号房，建筑面积共86.3616平方米出售给买受人；该商品房属预售，按整幢出售，按建筑面积计算，该商品房单价每平方米5630.998元，总金额人民币486302元；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如四出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后720日内取得方地产声权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日0.01%向买受人支付违约金。原告于2004年11月19日向被告支付购房定金10000元，于2004年12月3日支付140000元房款给被告，于2004年12月29日支付156302元房款给被告，原告通过银行按揭方式向被告支付剩余的房款180000元。2005年1月13日被告将上述房屋交付三原告使用。2005年1月13日，范向青向被告交付了1803房契税7295元、交易管理费及权证综合费1945元。
　　被告向广州市房地产交易中心申请办理法政路59、61号房产的登记手续，广州市房地产交易中心于2006年2月13日向被告出具了受理回执，并在受理回执注明于2006年3月27日之后，申请人凭回执及身份证到6-11号领证窗办理领证手续。2007年6月29日广州市国土资源和房屋管理局向被告出具了《广州市房地产权属证明书》，记载：法政路61号十至二十五层（除1006、1011、1210、1408、1607、1704、1705、1707、1906、1907、2005、2007、2107、2204、2205、2305、2405、2504、2505房十九套外）属被告所有。 2007年7月27日，广州市房地产交易登记中心出具了登记字号07交登01531516《受理回执》，该回执记载：登记种类为转移（商品房过户），申请人为范锦波等3人，房地座落越秀区法政路61号1803房。2007年8月28日，广州市国土局资源和房屋管理局核发了上述房屋产权证（建筑面积86.4592平方米）。2007年9月10日广州市财政局财政征管分局向原告出具了上述房屋的契税7295元的《契税完税证》。被告于2007年9月13日将该产权证交给原告。
　　庭审中，原告提交了一份《存量房（含私房、单位自管房、直管公房、部队房）转移登记办理须知》，反映收费标准：房地产交易手续费：买方3元／平方米、卖方3元／平方米；房屋所有权登记费：个人登记50元／宗，每增加一人每本证书收取10元工本费；权证印花税5元／本，权证印花税5元／本，印花税买方房屋产价的0.05%。被告为证明已向原告公示了购房所需费用并取得原告的认可，提交了《翠怡大厦认购须知》，其中内容：1、契税，个人购房者按房价的1.5%计收；单位购房按建筑面积的3%计收；2、交易管理费：按建筑面积3元／平方米；3、印花税：买方按房价的0.05%；4、权证综合费，售价的0.35%（包括产权登记费、产权查丈费、土地使用登记费、工本费。签署《商品房买卖合同》时付清）。该《翠怡大厦认购须知》没有原告签名确认，原告表示没有见过该须知。被告为证明向原告收取权证综合费、交易管理费是有依据的，提交了以下证据：广州市房地产测绘所于2003年8月6日开具的6000元的发票、被告于2004年1月8日交纳土地权属调查及地籍测绘收1690元的票据、广州市房地产测绘所于2004年1月7日开具的42690元的发票及无标日期的19180元的发票、广州市房地产交易登记中心于2007年9月6日开具的由被告代缴的07交登1531508－1531532房屋所有权登记费1250元（共25宗，每宗50元）和房屋所有权登记费130元（共13宗，每宗10元）的票据、07－1531508－1531532房地产交易手续费7305元的发票、于2007年9月11日开具的印花税票销售凭证（金额为500元）。原告对被告出示的上述证据真实性无异议。原被告、确认原告向被告交付的1803房契税7295元、交易管理费及权证综合费1945元、印花税243元即是《销售商品房认购书》约定的认购方预缴税费9483元。
　　原审法院审理认为：原告范锦波与被告自愿签订的《销售商品房认购书》、及三原告与被告自愿签订的《商品房买卖合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。根据《商品房买卖合同》约定，原告不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告于2005年1月13日将所购房屋交付三原告使用，至2007年9月13日被告才将该购房屋产权证交给原告，已超过合同约定的期间，且被告没有证据证明非被告的责任，因此，被告应承担违约责任，原告现请求被告支付逾期办证违约金台法合理，该院予以支持。关于被告应否返回交易管理费和权证综合费问题，根据被告提交的广州书房地产交易登记中心收取07交登1531508－1531532房屋所确权登记费的票据、房地产交易手续费的发票及结合原告提交的《存量房（含私房、单位自管房、直管公房、部队房）转移登记办理须知》，计算得出被告代原告缴交的费用为259.4元（86.4592平方米×3元/平方米）房屋所有权登记费70元、权证印花税15元。因被告没有证据证明《翠怡大厦认购须知》已出示给原告，因此不能证明交易管理费和权证综合费包含了测绘费，被告不同意退回多收的权证管理费、交易管理费没有依据，该院不予支持。原告要求被告退回多收的1600元合法合理，该院予以支持。因《销售商品房认购书》已约定原告须预缴税费9483元，原告是清楚且没有意见，因此原告认为被告提早收取“房屋契税金”和“房屋管理费”、“权证综合费”而要求被告支付利息没有依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，原审法院作出判决：一、被告应于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告支付逾期办证违约金11671.2元；二、被告应于本判决发生法律效力之日起10日内，退还1600元给原告；三、驳回原告的其他诉讼请求。原审案件受理费81元，由原告负担7元，被告承担74元。
　　上诉人不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认为延期办证的责任在于上诉人，并依照《商品房买卖合同》第十五条追究上诉人违约责任，是错误的。上诉人于2006年2月13日将办理房产初始登记的所有资料递交至广州市房地产交易中心，经上诉人多次催促，房管局才于2007年6月29日向上诉人颁发《广州市房地产权属证明书》，上诉人立即致电被上诉人交资料办理房产过户手续，因被上诉人拖延缴件，2007年7月27日才领到本案房产的《房地产权属证书》。因此，上诉人已按合同约定严格履行，迟延办证责任不在上诉人，而在房管局和被上诉人。二、原审法院以上诉人未能提供证据证明《翠怡大厦认购须知》已向被上诉人出示而认定上诉人预收的费用不包括测绘费，不符合客观情况。据此，上诉人提出上诉请求：一、请求撤销原审判决第一、二判项；二、改判驳回被上诉人原审的全部诉讼请求。
　　三被上诉人答辩称：不同意上诉人的上诉请求，原审判决上诉人承担违约赔偿责任正确，但对原审判决认定的逾期办证违约金数额有异议。
　　经二审庭询，所查明事实与一审查明事实一致。
　　本院认为，三被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违法国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
　　双方在合同中约定了迟延办理房产证的违约责任，即如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后720日内取得方地产声权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日0.01%向买受人支付违约金。本案中，上诉人将房屋产权证交付三被上诉人已超过合同约定的期限，且上诉人并不能证明迟延交付房产证并非上诉人的责任所致。因此，原审法院认定由上诉人承担合同所约定的迟延办理房产证的违约责任正确，应予以维持。上诉人关于迟延办理房产证的责任不在上诉人一方的主张缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。
　　关于上诉人向三被上诉人预收费用是否包含测绘费的问题。上诉人主张其曾向三被上诉人出示过《翠怡大厦认购须知》，已告知三被上诉人预收费用中包含了1600元测绘费，但三被上诉人对此予以否认，且上诉人并无证据证实其向对方出示过《翠怡大厦认购须知》。因此，上诉人关于不应向三被上诉人退还1600元的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
　　综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　本案二审案件受理费81元由上诉人广州市翠怡房地产开发有限公司承担。
　　本判决为终审判决。


审　判　长　　国平平
代理审判员　　兰永军
代理审判员　　白　峻
二ＯＯ八年　　 
书　记　员　　余　盾
书　记　员　　刘雅斯