广东省广州市中级人民法院
民事判决书

（2008）穗中法民五终字第4827号


　　上诉人：余逢友。
　　上诉人：曾庆慰。
　　上诉人：曾庆慾。
　　上诉人：曾丽娇。
　　上述上诉人的共同委托代理人：宋万俊，广东启源律师事务所律师。
　　上述上诉人的共同委托代理人：贺春姣，广东启源律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告）：广州市广协房地产开发有限公司（以下简称广协公司）。
　　法定代表人：胡钊文，职务经理。
　　委托代理人：黄伟、曾巍嘉，均为该公司职员。
　　第三人（原审第三人）：广州市馨盛物业管理有限公司（以下简称馨盛公司）。
　　法定代表人：封焯勋，职务经理。
　　委托代理人：郭水华。
　　委托代理人：周晓雪。
　　上诉人余逢友、曾庆慰、曾庆慾、曾丽娇因房屋优先购买权纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2008）越法民三初字第1096号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审法院审理查明： 曾向庚原承租的广州市珠光路荣利新街55号地下房屋是侨房，该房屋所在地段后被广协公司征用拆迁。1993年2月26日，曾向庚（乙方）与广协公司（甲方）签订《房屋拆迁安置协议书》，约定广协公司须拆除上述房屋，并应于1995年10月1日前在珠光路祖庙小区C4（第北幢）第4层北向，居住面积42平方米的套间安置给乙方回迁居住；乙方应在回迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回甲方，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约等。2003年1月23日，广协公司安排曾向庚回迁入住广州市荣利新街45号404房。此后，曾向庚与广协公司没有就该回迁房签订书面租赁合同，亦没有收、交租金。
　　2004年5月31日，广协公司与馨盛公司签订《协议书》，约定：经广协房地产开发有限公司（以下简称甲方）与广州市馨盛物业管理有限公司封焯勋施工队（以下简称乙方）友好协商，就因乙方为甲方完成了德政南路珠光小区供配电及供水工程后，其工程款未能及时支付问题而达成共悉；乙方同意甲方提出的用本小区的属甲方产权已回迁为主的房产作为抵押部分工程款项，首期先交德政南珠光小区自编C4、C6栋671.23㎡共16套房屋（具体户号见附件一，实际面积以测绘所测绘为准），价格以每平方米1050元结算，共计747910.5元（包括负责结清回迁户的临迁费，临迁费以附件一为准）；甲方负责办理《附件一》的一切合法手续包括房产契证，甲方同意在2005年6月30日前将办理完有关房产契证的资料、并送往房管局办理契证，同时书面通知乙方（以受理回执为准），否则乙方有权视作甲方违约等。该协议后附件一中所列房屋有：C4栋珠光路荣利新街45号502、404，47号103、104、203，51号102、303，53号501、605，C6栋八旗二马路福行街28号103、104、502，24号504、506、204，26号504。上述协议签订后，广协公司与馨盛公司又约定馨盛公司将上述房屋其中的C4栋45号502房退还给广协公司。
　　因广协公司未为馨盛公司办理上述各套房屋的产权证，馨盛公司于2007年4月4日向该院起诉。该院于2007年7月31日以（2007）越法民三初字第1529号民事判决书判决：确认广州市珠光路荣利新街45号404，47号103、104、203，51号102、303，53号501、605，广州市八旗二马路福行街28号103、104、502，24号504、506、204，26号504房归馨盛公司所有；广协公司应在办理上述15套房屋所在大楼（即C4、C6栋，为原自编门牌）的权属初始登记手续后6 0日内，协同馨盛公司前往广州市房地产行政主管部门办理上述15套房屋的房地产权证。该判决现已生效。上述15套房屋至今未过户至馨盛公司名下。
　　庭审中，曾向庚陈述：曾向庚回迁后，曾向广协公司追讨临迁费，但广协公司表示临迁费应与曾向庚应付租金相抵扣，故一直未与曾向庚签订租赁合同或收、交租金；曾向庚直至2007年12月，因第三人馨盛公司起诉上述15套房屋中的其他租户要求支付租金，曾向庚从被起诉的租户处才得知广协公司已经将包括讼争房屋在内的15套房屋折价抵偿给馨盛公司。广协公司对曾向庚陈述的上述临迁费与曾向庚应付租金相抵扣的情况不予确认，并称其已将转让的情况告知曾向庚，但未能提供书面证据证明。馨盛公司为证明其已将讼争房屋转让的情况告知曾向庚，向该院提供：1、馨盛公司的员工毕家升、冼桂成、钟国标出具的《证明书》三份，其中记载上述三人曾代表馨盛公司通知有关住户，广协公司已将其居住的房屋用作抵偿工程款而转让给馨盛公司，要求有关住户与馨盛公司签订租赁合同、缴纳租金等内容；2、广协公司2004年12月22日向C4、C6栋有关住户发出的《通知》，其中记载：广协公司已将部分房屋抵偿给馨盛公司作为抵偿部分工程款（具体看2004年5月31日签订《协议书》中附件一和2004年12月12日签订《以房屋抵偿部分工程款的协议》附件三）中的房产，附件一及附件三中的房屋业主属馨盛公司，希望有关住户配合做好签订住房租赁手续等；3、馨盛公司申请了钟国标、冼桂成、毕家升作为证人出庭作证。钟国标表示：我曾是馨盛公司的员工，任职期间为2000年底至2003年中旬，离职后回到馨盛公司见到馨盛公司与租户协商关于租金的问题。冼桂成表示：我曾是馨盛公司的员工，任职期间为2002年初至2005年11月，2004年6月馨盛公司安排我到租户处（包括曾向庚）协商签订租约的问题，当时部分租户提出广协公司尚欠临迁费为由拒绝签订租约，部分租户已经签订租约。毕家升表示：我曾是馨盛公司的管理人员，任职期间为2002年至2005年年底，2004年6月得知涉案房屋的转让问题，并曾以馨盛公司的管理人员的身份与租户协商租约的签订问题，与各租户基本都有接触和协商。上述三证人均确认馨盛公司出示的《证明书》上的证人证言是其真实意思表示。曾向庚对上述证据发表质证意见称，上述三份《证明书》的证明人为馨盛公司的员工，与馨盛公司有利害关系，且三份《证明书》的内容一样，应该是馨盛公司事先写好再让上述三人签名的，并非其真实意思表示，故对其真实性不予确认；曾向庚从未见过或收到广协公司发出的上述《通知》；曾向庚对上述三证人的陈述有异议，认为证言均是在馨盛公司诱导下作出的，且三份《证明书》的内容是一致的，明显是馨盛公司打印给证人签名的。
　　另查明，广协公司与馨盛公司签订上述《协议书》后，没有交、收房款，双方确认广协公司是以附件一中所列的16套房屋整体作价用作抵偿广协公司欠馨盛公司的工程款；馨盛公司在签订上述《协议书》时是清楚知道讼争房屋是广协公司用作安置拆迁户入住且房屋已经有人入住。
　　原审法院认为：首先，广协公司与馨盛公司于2004年5月31日签订的《协议书》已经该院（2007）越法民三初字第1529号民事判决书确认为有效合同。因此，曾向庚在本案中要求确认上述《协议书》无效的请求不符合民事诉讼法的规定。其次，广协公司与馨盛公司在《协议书》中约定广协公司以包括曾向庚回迁房在内的16套房屋抵偿所欠馨盛公司的部分工程款，只是广协公司以房屋的交付替代金钱支付作为履行支付工程款义务的一种方式，这种以物化的形式替代金钱支付的方式并没有改变法律性质是工程款的支付，由此而发生的房屋所有权的转移是房屋抵工程款的必然结果。由于广协公司与馨盛公司不存在房屋买卖的法律关系，即出卖出租房的事实并无出现，曾向庚以承租人的身份要求优先购买回迁房广州市荣利新街45号404房的诉讼请求不符合我国法律关于承租人优先购买权的规定，该院不予支持。再次，曾向庚原是侨房的承租人，按照相关拆迁政策，应当由广协公司安置回迁，双方建立租赁关系。馨盛公司与广协公司签订协议书时，明知上述房屋是用于安置曾向庚且曾向庚已经入住，仍同意广协公司以上述房屋抵偿部分工程款，故上述房屋所有权转移给馨盛公司后，安置曾向庚的义务也随之转移，馨盛公司应当与曾向庚订立租赁合同。如果因签订《协议书》而免除了安置曾向庚的义务，属于规避法律，也有违社会公义。综上所述，依照《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第一百一十八条的规定，判决：驳回原告曾向庚的诉讼请求。本案受理费100元，由原告曾向庚负担。
　　上诉人曾向庚不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认为被上诉人与第三人不存在房屋买卖的法律关系是认定事实不清，适用法律错误。被上诉人与第三人签订的《协议书》是以房抵债的合同，实质上就是房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》第一百三十条明确规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《广东省城镇房地产转让条例》第十二条规定：以房地产抵债的视同房地产转让。《广州市房地产交易管理办法》第14条规定：以房地产抵债的视为出售。被上诉人与第三人于2004年5月31日签订《协议书》，约定将案涉房屋以每平方米1050元的价格抵偿工程款的形式转让给第三人，该《协议书》标的物清楚，有对价，有履行期限、方式等，符合房屋买卖合同的全部特征，实际上是出卖房屋。本案中，原审法院所认为的用金钱的方式支付工程款则只是被上诉人与第三人之间存在工程款合同的法律关系。被上诉人以房抵债和其直接用金钱支付工程款是不同的法律关系。被上诉人将自有房屋出售给第三人，以其房款来抵偿所欠的工程款。二、原审法院认为被上诉人与第三人于2004年5月31日签订的《协议书》已经原审法院（2007）越法民三初字第1529号民事判决书确认为有效合同，上诉人在一审中要求确认《协议书》无效的请求不符合民事诉讼法的规定，是没有法律依据的。原审法院在审理本案中，应知原审法院作出的（2007）越法民三初字第1529号民事判决是被上诉人隐瞒被上诉人与上诉人存在租赁关系、被上诉人与第三人签订《协议书》从未通知上诉人等重要情况下，误导原审法院作出的，是完全错误的判决。上诉人在一审时也提出该问题，二审法院应予以纠正。故原审法院认为被上诉人与第三人不存在房屋买卖的法律关系认定事实不清，适用法律错误。原审法院认为上诉人在一审中要求确认《协议书》无效的请求不符合民事诉讼法的规定，也是没有法律依据的。据此，上诉人上诉请求：一、撤销原审判决；二、判令被上诉人与第三人于2004年5月31日签订的《协议书》无效以及判令被上诉人与第三人对广州市越秀区荣利新街45号404房的买卖无效；三、判令上诉人对现自编号为荣利新街45号404房享有以被上诉人和第三人约定的价格优先购买的权利。
　　被上诉人广协公司答辩称：上诉人对被上诉人转让给第三人馨盛公司的小区整体房产没有优先权。1、被上诉人与第三人签订的协议书约定被上诉人以德政南路珠光小区自编C4、C6栋671.23㎡共16套房屋的产权作为抵偿第三人为被上诉人完成德政南路珠光小区供配电及供水工程的工程款。据此，被上诉人转让给上诉人的房产是小区的整体房产，上诉人虽对其回迁居住的荣利新街45号404房享有优先购买权，但对该小区整体房产不具有优先购买权。2、被上诉人转让给第三人的房产是抵偿被上诉人欠第三人建设上述房屋的工程款，即以物抵债，并不是一般意义上的房屋买卖。3、被上诉人转让房产给第三人是抵偿工程款，该工程款依法具有优先受偿权。4、被上诉人与第三人签订的《协议书》已经广州市越秀区人民法院（2007）越法民三初字第1529号判决确认为有效合同。上诉人在上述生效判决尚未依法定程序撤销之前，起诉要求确认该《协议书》无效和优先购买权，于法不合。5、上诉人没有与被上诉人订立租赁合同，上诉人只是房屋使用人而不是承租人。况且上诉人居住使用被上诉人的房屋至今没有支付租金，根据权利义务一致的法律原则，上诉人没有履行支付租金的义务，也不能享受优先购买权的权利。综上所述，被上诉人同意原审判决，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回其上诉。
　　第三人馨盛公司答辩称：一、上诉人要求法院确认被上诉人与第三人签订的《协议书》无效，主张其对广州市德政南路荣利新街45号404房享有优先购买权，没有法律依据。被上诉人与第三人签订的《协议书》已经生效的（2007）越法民三初字第1529号民事判决明确认定为有效合同。根据一事不再理的诉讼原则，一审法院依法驳回上诉人的诉讼请求，完全合法。二、上诉人对案涉房屋没有优先购买的权利。被上诉人先后与第三人签订的《协议书》、《以房屋抵偿部分工程款的协议》，是第三人行使建设工程价款优先权，不是房屋买卖关系。1、上诉人主张的优先购买权不得对抗第三人的建设工程款优先权。换言之，该房屋只要能登记确权，在大确权后，其第一时间必须确认为第三人的产权，不存在房屋买卖关系。2、上诉人作为回迁户入住案涉房屋后，一致拒绝与被上诉人签订房屋租赁合同，也一直拒付租金。因此，上诉人与被上诉人之间没有建立租赁合同关系，上诉人只是占有案涉房屋，而不是租户。3、即便上诉人是案涉房屋的合法租赁户，上诉人主张每平方米1050元价格受让案涉房屋，显然与第三人抵偿协议的条件不是同等条件，根本不存在所谓的优先购买权。三、退一步说，即使上诉人对案涉房屋有优先购买权，也超过除斥期间而丧失实体权利，法院不应该保护。综上，上诉人主张没有法律依据和事实依据，请求法院驳回上诉，维持原判。
　　二审期间，上诉人曾向庚死亡，本院依法将曾向庚的妻子余逢友，三名子女曾庆慰、曾庆慾、曾丽娇列为本案当事人。
　　二审期间，上诉人提交被上诉人于2008年11月20日向荣利新街45-53号全体住户发出的通知两份，内容为要求住户配合房管局进行测绘，拟证明案涉房屋一直是被上诉人的开发项目，上诉人一直与被上诉人建立关系，所以还是案涉房屋的所有人。被上诉人称：该通知是针对整栋大楼进行测绘，而非本案的单个房屋，与本案无关。第三人称：该通知中的大楼已完工，准备办理大确权手续。上诉人用该通知来证明其一直与被上诉人有关系，不具有关联性。且该通知是针对全体住户，非个别住户。本院对原审法院查明的其他事实予以确认。
　　本院认为： 被上诉人广协公司与第三人馨盛公司于2004年5月31日签订的《协议书》是双方的真实意思表示，没有违法法律、行政法规的强制性规定，且已经原审法院生效的（2007）越法民三初字第1529号民事判决认定为有效合同，上诉人上诉称该《协议书》无效，依据不足，本院不予采纳。上诉人对于已经生效的判决有异议，应当另循法律途径解决。
　　关于上诉人上诉要求优先购买案涉房屋的问题。本院认为，根据《协议书》的内容，被上诉人与第三人之间约定以房屋抵偿部分工程欠款，双方当事人之间并没有房屋买卖的意思表示，该协议实质是以物抵债的协议，由此而产生的房屋所有权转移是以房屋抵偿工程款的必然结果。所以原审法院认为被上诉人与第三人之间不存在房屋买卖的法律关系，并无不当，本院予以维持。上诉人认为被上诉人与第三人之间是房屋买卖关系，要求优先购买案涉房屋，并不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，本院不予支持。其次，被上诉人是将包括案涉房屋在内的多套房屋整体抵债给第三人，上诉人仅是该整体抵债房屋中的其中一间房屋的承租人，其购买的条件明显与第三人不同，且上诉人对于其余的抵债房屋亦无优先购买的权利，故其要求优先购买房屋，依据不足，不予支持。
　　综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　本案二审受理费100元，由上诉人余逢友、曾庆慰、曾庆慾、曾丽娇负担。
　　本判决为终审判决。


审　判　长　　沙向红
代理审判员　　刘　宏
代理审判员　　孔婉芬
二ＯＯ八年　　 
书　记　员　　王碧玉