广东省广州市中级人民法院
民事判决书

（2005）穗中法民四终字第1281号


　　上诉人（原审被告）广州信鸿房地产有限公司。
　　法定代表人梁勤，职务：董事长。
　　委托代理人黄广储，广东致德律师事务所律师。
　　委托代理人李锋，广东致德律师事务所律师助理。
　　被上诉人（原审原告）李炳流。
　　上诉人广州信鸿房地产有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2004）海民三初字第1851号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》是合法、有效的合同，当事人应自觉履行。双方在合同中约定：被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在房屋交付使用后 720日内取得房地产权属证书的，双方同意被告按日赔偿原告已付房款总额的万分之十的违约金，直至被告继续履行其义务使原告取得房地产权属证书之日止。被告在2002年3月30日交付房产给原告使用，但未能依约使原告在720日内，即2004年3月30日前取得该房产的权属证书，且没有举证证明原告逾期取得房地产权属证书非其责任，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告支付从2004年3月31日起的迟办证违约金合法合理，应予支持。违约金应计至被告继续履行其义务使原告取得房地产权属证书之日止即2004年6月25日止。原告要求违约金计算至2004年8月15日，依据不足，不予采纳。被告在2004年8月15日才退回部分房款给原告，故其要求迟办证违约金的本金按原告已付房款总额扣除已退房计算无理，应予驳回，迟办证违约金的本金应按原告已付房款总额419023元计算。双方约定被告按原告已付房款总额的每日万分之十支付违约金的标注明显过高，被告要求调整的理由成立，予以采纳。被告应付的迟办证违约金标准调整为参照银行逾期贷款利率计算。据此，原审法院于2004年12月23日作出民事判决：一、被告在本判决生效之日起10日内，按原告已付购房款419023元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付从2004年3月31日起至2004年6月25日的迟延办证违约金给原告；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1618元由被告负担。
　　判决后，广州信鸿房地产有限公司不服，上诉至本院，认为：1、上诉人是依法成立，具有开发、销售商品房资质的房地产开发企业，能严格遵守国家法律、政策及已生效的合同，其开发的包括嘉鸿花园在内的各个房产项目均得到了各方好评。上诉人在主观上不存在任何故意和过失延误办理被上诉人房屋权属证书的因素，并一直在积极努力地为办理各业主的房屋权属证书而做出大量的工作，只是因为办理房屋权属证书涉及多个程序及政府部门，各个政府部门均独立办理相关程序，各项程序所花费的时间均由各部门自己掌握，作为与被上诉人同样是被管理者身份的房地产开发商实际上是无法监督和催促政府部门办理事务的，所以绝大多数房地产开发商与购房者之间关于办理房屋权属证书之纠纷的根本原因均在于政府部门，这已是社会公认的事实。如将因政府部门的原因而造成房屋权属证书无法如期办理完毕的责任完全转嫁给无过错的房地产开发商是不公平的；2、原审判决对已付房款总额的认定明显不公。嘉鸿花园因在规划、施工、测绘方面的原因，出现了部分单位的实际面积与买卖合同上载明的面积有出入的情况，并非上诉人主观上故意多收取被上诉人购房款，上诉人在房管局核发了产权证书有了具体的相关面积数据后，即在发放产权证书的同时向被上诉人退还了该面积差额人民币20521元。首先，出现面积有出入的情况非上诉人的过错，而是涉及到了多方面、多部门的因素；其次，在有了具体面积数据后，上诉人已积极主动地将有关差额退还给被上诉人，态度是诚恳的，在上诉人退还面积差额后，被上诉人实际已付房款应为419023元减去20521元，即398502元，以此为本金计算违约金才公平合理。
　　被上诉人李炳流均未答辩。
　　经审理查明，上诉人领有穗房预字第20000199号《商品房预售许可证》。
　　2002年1月15日，上诉人与被上诉人签订穗房合字2000074746号《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》，订明：被上诉人以419023元向上诉人预购海珠区工业大道997号嘉鸿花园金洛轩901号商品房，上诉人应当在2002年3月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备该商品房经建设规划验收和建筑质量验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付被上诉人使用；上诉人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。如因上诉人的责任，被上诉人不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，双方同意：上诉人按日赔偿被上诉人已付房款总额的万分之十的违约金，直至上诉人继续履行其义务使被上诉人取得房地产权属证书之日止等。该合同经广州市房地产交易所预售登记。
　　2001年12月5日，上诉人出具了收被上诉人《商品房预售合同》的收据给被上诉人。被上诉人于2002年3月30日收楼，收楼前已付清合同约定的房款给上诉人。2004年6月25日，广州市国土资源和房屋管理局登记核发权属人为被上诉人李炳流的《房地产权证》。被上诉人于2004年8月10日取得上述《房地产权证》。上诉人于当天退还面积差额款20521元给被上诉人。
　　本院认为，上诉人与被上诉人于2002年1月15日分别签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》均出自双方当事人真实意思表示，内容无违反强行法的规定，应为有效。上诉人未能依合同约定，在房屋交付使用（2002年3月30日）后的720天内，即2004年3月30日前使被上诉人取得讼争房屋的房地产权属证书，且未能充分举证证实迟延办证非其自身原因所致，故其理应承担相应的违约责任，被上诉人要求其支付迟延办证的违约金合法合理，应予支持。关于违约金的计算基数，由于原审支持的违约金计付期限是在2004年8月10日退款行为发生之前，故确定上诉人的违约责任仍应以当时的付款金额419023元为违约金计算基数，上诉人主张以扣减面积差额款后的398502元作为违约金计算基数理由不成立，应予驳回。
　　综上所述，审查原审判决认定事实清楚、适用法律正确，处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审受理费1618元由上诉人广州信鸿房地产有限公司负担。
　　本判决为终审判决。


审　判　长　　国平平
审　判　员　　杨晓航
代理审判员　　兰永军
二ＯＯ五年　　 
书　记　员　　余　盾