广东省广州市中级人民法院
民事判决书

（2005）穗中法民四终字第157号


　　上诉人（原审被告）：广东华粤房地产股份有限公司。
　　法定代表人：张祖生，职务：总经理。
　　委托代理人：邱文煌，国信联合律师事务所律师。
　　委托代理人：俞东辉。
　　被上诉人（原审原告）：广州利才物业有限公司。
　　法定代表人：韩晖，职务：总经理。
　　委托代理人：王传彪、李媛，均为广东纵横天正律师事务所律师。
　　上诉人广东华粤房地产股份有限公司因物业管理合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2004）越法民三初字第1298号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审法院经审理查明：位于广州市东风中路268号广州交易广场11楼的1107、1108、1109、1110、1111、1112房，12楼的1212房，以及13楼的1305、1306、1307、1308房（11套房屋为预售房产，总计1714.963平方米）原为中房公司所有。因中房公司欠付被告房地产合作款920万元，双方在法院执行中协商以上述房产抵偿欠款。1999年6月21日，广州市中级人民法院作出（1999）穗中法民执字第198号民事裁定书，裁定将上述房产转让给被告，用于抵偿中房公司所欠债务。12月3日，中房公司与被告在广州市房地产交易所办妥预售商品房转移登记，将房产过户至被告名下。在广州市房地产交易所出具给广州交易广场开发商中侨公司的《广州市预售房地产转让情况通知》中，备注注明“已交付使用”。
　　2003年8月，新世纪公司申请执行被告欠付借款一案，双方达成和解协议，约定被告以其所有的广州交易广场1110、1111、1112、1212、1305、1306、1307、1308房作价580万元抵偿给新世纪公司。广州市中级人民法院于2003年8月18日依双方协议内容作出裁定。
　　2003年7月9日，被告在另一与壮城公司的民事诉讼中，达成调解协议，约定被告以广州交易广场1107、1108、1109房作价200万元偿还所欠壮城公司借款。该案申请执行后，广州市中级人民法院于2004年2月12日发出协助执行通知书给广州市房地产管理局，要求其协助办理上述3套房产的产权过户手续。2004年3月16日，在原告的协助下，壮城公司收取了3套房产的钥匙，取得房屋的使用权。
　　另查明，原告与广州交易广场业主委员会于2000年2月25日签订《物业管理委托合同》，约定管理服务费写字楼部分按19元/月·平方米，商业部分按28元/月·平方米计算。2000年8月22日，经广州市物价局批复，同意广州交易广场管理费按双方协商标准执行，即写字楼为27元/月·平方米，商场、营业场为37元/月·平方米。被告自1999年12月3日办理预售商品房转移登记后，未向原告支付过物业管理费。2003年6月20日，被告发函给原告，表示：为改变我公司名下的广州交易广场物业闲置现状，经和贵处协商，已就其交付使用和物业管理费等问题达成共识；……请贵处给予我司名下物业在办理过户手续和交付使用之前的物业管理费等问题由我司负责处理，与新业主无涉的复函。
　　原审法院认为：1、原被告是否建立了物业管理合同关系。依我国《物业管理条例》第二条的规定，物业管理关系是业主选聘物业管理企业，并订立合同约定彼此权利义务的法律关系。2000年3月13日，广州交易广场业主委员会与被告订立了物业管理委托合同，由于业主委员会为全体业主的代表机构，其与原告订立的合同效力及于全体业主。被告于1999年12月3日通过预售商品房转让登记，取得产权，成为业主，故应受上述物业管理合同的约束，成为物业管理合同的当事人。
　　2、原告是否负有交付房产义务。被告在执行过程中，与中房公司达成和解协议，由中房公司以房屋抵偿债务，此属债务人履行给付义务、清偿债务的行为，故中房公司负有交付房产的义务。原告作为物业管理企业，受业主委托对物业进行管理，对所管理的房产并无处分权，故不负有交付义务。被告以此为抗辩理由，于法无据，该院不予支持。
　　3、原告主张是否超过诉讼时效。在原告与业主委员会签订的物业管理合同当中，对管理费的收取期限并无作出约定，依原告收取的惯例，是按月收取（见原告庭审陈述），故每月未可视为被告应付管理费的最后期限。原告虽然主张之前曾多次向被告要求支付管理费，但被告予以否认。依原告提供的2003年6月20日，被告发给原告的函，其内容可反映当时原告曾与被告协商管理费支付问题，故可确认诉讼时效自该日发生中断。由此，依《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，原告主张的2001年6月以前的管理费已超过法定的两年诉讼时效，该院不予支持。
　　综上所述，被告通过中房公司清偿债务获得广州交易广场的产权，成为二手房产业主。其虽未与原告直接订立合同，但仍受业主委员会与原告订立的合同约束，负有支付管理费的义务。管理费应按其实际享有的房产面积计算，即从2001年6月至2003年8月18日按11套房产面积1714.963平方米计，之后至2004年2月19日按3套房产539.777平方米计（广州中级人民法院于2004年2月12日发出协助执行通知书要求房管局协助办理过户，由此推定2月19日房产仍在被告名下，尚未过户给壮城公司，故原告请求被告支付管理费至2月19日应予支持）。对计算的标准，应依2000年8月22日广州市物价局批复的27元/月·平方米计。对上述迟延支付的违约金，物业管理合同约定按每日千分之一计，原告主动降为按银行一年期流动资金贷款利率计，该院予以支持。为此，依《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定判决：一、被告广东华粤房地产股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2001年6月起至2004年2月19日止的物业管理费给原告广州利才物业有限公司，其中2001年6月至2003年8月18日按1714.963平方米计，之后至2004年2月19日按539.777平方米计，单价均按27元/月·平方米计；二、被告广东华粤房地产股份有限公司应在履行前判项义务同时支付从2001年7月1日起至前判项物业管理费付清之日止的迟延付款违约金给原告广州利才物业有限公司，违约金按被告同期应付而未付的物业管理费金额，参照中国人民银行规定的同期一年期流动资金贷款利率计算。本案诉讼受理费22600元由原告负担4781元，被告负担17819元；诉讼保全费12890元由被告负担。
　　判决后，广东华粤房地产股份有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决回避了被上诉人是否负有向上诉人移交房屋钥匙责任的关键性问题，被上诉人作为物业管理公司，受开发商中房公司的委托负责向所有业主办理交房（包括交付钥匙）和入住使用手续，在中房公司将钥匙交给被上诉人后，被上诉人即负有向上诉人移交钥匙的法律义务；二、原审法院剥夺了上诉人的后履行抗辩权，被上诉人应先交付钥匙，上诉人在取得房屋使用权后才能交纳物业管理费，现被上诉人没有履行其交付钥匙的义务，被上诉人不交纳物业管理费系行使后履行抗辩权，原审法院对此未予认定不当；三、原审法院对物业管理费的认定缺乏法律依据，被上诉人与业主委员会签订的《物业管理委托合同》第二十条明确约定写字楼管理费为19元/月·平方米，但原审法院却依广州市物价局出具给被上诉人的批复判决按27元/月·平方米支付物业管理费，属适用法律不当，双方权利义务的变更应以签订新的合同为依据，原审法院对物价局的批复作为收费依据不当；四、原审法院在程序上不当，上诉人请求追加中房公司为当事人，原审法院未采纳不当。
　　被上诉人则答辩同意原审判决。
　　经二审庭询，原审查明事实无误，本院予以确认。
　　另查明：经上诉人申请，本院依法传唤（1999）穗中法民执字第198号案的执行法官姜明、陈建元出庭作证。证人陈述：在执行过程中，中房公司表示已经将讼争房屋钥匙交给被上诉人，但被上诉人拒绝交付钥匙，后来专门就此向被上诉人发出过协助执行通知书，至于后来是否交付钥匙则不清楚。被上诉人表示：其一，被上诉人不是被执行人，没有交付钥匙的义务，中房公司作为业主有讼争房屋的钥匙，无需被上诉人代为履行；其二，该司没有收到证人所说的协助执行通知书。
　　再查明，讼争房使用性质为写字楼。
　　另，在2000年8月22日广州市物价局给广州利才物业有限公司的《关于广州交易广场物业管理费收费标准的批复》中，广州市物价局批复：同意广州交易广场物业管理费按双方协商标准执行，即：写字楼为27元/月·平方米（含公共水电费）；商场、营业场（含饮食）为37元/月·平方米（含公共水电费）；地库车位：180元/个。
　　本院认为：本案争议的焦点在于在广州利才物业有限公司是否有义务向广东华粤房地产股份有限公司交付讼争房屋的钥匙，如果广州利才物业有限公司有义务交付钥匙而没有交付，则广东华粤房地产股份有限公司不交纳物业管理费即属于行使后履行抗辩权，如果没有义务则广东华粤房地产股份有限公司不交纳物业管理费构成违约。本院认为，在中房公司与上诉人之间的执行案中，被执行人是中房公司，办理产权过户、实际交付房屋都是中房公司应该履行的义务，而被上诉人作为讼争房的物业管理公司并非被执行人，无需承担向上诉人交付钥匙的义务。据此，上诉人是否取得讼争房屋钥匙与被上诉人无关，其作为业权人理当向被上诉人交纳物业管理费，其拒绝交纳则构成违约，应承担相应的违约责任。原审对此认定适当，本院予以维持。
　　关于物业管理费标准的问题，本院认为，在被上诉人与讼争房所在之业主委员会所签定的《物业管理委托合同》中，明确约定写字楼为19元/月·平方米，此约定为双方真实意思表示，具有法律约束力，双方均应遵循履行。至于广州市物价局的批复，亦明确表示是同意按双方协商标准执行，而双方协商标准为写字楼19元/月·平方米，因此，物业管理费标准应按19元/月·平方米收取，原审法院对此认定不当，本院予以纠正。至于上诉人上诉所称追加当事人一节，因本案系物业管理纠纷，而其与中房公司之间系另一法律关系，与本案无涉，故本院不予支持。
　　据此，上诉人上诉部分有理，予以支持，审查原审判决认定事实部分不当，予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
　　一、维持广州市越秀区人民法院（2004）越法民三初字第1298号民事判决的第二项；
　　二、变更广州市越秀区人民法院（2004）越法民三初字第1298号民事判决的第一项为：广东华粤房地产股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2001年6月起至2004年2月19日止的物业管理费给广州利才物业有限公司，其中2001年6月至2003年8月18日按1714.963平方米计，之后至2004年2月19日按539.777平方米计，单价均按19元/月·平方米计；
　　本案一、二审案件受理费各22600元，均由广州利才物业有限公司各负担7600元，由广东华粤房地产股份有限公司各负担15000元；诉讼保全费12890元，由广州利才物业有限公司负担4300元，由广东华粤房地产股份有限公司8590元。
　　本判决为终审判决。


审　判　长　　何慧斯
代理审判员　　龚德家
代理审判员　　骆莉萍
二ＯＯ五年 九 月　
书　记　员　　符丽丽