广东省广州市中级人民法院
民事判决书

（2004）穗中法民四终字第3152号


　　上诉人（原审被告）广州捷中宝房地产开发有限公司。
　　法定代表人黎亮，董事长。
　　委托代理人郑智琦、冯乔兵，该公司职员。
　　被上诉人（原审原告）谭欢超。
　　委托代理人谢桂勋、齐延军，广东金马波士德律师事务所律师。
　　上诉人广州捷中宝房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2004）越法民三初字第710号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审认为，原告谭欢超与被告广州捷中宝房地产开发有限公司在自愿基础上签订《房地产预售契约》，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规的强行性规定，为有效合同。被告作为房产的开发单位，所售房屋交付使用后并不意味着所有权的转移；对于不动产，根据我国《城市房地产管理法》的规定，只有在办理登记手续后，房屋所有权才发生转移，故被告还应当将房屋所有权移转于买受人。被告未按合同约定的期限协同原告办理该房屋的过户手续，已构成违约。原告据此要求被告办理房地产证合法合理，予以支持。被告在所开发的中旅商业城尚未完成综合验收、未具备办理房屋权属登记的条件的情况下，以原告提出办证请求已过诉讼时效为由拒绝履行转移房屋所有权义务有违诚实信用原则。因此，对其抗辩主张，不予接纳。被告在实际交付房屋后，不按约定的期限办理房地产证，对原告行使房屋的权利确造成一定的妨碍，理应承担迟延履行责任，由于双方当事人无就该项违约责任作出明确约定，被告应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定支付迟延办证的违约金给原告。现原告要求被告支付从2002年4月2日起的迟延办证的违约金是适当的，应支持。鉴于当被告将产权转移给原告（即俗称的“小确权”）的登记资料递交房管部门后，其办理房地产证义务即完成。故违约金应计至被告将产权转移给原告的相关材料递交房管部门登记后房管部门出具受理回执之日止。综上，原审法院判决：一、被告广州捷中宝房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内，与原告谭欢超共同到房管部门办理广州市中山五路217－255号中旅商业城第B2层C19号房地产的过户和产权登记手续；二、被告广州捷中宝房地产开发有限公司应向原告谭欢超支付迟延办证的违约金（违约金从2002年4月2日起至被告将产权转移给原告的相关资料递交房管部门登记后房管部门出具受理回执之日止，以原告已付购房款427626元为基数、按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款罚息利率标准计付。其中，本判决发生法律效力之日止的违约金由被告在本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付给原告；从本判决发生法律效力次日起至被告将产权转移给原告的相关材料递交房管部门登记后房管部门出具受理回执之日止的违约金由被告按月支付给原告）。本案受理费2527元（原告已预付），由被告广州捷中宝房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起5日内迳付给原告。
　　判决后，广州捷中宝房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称：1、本案实际交付时间是2000年5月28日，按合同约定，上诉人应于2000年8月28日前完成办证义务（即为被上诉人办理房屋所有权过户登记手续），但被上诉人从2000年8月29日知道其权利受侵害，直至2003年底才起诉，被上诉人起诉的权利超过法律规定的诉讼时效期间，且不存在中断、中止、延长的情形，法院依法应驳回被上诉人诉讼请求。2、被上诉人请求办证的主权利超过诉讼时效期间，作为从权利的请求赔偿的权利也当然超过诉讼时效，不受法律保护。故上诉请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人原审提出的诉讼请求；2、本案全部诉讼费由被上诉人承担。
　　被上诉人谭欢超同意原审判决。
　　本院经审理查明：上诉人广州捷中宝房地产开发有限公司是位于广州市中山五路217－255号中旅商业城的开发单位，预售许可证号为穗房预字第980136号。
　　1998年5月26日，广州捷中宝房地产开发有限公司（为甲方）与谭欢超（为乙方）签订《房地产预售契约》，其中约定：乙方向甲方预购中旅商业城第B2层C19号房产，建筑面积12.94平方米（含公共分摊面积6.47平方米），用途为商业，成交价为440850元；甲方应于1999年12月31日前将该房地产建成并交付给乙方；该房地产在实际交付使用后90天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；本契约经甲、乙双方签署并经广州市房地产交易所审核、登记后生效。合同签订后，双方在广州市房地产交易所办理了监证登记手续。
　　谭欢超已向广州捷中宝房地产开发有限公司交付了购房款427626元。广州捷中宝房地产开发有限公司于2000年5月18日交付上述房产给谭欢超使用，但至今未为谭欢超办理该房地产过户及登记手续。
　　广州捷中宝房地产开发有限公司开发的中旅商业城至今尚未通过综合验收。
　　2004年4月2日，谭欢超向原审法院提起诉讼，认为广州捷中宝房地产开发有限公司交楼至今仍未办理讼争房屋的过户手续和产权证，致使其一直无法对该房屋行使所有权权利，严重损害其合法权益。故请求判令：1、广州捷中宝房地产开发有限公司30天内为谭欢超办理中山五路217－255号中旅商业城第B2层C19号房产的房地产证；2、广州捷中宝房地产开发有限公司按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付从2002年4月2日起至办妥并交付产权证给谭欢超之日止的迟延办证违约金；3、案件受理费由广州捷中宝房地产开发有限公司负担。广州捷中宝房地产开发有限公司辩称：谭欢超要求办理房地产证的权利已经超过二年的诉讼时效，依法应不予保护。而迟延办证的违约金属于从权利，办证的主权利不受保护，从权利也不应受保护。不同意谭欢超的诉讼请求。
　　本院认为，根据《中华人民共和国房地产管理法》第五十九条的规定以及建设部于1998年1月1日颁布的《城市房屋权属登记管理办法》第五条的规定，我国对房屋所有权实行登记发证制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的合法凭证。因此办理房地产权证是作为开发商的上诉人的法定义务，也是被上诉人为实现其物权而提出的合法请求，不属于民事诉讼时效制度适用的范围。
　　上诉人与被上诉人于1998年5月26日签订的《房地产预售契约》没有违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应依约履行。上诉人至今未能依约为被上诉人办理讼争房地产的过户及登记手续已经构成违约，应承担违约责任。由于上述《房地产预售契约》对逾期办证的违约责任未作约定，原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》判令上诉人承担逾期办证的违约责任并无不当。
　　上诉人与被上诉人在《房地产预售契约》中约定，讼争房地产在实际交付使用后九十天内，上诉人应协同被上诉人办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续，可见，上诉人的合同义务是协同被上诉人办理房产证。因此，逾期办证违约金应计至上诉人协同被上诉人办理房地产的过户及登记手续之日止，即计至上诉人将办理房产证相关材料送交房管部门登记并由房管部门出具受理回执之日止。
　　综上所述，上诉人的上诉请求无理，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　本案二审受理费2527元，由上诉人广州捷中宝房地产开发有限公司负担。
　　本判决为终审判决。


审　判　长　　何慧斯
代理审判员　　骆莉萍
代理审判员　　龚德家
二ＯＯ四年　　 
书　记　员　　岳为群