广东省广州市中级人民法院
民事判决书

（2004）穗中法民四终字第3598号


　　上诉人（原审被告）：广州开发区房地产有限公司（下简称开发区公司）。
　　法定代表人：桂争平，职务：总经理。
　　委托代理人：刘志军，该司职员。
　　上诉人（原审被告）：广州市祥发房地产有限公司（下简称祥发公司）。
　　法定代表人：王洪涛，职务：董事长。
　　委托代理人：刘碧红、李飞娇，均为广东法则明律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告）：吴福麟。
　　委托代理人：陈伟强，广州市越秀区广卫法律服务所法律工作者。
　　上诉人广州开发区房地产有限公司、广州市祥发房地产有限公司因拆迁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2004）越法民三初字第741号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审法院经审理查明：吴福麟是原小北路4号房屋的承租人，其承租该屋承租面积15平方米作商业经营，1992年广州市房地产管理局以（92）房拆许字097号拆迁许可证批准广州经济技术开发区房地产公司征用东风中路小北路口东北角N12地段房屋地段兴建商业、公寓楼宇。1995年，吴福麟与广州经济技术开发区房地产公司就上述房屋被征拆问题签订了其回迁东风中路N12地块大楼地段房屋的《房屋拆迁安置协议》，协议签订后，吴福麟户迁出了原小北路4号房屋，将该屋交由被告广州经济技术开发区房地产公司拆建。1996年2月14日，广州市房地产管理局发出了由广州市祥发房地产有限公司为上述地块拆迁人的穗房（96）改用拆字第001号拆迁公告。1996年6月14日，广州经济技术开发区房地产公司（为甲方）基于经规划部门批准东风中路小北路口东北角N12地段大楼负一层的使用性质变更作设备房及自行车库而与吴福麟（为乙方）签订了《房屋拆迁安置协议》，该协议其中约定：甲方应于1996年12月30日前，在广花路赞敏广场安置房屋给予乙方永迁使用；甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须依期回迁；甲方安置乙方楼层位于赞敏广场正负零零以下第一层，甲方每月补偿费按原合同3903.37元，直至乙方迁入赞敏广场为止；乙方迁入赞敏广场的日期按甲方通知后一个月内，乙方签收甲方书面通知为准；甲方安置乙方在赞敏广场正负零零以下第一层的使用面积是18平方米，位置在该大厦7－8轴至D－B轴之间；甲方今后按公房商业租金收取乙方的租金；甲方与乙方签订回迁东风中路N12地块大楼地下商场的协议同时作废；甲方安排乙方永迁铺面是安置原广州市海珠区能达五金交电贸易经营部继续经营。协议签订后，被告按每月3903.37元的标准向原告支付停业补助费。1997年7月27日被告方曾口头通知原告接收赞敏广场永迁房，但原告以永迁房未间隔装修完工为由拒绝办理接收手续。1998年2月被告通知原告从1998年3月起停发停业补助费，且从1998年3月起被告没向原告支付停业补助费至今。1998年4月8日，原告与其他业主致函广州经济技术开发区房地产公司，要求该公司清付未付的停业补助费，并待赞敏广场验收合格后才接收永迁房，以及该公司应至赞敏广场全面开业、业主迁入赞敏广场后，才停止支付补助费。2003年9月25日，广州经济技术开发区房地产公司更名为广州开发区房地产有限公司。2003年11月12日， 吴福麟等被拆迁人致函开发区公司要求其就异地永迁损失补偿及应继续发放停业补偿费等问题作出书面答复。
　　庭审中，拆迁人提供了广州地区建设工程质量安全监督安全站发出的对祥港花园A幢综合楼的《建设工程竣工验收质量认定书》、广州市公安局于1996年12月16日发出的《建筑工程消防验收登记表》到庭，用以证明其提出的赞敏广场地下一层已经通过消防验收的主张。在《建设工程竣工验收质量认定书》中其中记载：建筑面积45000平方米，验收日期1996年4月19日，监督站核定质量等级优良。在《建筑工程消防验收登记表》中记载：项目名称为祥港花园A幢（赞敏广场），使用性质为商业、写字楼，层数十一层、建筑面积44500平方米，工艺流程为负二层车库、负一层至三层是商业及银行、四层以上是写字楼，消防控制中心位于首层商铺西面FX8轴25平方米，广州市公安局的验收意见为经验收基本合格，同意使用。对上述材料，吴福麟表示：上述《建筑工程消防验收登记表》只是对位于首层商铺西面FX8轴25平方米的验收，并非对经二次装修后的商铺的验收。拆迁人表示：上述《建筑工程消防验收登记表》是对赞敏广场整幢大楼的消防验收，虽然该表发出时我方尚未对负一层商铺进行间格装修，但该间格是属二次装修，无需再进行消防验收就交付使用。拆迁人至今只提供了《广州市赞敏广场商铺交付使用证明书》的文本格式，日期为1999年7月19日的、业权人为能达五金交电商场的《赞敏广场负一层商铺交付使用及有关规定通知书》，以及日期为2000年7月13日的《国内特快专递邮件详情单》到庭，用以证明其提出已向吴福麟发出书面永迁通知的主张，并表示该《国内特快专递邮件详情单》是向吴福麟发出日期为1999年7月19日《赞敏广场负一层商铺交付使用及有关规定通知书》而填写的快递详情单，但《国内特快专递邮件详情单》没注明该快递信内内容，也没有吴福麟签收，吴福麟亦否认已收到该《国内特快专递邮件详情单》。
　　2001年9月12日，祥发公司取得了广州市广花路11－21号负一层15号商铺属其所有的《房地产证》，在此证中注明使用性质商铺、建筑面积32.16平方米。庭审中，各方均确认现广州市广花路11－21号即原广花路赞敏广场，另吴福麟确认现广花路赞敏广场负一层15号商铺是《拆迁安置协议》中约定的永迁商铺，现该商铺已间隔装修完毕，但仍以未经消防验收为由，表示不同意接收。吴福麟确认日后与其联系的准确通讯地址为：广州市机场路30号305房。
　　原审法院认为：原告于1996年6月14日与广州经济技术开发区房地产公司签订的《房屋拆迁安置协议》，是双方自愿签订的，且没违反法律、法规的禁止性规定，是合法、有效的合同，双方均应自觉按此合同履行。据此合同的约定，被告应采取书面的形式通知原告回迁，故被告虽于1997年7月27日口头通知原告回迁，但因该通知形式不符合合同约定的书面通知形式要件，且结合被告在此后仍向原告发放停业补助费至1998年2月的情况，故对被告提出原告应已于1997年7月27日后一个月内回迁的主张，本院不予接纳。鉴于仅凭被告提供的日期为2000年7月13日的《国内特快专递邮件详情单》不足以证明被告已向原告发出了日期为1999年7月19日的、业权人为能达五金交电商场的《赞敏广场负一层商铺交付使用及有关规定通知书》，以及被告提供的《广州市赞敏广场商铺交付使用证明书》的文本格式也不能证明被告已向原告发出了该交付使用证明书，即被告未能提供证据证明其已向原告发出了永迁房交付使用的书面通知，故原告要求被告继续支付从1998年3月起至今的停业补助费是有理由的，但因被告已于1998年2月通知原告从1998年3月起停发停业补助费，原告的权益已受到侵害，而原告未能提供证据证明在2003年11月12日前曾出现诉讼时效中断的事由，故原告现要求被告支付2001年11月12日前的停业补助费，已过诉讼时效，该院不予保护。据被告提供的《建设工程竣工验收质量认定书》、《建筑工程消防验收登记表》，以及负一层15号商铺的《房地产权证》，可确定被告提供的赞敏广场负一层15号商铺已符合永迁交付使用的条件。因原告提出被告需对间隔装修后的商铺重新进行消防验收才具备永行交付条件的主张没有法律依据，该院不予接纳。被告向原告支付停业补助费的截止日应依双方合同约定为被告向原告发出交付赞敏广场负一层15号商铺书面通知之日起一个月内原告签收该书面通知之日止。因被告已向本院及被告提供了日后的准确通讯地址为广州市机场路30号305房，故在日后被告以该地址为邮寄方式送达的地址向原告发出永迁交付使用通知书后一个月内被告没签收该通知书的，停业补偿费只计至被告发出该通知书之日起第30日止。因就变更永迁地点及相关问题双方已于1996年6月14日达成一致意见并签订了《房屋拆迁安置协议》，现原告另要求被告支付异地永迁一次性营业补偿费，没有法律依据，该院不予接纳。至于本案的承责主体问题，两被告基于上述地块已转由被告祥发公司作为实际拆迁人，而表示对本案的债务由两被告共同承担，是合法有理的，该院予以照准。遂依照《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条及《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条之规定判决：一、被告广州开发区房地产有限公司、广州市祥发房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将从2001年11月12日起至原告吴福麟签收两被告向原告发出的永迁交付使用广州市广花路11－21号负一层15号商铺书面通知之日止（在被告以广州市机场路30号305房为送达地址通过邮寄方式向原告发出永迁交付使用通知书时，若从两被告发出该通知书之日起一个月内原告没签收该通知书的，以两被告发出该通知书之日起第30日为原告签收永迁交付使用通知书日）的停业补助费（按每月3903.37元计）一次性支付给原告吴福麟；二、驳回原告吴福麟其它诉讼请求。本案受理费7176元由原告吴福麟承担4564元，由被告广州开发区房地产有限公司、广州市祥发房地产有限公司承担2612元。
　　判决后，上诉人广州开发区房地产有限公司、广州市祥发房地产有限公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实有误。1、原审虽认定上诉人于1997年7月27日已口头通知被上诉人回迁，但又以上诉人仍向其发放停业补偿费至1998年2月为由，对上诉人认为被上诉人应于1997年7月27日起一个月内回迁的主张不予采纳，与事实不符，上诉人出于对拆迁户的关心，提供一个永迁的缓冲过渡期，显然不能作为上诉人未通知被上诉人回迁的佐证。2、原审法院认为上诉人提供日期为2000年7月13日的《国内特快专递邮件详情单》不足以证明上诉人已向被上诉人发出日期为1999年7月19日的《通知》及《证明书》，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的精神，上诉人提出的多份证据已经形成证据链，在被上诉人无法提供反证的情况下，原审法院作出前述事实认定显然是错误的。
　　被上诉人则答辩同意原审判决。
　　经二审庭询，原审认定事实无误，本院予以确认。
　　另查明，原审判决后，上诉人于2004年8月3日邮寄回迁通知给被上诉人，被上诉人于同日收到该回迁通知书。
　　本院认为：吴福麟于1996年6月14日与广州经济技术开发区房地产公司签订的《房屋拆迁安置协议》，意思表示真实，内容合法，是有效合同，双方均应自觉切实履行合同义务。拆迁人未依合同约定，以书面形式通知吴福麟回迁构成违约，应承担违约责任，原审对此认定适当，本院予以维持。
　　关于上诉人的上诉理由，本院认为：
　　其一，关于口头通知的效力问题。上诉人认为口头通知即具备履行通知回迁义务的条件，本院认为，双方所签合同约定非常明确，甲方（拆迁人）应提前一个月以书面形式通知乙方（被拆迁人）回迁，书面形式是合同明确约定的回迁通知的形式要件，拆迁人以口头方式通知回迁，不符合合同的约定，且在口头通知回迁后，拆迁人仍发放停业补助费至1998年，亦表明拆迁人本身也认为并未履行合同约定的义务，因此，口头通知并不具备履行通知回迁义务的效力。上诉人称继续支付停业补助费是出于对拆迁户的关心，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。
　　其二，关于1999年7月13日《国内特快专递邮件详情单》的效力问题。上诉人认为该《国内特快专递邮件详情单》、《赞敏广场负一层商铺交付使用及有关规定通知书》、《广州市赞敏广场商铺交付使用证明书》三者之间形成了证据链，在被上诉人无法提供反证的情况下应予采信。本院认为，虽然拆迁人提供了1999年7月13日《国内特快专递邮件详情单》及两份相关文件，但是，该《国内特快专递邮件详情单》并未注明邮件的内容，亦无收件人的签收，属拆迁人的单方行为，不能形成证据链，拆迁人据此认为该《国内特快专递邮件详情单》的发出时间即为通知回迁之日依据不足，本院不予采信。
　　据上诉人提供的《建设工程竣工验收质量认定书》、《建筑工程消防验收登记表》，以及负一层15号商铺的《房地产权证》，可确定上诉人提供的赞敏广场负一层15号商铺已符合永迁交付使用的条件。现上诉人已经于2004年8月3日邮寄书面回迁通知给被上诉人，被上诉人亦于同日收到该书面回迁通知书，符合《房屋拆迁安置协议》约定的通知回迁的条件，应视为上诉人已经履行通知回迁的义务，故停业补偿费应发放至被上诉人实际收到书面回迁通知书之日（即2004年8月3日）止。据此，上诉人上诉无理，予以驳回，审查原审判决并无不当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　本案二审受理费7176元由上诉人广州开发区房地产有限公司、广州市祥发房地产有限公司负担。
　　本判决为终审判决。


审　判　长　　何慧斯
代理审判员　　龚德家
代理审判员　　岳为群
二ＯＯ四年　　 
书　记　员　　孙叶飞