广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2011)穗中法民五终字第2577号

　　上诉人（原审被告）广州市海溢房地产发展有限公司。
　　法定代表人罗臻毓，职务：总经理。
　　委托代理人魏冬玲。
　　委托代理人陈杰，广东四方三和律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告）黄旭丹。
　　被上诉人（原审原告）林睿。
　　上诉人广州市海溢房地产发展有限公司（以下简称海溢公司）因与被上诉人黄旭丹、林睿商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2010)天法民四初字第2302号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审法院经审理查明，海溢公司是位于广州市天河区天河东路摩托俱乐部院内编号为1地块“新园”的开发商，已取得上述房屋的《商品房预售许可证》对外销售。
　　某年某月某日，黄旭丹、林睿与海溢公司签订《商品房买卖合同》，约定：黄旭丹、林睿向海溢公司购买“新园”A2栋负二层2175车位（下称讼争车位）；海溢公司应当在2007年12月31日前将经竣工验收合格并领取到《建筑工程施工质量验收监督意见书》的商品房交付黄旭丹、林睿使用；海溢公司应当在商品房交付使用后365日内，向产权登记机关为黄旭丹、林睿办妥产权登记，并将以黄旭丹、林睿为产权人的房地产权证交付黄旭丹、林睿。海溢公司违反该约定的，黄旭丹、林睿不退房，海溢公司按自迟延之日起每日已付房价款的0.01%向黄旭丹、林睿支付违约金等。
　　合同签订后，黄旭丹、林睿向海溢公司支付了购房款180000元，海溢公司亦于2007年12月17日将讼争车位交付黄旭丹、林睿使用。2009年2月26日，广州市国土资源和房屋管理局以黄旭丹、林睿为权属人及共有权人、广州市天河区天河东路73-83[单]地下二层175车位为地址，核发了讼争车位的《房地产权证》及《房地产权共有证》。2009年11月27日，海溢公司通知黄旭丹、林睿领取讼争车位的《房地产权证》。2010年7月1日，黄旭丹、林睿向海溢公司发出《关于迟延办理产权登记支付违约金的函》，要求海溢公司按合同约定支付迟延办理讼争车位《房地产权证》的违约金。
　　本案审理中，海溢公司未举证证实黄旭丹、林睿有不履行向其递交办证资料的协助义务及合同约定的违约金数额明显过高。海溢公司对黄旭丹、林睿所要求的逾期办证违约金计付时间无异议。
　　原审法院认为：黄旭丹、林睿与海溢公司双方所签《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方均应切实履行。
　　根据《商品房买卖合同》约定及相关法律的规定，海溢公司作为讼争车位的出卖人负有向作为买受人的黄旭丹、林睿交付房屋及转移房屋所有权即办理房屋权属证书的义务。因为出卖人自身的原因导致买受人不能在合同约定期限内领取房屋权属证书的，则出卖人需承担逾期办证的违约责任，反之，若并非因为出卖人原因的，出卖人则无需承担责任。本案中，双方关于办理房屋权属证书问题的约定是：海溢公司应当在商品房交付使用后365日内，向产权登记机关为黄旭丹、林睿办妥产权登记，并将以黄旭丹、林睿为产权人的房地产权证交付黄旭丹、林睿。海溢公司违反该约定的，黄旭丹、林睿不退房，海溢公司按自迟延之日起每日已付房价款的0.01%向黄旭丹、林睿支付违约金。黄旭丹、林睿已依约履行了付款义务，海溢公司也于2007年12月17日将讼争车位交付给黄旭丹、林睿使用，依约定如是因海溢公司的责任导致黄旭丹、林睿在此时间起的365天内未能领取讼争车位房地产权属证书的，则海溢公司构成违约。而海溢公司至2009年11月27日才通知黄旭丹、林睿领取讼争车位的《房地产权证》，已超过合同约定的365日，有违合同约定；海溢公司又未举证证实黄旭丹、林睿有不履行向其递交办证资料的协助义务，致使原审法院对海溢公司是否应享有免责事由无法作出认定，因此造成的举证不能的法律后果应由海溢公司承担。海溢公司上述行为对黄旭丹、林睿充分行使讼争车位的所有权有一定的影响，依法应承担违约责任。双方既已在合同中对违约金的计付标准予以了明确约定，海溢公司又未举证证实合同约定的违约金数额明显过高，海溢公司要求调低违约金数额的抗辩无据，原审法院不予采纳。另海溢公司对黄旭丹、林睿所要求的逾期办证违约金计付时间亦无异议。故黄旭丹、林睿要求海溢公司按合同约定支付逾期办证违约金的诉请有事实及合同上的依据，原审法院予以支持。
　　为此，原审法院依照‘‘‘‘《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：广州市海溢房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向黄旭丹、林睿支付逾期办理广州市天河区天河东路73-83[单]地下二层175车位自2008年12月27日起至2009年11月27日止的逾期办证违约金（以180000元的每日0.01%计付）。如果广州市海溢房地产发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费50元由广州市海溢房地产发展有限公司负担。
　　上诉人海溢公司不服原审判决，向本院提起上诉称：根据最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。另外《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条对此种情况的解决作出了明确规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；……”。我国合同法及相关司法解释均体现了违约金以补偿为主，惩罚为辅的性质。本案诉争房屋从被上诉人购买至今，价值己上涨接近两倍，被上诉人不但并未因上诉人迟延交付房地产权证造成任何实际损失，反却获利丰厚。因此，一审法院判决上诉人支付的违约金明显过高。二审法院应依照上述有关法律规定，根据被上诉人的实际损失，调低违约金数额，以保障上诉人的合法权益。特请求：1、撤销原审判决，依法改判。2、判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。
　　被上诉人答辩称：上诉人的上诉不能成立，原审判决正确，请求二审法院予以维持。
　　经审理，原审查明的事实正确，本院予以确认。
　　本院认为，根据《商品房买卖合同》约定，海溢公司应当在商品房交付使用后365日内，向产权登记机关为黄旭丹、林睿办妥产权登记，并将以黄旭丹、林睿为产权人的房地产权证交付黄旭丹、林睿。但海溢公司未能在约定的期限内履行上述义务，理应依约承担违约责任。本案中，海溢公司对其依约应承担逾期办证责任没有异议，只是认为约定的违约金过高要求予以调整。对此，本院认为，原审法院按照合同的约定判决海溢公司按自迟延之日起每日已付房价款的0.01%向黄旭丹、林睿支付违约金并无不当，海溢公司主张其支付的违约金数额超过黄旭丹、林睿的实际损失，没有提交证据予以证实，本院不予采纳。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费50元由上诉人负担。
　　本判决为终审判决。
　　
审　判　长　　陈　涛
审　判　员　　陈珊彬
审　判　员　　郭东升
二Ｏ一一年　　月　　　日
书　记　员　　阮志雄