广东省广州市中级人民法院
民事判决书

（2004）穗中法民四终字第1721号


　　上诉人（原审被告）广州市恒大房地产开发有限公司，地址广州市工业大道南821号金碧花园018号单元3楼。
　　法定代表人赵长龙，经理。
　　委托代理人陆理。
　　委托代理人凌云志，广东广大律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告）欧美玉。
　　委托代理人方树波，广东德法理律师事务所律师。
　　上诉人广州市恒大房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2003）海民三初字第1456号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审认为，原、被告所签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。根据合同，被告应于2000年3月10日前该商品房竣工验收并在之后的30天内，应到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续，在取得权属证明书后30天内协助原告到广州市房地产交易所办理交易过户手续。但被告直至2001年2月28日和2002年5月31日，才分别办理测绘及权属登记手续，在2002年10月23日取得《权属证明书》后，也末及时协助原告办理交易过户手续，违反了合同约定，应承担违约责任。而原告应在收楼后的一定合理期限内催促被告办理房产证。故从2000年3月14日起，扣除办理权属证明书及房产证各30天的约定期限及房管部门办理房产证所需的合理期限180天后，原告在2000年11月14日起就应当知道其权利被侵害。但原告直至2003年7月23日才提起诉讼，也没证据证明于2000年11月14日后向被告主张过迟办证违约金，因此，原告在起诉日前两年（2001年7月23日）之外的迟办证违约金的给付请求，不予支持。2001年7月23日之后的违约金请求，予以采纳，但可扣除有关部门的工作期间和约定应扣除的时间，即申请权属确认至取得《权属证明书》和取得《权属证明书》之后的30天（2002年5月31日至2002年11月23日）的期间。被告认为原告要求支付迟办证违约金的请求超过诉讼时效的答辩意见有理，予以采纳。但为原告协同办理房产证是被告作为出售方的合同义务，被告迟延办理房产证是一种持续的违约行为，不能因不可归责于原告的原因，而导致其应得权利的丧失，故被告认为原告要求其办证的请求也超过诉讼时效的意见无理，不予支持。被告应支付从2001年7月23日起至协助原告到广州市房地产交易所办理交易过户手续之日止的迟办证违约金给原告。至于被告提交的广州市房地产交易所收缴证件收据，由于内容记载没有明确，又没有加盖该交易所的公章，且原告不予质证，故该证据不予采纳。由于合同没有约定迟办证的违约金，原告要求按法律规定参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付迟延办证违约金有理，予以支持。至于被告的答辩意见，根据其提交的证据显示，规划方案是应被告要求而调整的，且是合同约定办证期后产生的事由。被告在调整了规划方案后，也没有按合同的约定在设计方案批准后15天内通知原告，故被告认为政府有关部门末按规划要求接收公用设施，导致规划变更，影响了办证的时间的答辩意见，不予采纳。另被告认为原告没有及时提交办证资料的答辩意见，被告提出其于2002年11月向原告等所购楼宇的业主送达通知并张贴公告，要求原告按时到被告处缴交办证资料，而被告又提出其已在2002年12月2日已将原告的资料提交给交易所，从被告自己的意见来看，显见原告在见通知后已经及时将办证资料交给被告，故对被告的该答辩意见，亦不予支持。为此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条第一款（八）项、第一百三十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，作出判决如下：一、被告广州市恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付迟延办理房产证的违约赔偿金给原告欧美玉 （从2001年7月23日起至协助原告到广州市房地产交易所办理交易过户手续之日止；2001年7月23日至2001年12月28日以255766元为本金，2001年12月29日至协助原告到广州市房地产交易所办理交易过户手续之日以269227元为本金，按人民银行逾期贷款利率计算。其中扣除2002年5月31日至2002年11月23日期间的天数）；二、驳回原告欧美玉其余违约金的诉讼请求。案件受理费2430元由原告负担1215元，被告负担1215元。
　　一审宣判后，广州市恒大房地产开发有限公司不服，上诉至本院，认为：一、被上诉人的诉讼请求已超过《民法通则》规定的两年诉讼时效期间，其迟延办证违约金的请求应予全部驳回。二、办理房地产权证的主要义务人是被上诉人而不是上诉人。双方《房地产预售契约》规定：“该商品房竣工验收之日起30天内甲方应到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续。在取得权属证明书后30天内协助乙方到广州市房地产交易所办理交易过户手续”。该条款明确约定了办证的主要义务人是买受人而不是出卖人；《城市商品房管理办法》第十二条亦明确规定：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续”，因而被上诉人未能及时取得产权证的责任应由其自己承担，而不应由上诉人负责。办证的程序大部分由政府部门办理，银行和业主也需要协助，因此不能认定办证由上诉人负责。三、被上诉人未及时取得房产证，不是出卖人的原因。被上诉人未及时取得房产证，主要原因在于有关政府部门未按规划要求接受公用设施，导致了规划的变更，影响了有关手续的办理时间。而在办理验收、测绘、确权、交易、登记等相关手续时，有关职能部门的基础建设薄弱，工作程序非常繁琐且很不规范，收件没有回执或回执不清晰，致使办理时间实际很长，但实际情况却不能在回执上反映出来。原审法院仅扣除了房管局办证时的部分工作时间，没有将上诉人缴交资料后的时间全部扣除。上诉人认为应将这部分时间全部扣除。四、被上诉人末及时提供相关证件也是其末取得房产证的主要原因之一。因被上诉人未按时提供完整的证件等有关办证的资料，在上诉人催告之后才将资料交齐，导致了办证时间的延误。原审法院认定上诉人没有及时催告，上诉人认为被上诉人应按约定期限主动缴交。五、上诉人所提违约金要求无理。其一，如前所述，被上诉人之诉讼请求已超过了诉讼时效期间；其二，被上诉人所购之房属按揭供房，其房产证只能放在银行，不能由其本人保管，即是说，被上诉人没有因无房产证而受到任何损失；其三，被上诉人的违约金要求过高。违约金应以实际损失为依据，被上诉人应举证证实其实际损失。故上诉请求：撤销原判第一项，驳回被上诉人的一审诉讼请求。
　　被上诉人欧美玉没有上诉，答辩不同意上诉人的上诉意见。
　　经审理查明，上诉人经国土房管部门核准，取得《广州市商品房预售许可证》，预售广州市海珠区工业大道南821号“金碧花园”（自编12－20号楼）。 1999年10月12日，上诉人、被上诉人签订了《商品房预售合同》，订明：被上诉人向上诉人预购“金碧花园”第15幢第6层C号，建筑面积73.415平方米，成交价269227元；在双方交接该商品房时，被上诉人累计支付全部房价款的95%255766元，余下5%的房价款在房地产产权登记机关办完《房地产证》之日起7天内付清；上诉人应于2000年3月10日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件所规定的装饰和设备标准的商品房交付被上诉人使用；预售商品房开发建设过程中，上诉人对原设计方案经规划部门同意作重大调整时，必须在设计方案批准后15天内通知被上诉人；该商品房竣工验收之日起30天内，上诉人应到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续；上诉人取得权属证明书后30天内协助被上诉人到广州市房地产交易所办理交易过户手续；等。该合同经房管部门登记。被上诉人于1999年11月20日前支付房款255766元（其中18万元为银行按揭付款），于2001年12月29日前付清全部房款，并于2000年3月14日接收了所购房屋。被上诉人购买之房屋所在楼宇于2000年3月9日通过竣工验收，并于2002年3月18日取得《建设工程规划验收合格证》，该住宅楼违法加建6574平方米的建筑面积，已经穗规决（2001）346号《违法建设行政处罚决定书》作出处理。2001年2月28日，上诉人向测绘部门申请测绘；2001年6月8日测绘完成。上诉人于2002年5月31日向房管部门申请初始权属登记，取得《房地产申请登记回执》，并于2002年10月23日取得《权属证明书》。2003年7月16日，被上诉人的房屋产权经广州市国土资源和房屋管理局登记并取得《房地产权证》（该证由被上诉人收执）。
　　经查，被上诉人所购房屋位于“金碧花园”A区四期。
　　2003年7月23日，被上诉人向原审法院提起本案诉讼，请求上诉人支付自2000年6月14日起至实际交付房产证之日止的迟延办证违约金（以269227元为本金，按银行逾期贷款利率计算）。
　　一审中，上诉人表示已于2002年11月向被上诉人购买房屋所在楼宇的业主送达通知并张贴公告，要求业主按时到上诉人处缴交办证资料，并已于2002年12月2日将被上诉人的办证资料提交给交易所。二审中，上诉人承认：在委托广州市金碧物业管理有限公司送达、张贴上述通知、公告后，被上诉人已将办证资料提交给上诉人。
　　二审中，被上诉人称：其于签订上述预售合同时已向上诉人提交了全部办证资料，于2001年12月29日向上诉人第二次提交办证资料并由上诉人开具收件回执（被上诉人一审中已提交该回执，上诉人对该回执真实性无异议）；后因上诉人遗失被上诉人的办证资料，被上诉人于2003年再次提交办证资料。对此，上诉人没有提出异议。
　　另，上诉人还向原审法院提供如下材料，以证明规划变更对办理产权证的影响：一、广州市规划局2000年1月20日向上诉人发出的穗规复字（1999）第667号文：关于你公司来函调整金碧花园A区规划方案中首层部分建筑功能和公建配套项目设置位置的问题，经研究，不同意你公司的上述申请。你公司应先集齐A区中擅自改变原规划确定的功能的相关资料，到我局监督检查处主动接受违章处罚后，再报我局审查研究部分功能和公建配套调整问题；等。二、广州市规划局2000年12月29日向上诉人发出的穗规复（2000）680号文：你公司2000年10月22日函悉。关于你公司申请整体调整金碧花园居住小区中公建配套项目设置位置的问题，原则同意作出整体调整，但公建调整必须满足下列要求：1、公建调整建筑面积和用地面积不得减少，……；5、调整后的居委会、卫生站、文化站不符合卫生使用要求，应重新调整，且合并设置必须取得街道办事处的意见；6、原则同意架空的首层改为商业使用，你公司必须统计已改变使用性质的架空层的总建筑面积，并应在未实施的建筑内予以扣除；由于你公司已先行改变了该部分建筑的使用性质，因此在换图之前应报我局监督检查处，主动接受违章处理；等。三、2000年12月26日，广州市海珠区瑞宝街道办事处金碧一居委会致广州市城市规划局规划处的函：“金碧花园”A区中居委会、文化站在三期6号楼和四期15号楼中各设一处，卫生站在三期6号楼和六期各设一处。为便于管理，避免过多增加工作人员和开支，我办事处建议将原分散布置的两个居委会、文化站和卫生站合并建设。四、上诉人于2001年2月12日致海珠区文化局的《关于金碧花园A区文化活动中心规划调整的申请报告》：文化活动中心位于A区与B区中间的小区会所“金碧大世界”内，为使公建配套分布更趋合理，我司向市规划局申请对A区公建配套做适当的调整。其中，4000平方米的文化活动中心由“金碧大世界”调整至A区六期，并取得了穗规复（2000）680号文。望给予同意批复；等。2001年3月22日，海珠区文化局在该函上批复：同意按照穗规复（2000）680号关于整体调整小区公建项目设置位置的函的意见。五、2001年3月24日，上诉人（乙方）与广州市海珠区卫生局（甲方）签订协议：甲方同意乙方按照穗规复（2000）680号文的批复内容，将“卫生院”位置由自编四期首层调整至自编三期首层；甲方同意由乙方在自编三期首层无偿提供建筑面积430平方米给甲方，用于修建“卫生院”，原规划批复的2000平方米建筑面积所剩的1570平方米建筑面积由乙方自行处理；于2001年6月30日前交付甲方；等。六、广州市体育运动委员会向上诉人发出的2001年4月26日《关于恒大公司“关于征求对金碧花园A区公建配套游泳池整改意见的报告”的复函》：“同意保留现状继续投入使用”。七、海珠区卫生局向上诉人发出的2001年6月19日“关于同意金碧花园A区5－9号楼作公建配套卫生院的函”。八、广州市海珠区卫生局向上诉人发出的2003年1月2日复函（“关于金碧花园卫生院业务用房实需面积的函”）：金碧花园A区自编三期配套2000平方米建筑面积给我局作卫生院业务用房，我局意见430平方米建筑面积已够使用，尚余1570平方米建筑面积的用房保留现状，由你司自行处理。九、广州市规划局向上诉人发出的2003年6月25日《关于暂不同意住宅工程规划验收的函》：我局同意在海珠区工业大道南地段，兴建22层住宅1幢（二层及二层以上部分已于2001年4月通过规划验收），现要求首层及地下室部分规划验收，由于公建配套项目里的卫生院面积问题须取广州市卫生局书面意见，不符合规划验收条件，故暂不同意验收和核发《建设工程规划验收合格证》。十、广州市房地产交易所收缴证件收据复印件，该收据记载：业权人恒大交来商品房交易过户案93份，日期为2002年12月2日。该收据（复印件）没有加盖广州市房地产交易所公章。
　　被上诉人表示：上诉人提交的上述证据证明是由于上诉人擅自变更规划才导致迟办证；其中广州市房地产交易所收缴证件收据，已过举证期限，不予质证。
　　本院认为，上诉人、被上诉人自愿签订上述《商品房预售合同》，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行。依约定，上诉人应于2000年3月10日前将经竣工验收合格的房屋交付使用，于该商品房竣工验收之日起30天内到房管部门办理测绘及权属登记手续，并于取得权属证明书后30天内协助被上诉人办理交易过户手续。上诉人向房管部门申办相关手续的时间，应以房管部门发出收件回执的日期为准。上诉人分别于2001年2月28日和2002年5月31日办理测绘及权属登记手续，均超过合同约定的期限，其于2002年10月23日取得《权属证明书》后亦未及时协助被上诉人办理交易过户手续，已构成违约，应承担相应的法律责任。
　　关于被上诉人主张的“支付迟延办证违约金”请求是否超过诉讼时效问题。协同办证既是上诉人的合同义务，也是法定义务，上诉人迟延办证是一种持续的违约行为。自双方约定的“竣工验收”之日即2000年3月10日起，扣除办理权属证明书及房产证各30天的约定期限及房管部门办理房产证所需的合理期限180天后，被上诉人在2000年11月10日起就应当知道其权利受到侵害，可向上诉人主张迟延办证违约金；由于被上诉人没有举证证明其在上诉人办证期限届满后向上诉人主张迟延办证违约金，故原审法院认定被上诉人起诉日前两年之外的迟延办证违约金请求超过诉讼时效，依法不予保护，起诉日前两年内的违约金请求未超过诉讼时效，及据此判决上诉人向被上诉人支付迟延办证违约金，是正确的。上诉人以诉讼时效理由上诉请求驳回被上诉人的全部诉请与有关法律规定不符，本院不予支持。
　　由于双方没有约定迟延办证违约金数额的计算方法，原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，确定参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金并无不妥。上诉人迟延办证使被上诉人的房屋产权处于不确定状态，且上述司法解释关于迟延办证违约金的规定并未以造成实际损失为前提，原审法院所采纳被上诉人的违约金请求并未超出规定标准，上诉人上诉以“被上诉人的违约金要求过高”作为抗辩，其理由不成立。
　　取得《权属证明书》是上诉人履行协同办证义务的前提条件；通知被上诉人提交相关办证资料，属上诉人协同办证的附随义务。因上诉人未在合同约定的期限内申办测绘及权属登记手续，客观上造成取得《权属证明书》的迟延，且被上诉人提交上诉人开具的收件回执及双方的上述陈述表明，被上诉人已及时提交办证资料，故上诉人上诉主张“被上诉人未按时提交办证资料导致办证时间的延误”，本院不予认定。
　　鉴于上诉人未在合同约定的期限内申办测绘及权属登记手续，其提交的证据显示规划设计方案是应其要求而调整的，且该“规划变更”是合同约定的办证期后产生的事由，上诉人于调整方案批准后又未按合同约定（15天内）通知被上诉人，原判其支付迟延办证违约金的期间已扣除有关部门的工作期间和双方约定应扣除的时间，其上诉提出“有关部门未按规划要求接收公用设施导致规划变更”及“验收、测绘等相关手续”的免责理由，均缺乏依据，本院不予采纳。
　　综上所述，审查上诉人上诉请求理由不充分，应予驳回，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　本案二审受理费2430元由上诉人广州市恒大房地产开发有限公司负担。
　　本判决为终审判决。


审　判　长　　张汉华
审　判　员　　万力平
代理审判员　　黄晓清
二ＯＯ四年 
书　记　员　　林璐璐