广东省广州市中级人民法院
民事判决书

（2005）穗中法民四终字第77号


　　上诉人（原审原告）王永忠。
　　诉讼代理人：李亚龙。
　　诉讼代理人：吴成柱，广东天骏律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告）广州市金恒房地产开发有限公司。
　　原审第三人广州市悦禾物业管理有限公司。
　　法定代表人：陈乐田，董事长。
　　诉讼代理人：王向阳，该公司职员。
　　原审第三人：广东赛壹便利店有限公司。
　　法定代表人：陈耀昌。
　　原审第三人：广东赛壹便利店有限公司第三十五分店。
　　负责人：曾光。
　　原审第三人：罗志邦。
　　原审第三人：叶小燕。
　　上诉人王永忠因租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2004）海民三初字第927号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审认为：上诉人与广州市悦禾物业管理有限公司（下称悦禾公司）基于房屋租赁所签订的合同，租赁的地方是滨江东路893号首层南西B，对此房管部门亦作了核准登记，故租赁关系成立。原告承租后，即转手将全部场地分租给第三人赛壹便利店等使用，并依此座收第三人赛壹便利店等的租金，原告以租赁的地方不符合商业用途使用，没有事实依据。原告既享受第三人赛壹便利店等分租合同的权利，但却以商铺非商业用途等为由，不履行对第三人悦禾公司租赁合同的义务，逾期不交租，明显违约，对其诉请退款部分的诉请，不予采纳。悦禾公司是受被告委托出租商铺给原告使用的，对此原、被告、悦禾公司亦无异议，对合同解除原、被告无争议，被告反诉收回出租物业及原告清付2003年12月19日至2004年3月19日租金共94500元的主张，予以采纳。由于原告已预付了一个月租金及押金，对该押金当事人并无约定如何处理，故可先抵偿租金。违约金应按当月租金额的每日1%计算至被告主张的期限。对各分租赛壹便利店等，现被告主张的是解除与原告的租赁合同，收回出租物业的管理权，并表示可重新再与分租人订立协议，为使各分租赛壹便利店等的经营相对稳定，在被告与其无争议的情况下，对搬迁事项，本案不作调处。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款（四）项、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、解除原告王永忠与广州市悦禾物业管理有限公司就租赁滨江东路893号首层南西B商铺订立的租赁合同；原告将该租赁房屋的使用权全部交回被告广州市金恒房地产开发有限公司；二、原告在本判决生效之日起10日内，向被告、广州市悦禾物业管理有限公司清付2003年12月19日至2004年3月19日的租金共94500元（该款可在原告已预付了一个月租金31500元及押金63000元中抵减3）；并从2003年12月26日起每日按月租金额的1%计付违约金给被告、广州市悦禾物业管理有限公司，至2004年3月24日；三、驳回原告的其他诉讼请求；案件受理费11067.2元由原告负担。
　　判后，上诉人不服原审判决上诉称：一、原审认定事实不清。原审在判决中片面强调上诉人与被上诉人就滨江东路893号首层南西B商铺签订的《广州市房地产租赁合同》，是经过备案登记合法有效的，并依此进行判决，但对上诉人提出的被上诉人提供的房屋不是893号商铺，是不能用来出租作商业用途的公建配套设施用房的关键事实予以回避，导致错误的事实认定。在庭审质证过程中，被上诉人也不得不承认交给上诉人租用的房屋不是893号而是895号，上诉人与被上诉人提供的有关证据都证明被上诉人提供的房屋是895号，该房屋是公建配套设施用房，不能用来出租作商业用途。二、原审判决支持被上诉人的反诉请求明显不当。被上诉人在原审中提出反诉的依据是2003年9月10日与上诉人就滨江东路895号首层房屋签订《租赁合同》，而该合同早已为随后签订并经房管局登记备案的《广州市房地产租赁合同》所替代，《租赁合同》根本就没有履行，被上诉人在原审的反诉条件不成立。被上诉人在原审中就滨江东路895号首层房屋签订《租赁合同》向上诉人提出反诉，而原审法院却依据双方随后就滨江东路893号商铺签订的《广州市房地产租赁合同》判决支持被上诉人的反诉请求，没有事实和法律依据。请求二审法院撤销原判，判令被上诉人向上诉人退还已收取的相关费用94500元；驳回被上诉人的反诉请求；案件受理费由被上诉人负担。
　　被上诉人及悦禾公司均答辩表示同意原审判决。
　　原审第三人广东赛壹便利店有限公司、广东赛壹便利店有限公司第三十五分店、罗志邦、叶小燕未作答辩。
　　经审理查明：被上诉人是广州市滨江东路893-907号房屋的所有权人，其委托悦禾公司对上述房屋进行物业管理。
　　2003年9月10日，悦禾公司（甲方）受被上诉人委托，与上诉人（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》。约定：甲方将座落在海珠区滨江东路893号首层（南西B位）房屋（210平方米）出租给上诉人使用，租期从2003年9月8日至2008年9月18日止；2003年9月18至2006年9月18日每月租金31500元，2006年9月18日至2007年9月18日每月租金33390元，2007年9月18日至2008年9月18日每月租金35393元；租金按月结算，由乙方在每月的第25日前交付；乙方逾期交付租金，每逾期一日，按当月租金额的1%向向甲方支付违约金，逾期30日，甲方有权解除合同，收回房屋；乙方已向甲方交纳保证金63000元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回；甲方同意乙方可作为总承租方享有转租、分租权利，转租、分租后所发生的一切事物由乙方负责，甲方只对乙方一家，如乙方或转租、分租方违约，甲方有权解除合同及要求乙方赔偿损失，并由乙方承担一切责任；本合同经双方签章后，自房地产租金管理机构登记之日起生效。双方还对合同的其他条款进行了约定。广州市房地产租赁管理所对上述合同作了备案登记，并于2003年9月25日向当事人发出《房屋租赁证》，载明：经审查，该房屋符合经营性用房出租标准，已登记备案，特发此证（有效期61个月）。
　　同日，2003年9月10日，悦禾公司又（甲方）受被上诉人委托，与上诉人（乙方）签订《租赁合同》。约定：甲方将位于本市滨江东路895号首层（南西B位）房屋（210平方米）出租给乙方使用，租期从2003年9月8日至2008年9月18日止；第一至三年每月租金31500元（减除免租期，从2003年11月19日起计租）；物业管理费每月每平方米5元计；乙方预交押金63000元，预付一个月租金31500元给甲方，乙方应在每月25日前，将下月租金和相关费用一次性支付给甲方，乙方逾期不交，甲方有权收取原告3%的滞纳金，若逾期超过一个月，甲方有权解除合同；在租赁期内，乙方不得对房屋作担保或转租，以其他方式转租的，需经甲方同意；其中第七条约定，本合同为双方签订的《广州市房地产租赁合同》的补充合同，与《广州市房地产租赁合同》具有同等法律效力，如有条款冲突，以本合同为准。经有关建设、规划部门确定广州市滨江东路895号首层用途为有偿公建配套设施（电讯代办点）。
　　上诉人与被上诉人确认，双方当事人的真实意思表示是履行上述租赁合同的其中之一，而非同时履行两份租赁合同。
　　2003年9月16日、12月26日，上诉人分别向悦禾公司交付押金63000元及租金31500元。2003年9月18日，被上诉人将滨江东路895号首层南西B位（210平方米）商铺提供给上诉人使用。2004年3月4日，悦禾公司向上诉人致函，要求上诉人于2004年3月6日前交付2003年12月19日至2004年2月19日止的租金共63000元。
　　2003年9月18日，被上诉人声明：滨江东路893号首层出租给上诉人，同意上诉人享有转、分租的权利。
　　2003年9月17日，上诉人与赛壹便利店签订《租赁合同》，赛壹便利店承租滨江东路893号首层建筑面积66平方米的商铺5年，第一至二年每月租金13700元（从2003年10月16日起计租，租金在每月5日前交），预付保证金27400元等。该铺面现由第三十五分店使用，且每月依约向上诉人交租。
　　2003年11月18日，上诉人与叶小燕签订《广州市房地产租赁合同》，由叶小燕承租滨江东路893号首层南西建筑面积40平方米的商铺三年，每月租金6500元，预付保证金13000元等，现叶小燕在该场地经营广州市海珠区韵妮饼屋。
　　2003年12月1日，上诉人与罗志邦签订《广州市房地产租赁合同》，由罗志邦承租滨江东路893号首层南西B建筑面积100平方米的商铺五年，每月租金10000元，预付保证金20000元等。现罗志邦在该场地经营广州市海珠区易佳咖啡厅。
　　经查，上诉人实际交付给上述各分租第三人的租赁场地为滨江东路895号首层中的商铺。
　　本院认为，上诉人与被上诉人于2003年9月10日分别签订了《租赁合同》、《广州市房地产租赁合同》，《租赁合同》约定的标的物是滨江东路895号首层（南西B位）商铺，《广州市房地产租赁合同》，约定的标的物是滨江东路893号首层（南西B位）商铺，《租赁合同》第七条载明，“本合同为双方签订的《广州市房地产租赁合同》的补充合同，与《广州市房地产租赁合同》具有同等法律效力，如有条款冲突，以本合同为准。”上述内容显示，双方的真实意思表示是履行《租赁合同》，且被上诉人实际交付给上诉人的亦是滨江东路895号首层（南西B位）商铺，上诉人接收商铺后，并未向被上诉人提出异议，而是转手将全部场地分租给原审第三人，上诉人主张与被上诉人履行的是《广州市房地产租赁合同》，被上诉人未依约提供滨江东路893号首层（南西B位）商铺违约缺乏事实依据，不予采纳。滨江东路895号虽被规划部门确定用途为有偿公建配套设施，但被上诉人将此处作为商业用途出租给上诉人使用，并不因此影响《租赁合同》的法律效力。被上诉人已于2003年9月18日将滨江东路895号首层（南西B位）商铺提供给上诉人使用，上诉人未依约支付租金给被上诉人，构成违约，应承担相应的违约责任，被上诉人请求上诉人支付自2003年12月19日起至2004年3月19日的租金92500元及迟延交租违约金滞纳金有理，予以支持，该款可在上诉人已付被上诉人的租金及保证金94500元中扣减。由于《广州市房地产租赁合同》并无实际履行，且上诉人与被上诉人均同意解除，应予许可，被上诉人以上诉人未能按期交租构成违约为由，要求解除《租赁合同》亦理由成立，予以支持。上诉人与被上诉人所签合同解除后，被上诉人表示其可重新与分租第三人签订租赁合同，原审考虑分租第三人经营上的稳定，对搬迁事项不作处理并无不当，且分租第三人对此亦未提出异议，故予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决如下：
　　一、维持广州市海珠区人民法院（2004）海民三初字第00927号民事判决的第二、三项。
　　二、变更广州市海珠区人民法院（2004）海民三初字第00927号民事判决的第一项为：解除上诉人王永忠与原审第三人广州市悦禾物业管理有限公司签订的《租赁合同》及《广州市房地产租赁合同》，上诉人王永忠将滨江东路895号首层（南西B位）商铺的管理权全部交回给被上诉人广州市金恒房地产开发有限公司。
　　二审案件受理费11067.2元由上诉人王永忠负担。
　　本判决为终审判决。


审　判　长　　国平平
审　判　员　　杨晓航
代理审判员　　兰永军
二ＯＯ五年　　 
书　记　员　　张　怡