广东省广州市中级人民法院
民事判决书

（2006）穗中法民五终字第2833号


　　上诉人（原审原告）陈胜武。
　　委托代理人易民胜，广东金鹏律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告）广州圣地房地产开发有限公司，地址：广州市白云区广州大道北1421号6楼。
　　法定代表人林益明，职务：董事长。
　　委托代理人刘兴桂，广东法治盛邦律师事务所律师。
　　委托代理人冯常州。
　　上诉人陈胜武因返还投资款纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2006）云法民三初字第292号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审认为，原、被告签订的《房屋销售合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，是有效的。因双方商定以被告欠原告的投资款抵扣原告应付的购房款，被告对此予以确认，故应认定原告的付款义务已经履行完毕，被告应当依约将涉案房屋交付原告使用。被告未能在合同约定的期限内交付房屋，应当依约承担逾期交楼的违约责任。原告委托司徒林奕向被告出售包括涉案房屋在内的十五套房屋，在签订《回购房协议书》以前，司徒林奕已经取得原告的授权，原告对该协议的主要内容是知悉的，并授意司徒林奕签订该协议，故司徒林奕代表原告与被告签约的行为是有效代理，所产生的法律后果应当由原告承担，该《回购房协议书》有效，双方应恪守履行。按照协议约定，涉案房屋由被告以每平方米1800元的价格进行回购，双方此前签订的《房屋销售合同》终止执行，故原告依据原《房屋销售合同》要求被告交付涉案房屋及支付2004年9月22日后的迟延交楼违约金的诉讼请求缺乏事实及法律依据，不予支持。原告已于2005年5月18日向被告发出律师函，向被告主张权利，故原告现主张从2003年5月19日起至2004年9月21日止的逾期交楼违约金没有超过诉讼时效，对原告的该部分诉讼请求本院予以支持，违约金应按合同约定以已付房款142848元为本金，按每日万分之四计算。据此，原审法院作出民事判决如下：一、被告广州圣地房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内，给付原告陈胜武从2003年5月19日起至2004年9月21日止的逾期交楼违约金（违约金按已付房款142848元，以每日万分之四计算）。 二、驳回原告陈胜武的其他诉讼请求。本案受理费2150元，由被告负担1128元，原告负担1022元。
　　判后，陈胜武不服，上诉至本院，称：一、一审法院无视《回购房产协议书》是附条件协议，无理剥夺上诉人对被上诉人的物权请求，所作判决显失公允。既然一审法院已认定上诉人与被上诉人签订的《房屋销售合同》有效，被上诉人理应按《房屋销售合同》来履行，虽然事后上诉人委托司徒林奕与被上诉人签署过《回购房产协议书》。但上诉人签署该协议书的主要目的是为了尽早实现货币回收，因此，在《回购房产协议书》中第二条明确约定，被上诉人应于2005年12月30日前分七期把回购房产款项付给上诉人，第六条明确约定：“未能付款部分交回原等价房屋”。这显然是一个附条件的《回购房产协议书》，意思是指若被上诉人不能在2005年12月30日前归还全部回购房产款项，则未付款部分上诉人依然有权向被上诉人主张原等价物权，被上诉人有义务交还上诉人等价房产，而被上诉人在《回购房产协议书》签署后只支付过50000元回购房款，其余房款至今未付。因此，按《回购房产协议书》规定，被上诉人应将未付回购房款3687718元按原等价房产交付上诉人。而被上诉人目前将《回购协议书》项下的房产销售的部分均是在2006年1月份以后办理鉴证登记。即使这部分已售房产被上诉人已无法交付给上诉人，但该已售房产所取得的利益应归于上诉人。一审法院无视《房产协议书》之附条件这一重要事实，所作判决显失公正，请二审予以改判。二、退一万步说，即使法院认定《回购房产协议书》替代了《房屋销售合同》，上诉人已无权主张物权，那么法院判决也应当判决被上诉人将回购房款支付给上诉人。不能因为上诉人未主张购房款就不予理会，因为主张房产和主张房款是同一法律事实下不可兼得的请求，上诉人选择利益期待高的权利事项提出请求。如果法院认为高权利的请求不予支持，完全可以直接按低权利事项作出判决，这也是义务人即被上诉人所主张的。完全没有必要让上诉人另行起诉主张权利。从节约诉讼资源角度上看，这也是合乎情理的。综上所述，请求二审法院依法撤销原判，改判被上诉人返还给上诉人其未回购之等价房产并给付逾期交楼违约金；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
　　被上诉人广州圣地房地产开发有限公司答辩同意原审判决。
　　经审理查明，上诉人曾向被上诉人投资200万港元，被上诉人于2001年9月11日通过董事会会议决定同意以圣地苑的住宅楼按每平方米1800元的价格折抵上诉人的投资本金及利息。据此，双方于同年9月15日签订《房屋销售合同》，约定：上诉人向被上诉人购买位于圣地苑小区D3幢1405房（现地址为广州市白云区同和中路梅花园地段擎山苑D3幢1405房）；建筑面积为79.36平方米；双方议定该房屋的总成交价为142848元，即该房屋每平方米建筑面积的单价为1800元；被上诉人应于2001年12月30日前将该房屋建成并正式交付上诉人使用，延期30天后仍未交楼的，每延期一天，被上诉人需按上诉人实际已付楼款总额的万分之四向上诉人支付违约金。
　　2001年12月24日，被上诉人向上诉人开具预收款凭证，载明收到上诉人圣地苑D3幢1405房全款142848元，并注明抵扣上诉人借款及利息。此后被上诉人一直未将该房交付上诉人。
　　2004年6月20日，上诉人委托案外人司徒林奕以每平方米1850元人民币的价格销售圣地苑C2幢六层房，时间到2004年底为限。2004年9月22日，司徒林奕代表上诉人与被上诉人签订《回购房协议书》，约定：被上诉人愿意回购包括圣地苑D3幢1405房在内的圣地豪苑的十五套房屋，回购的房产按每平方米1800元计算为3737718元，被上诉人于2005年12月30日前分七期给付上诉人；协议签订后，原所签订的上述房产的《房屋销售合同》执行终止，被上诉人有权对外销售上述全部房产，未能付款部分交回原等价房产等等。在签订上述《回购房协议书》之前，司徒林奕已经将协议的主要内容告知上诉人，在征得上诉人同意的情况下与被上诉人签订该协议。被上诉人对此表示属实。
　　2004年12月21日，被上诉人向司徒林奕支付了款项50000元。后上诉人以被上诉人迟延付款为由拒绝继续收取被上诉人的付款。2005年5月18日，上诉人委托律师向被上诉人发出律师函，要求被上诉人交付上述《房屋销售合同》所涉标的圣地苑C2幢六层房，并赔偿违约金。
　　又查，擎山苑由被上诉人开发，已经取得商品房预售许可证，现被上诉人已将该房屋售予他人。
　　本院认为，上诉人与被上诉人虽于2001年9月11日就圣地苑D3幢1405房签有《房屋销售合同》，但从被上诉人2001年9月11日作出的董事会决议、被上诉人开具的收款凭证的内容来看，双方签订《房屋销售合同》并非为了成立真实的购房合同关系，而是通过这种以房抵债形式，达到被上诉人以其开发的圣地苑D3幢1405房抵偿欠付上诉人投资款本息的目的，是投资款返还的履行方式。之后，双方签订《回购房协议书》，将原约定的以房抵债的还款方式变更为直接以货币给付方式还款，由此可见，双方之间的真实意思自始至终都是投资款的债权债务清理，故本案案由应定为返还投资款纠纷而非原审认定的购房合同纠纷。上述《房屋销售合同》、《回购房协议书》均出自双方的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效。
　　《回购房协议书》约定，被上诉人回购包括圣地苑C2幢六层房在内的十五套房屋，回购的房产按每平方米1800元计算为3737718元，被上诉人于2005年12月30日前分七期给付上诉人；协议签订后，原签订的《房屋销售合同》执行终止，被上诉人有权对外销售全部房产，未能付款部分交回原等价房产。可见，《回购房协议书》的签订意味着原《房屋销售合同》的解除条件已经成就，上诉人已丧失了主张被上诉人以圣地苑D3幢1405房抵偿投资款的合同基础，故其仍坚持要求被上诉人交付圣地苑D3幢1405房缺乏事实依据，应予驳回。至于上诉人辩称《回购房协议书》系附条件的协议书，在被上诉人未按时支付回购款时应交回原等价房产或返还因被上诉人将房屋另售他人所收取的房款一节，本院认为，案件的审理范围应以当事人的主张为限，原审中，上诉人的起诉依据系《房屋销售合同》，所提诉讼请求已明确为“交付圣地苑D3幢1405房”，现其在二审中提出的返还等价房产或相应房款等显然已超出其在原审中的诉求范围，上诉人可另循法律途径解决，其坚持在本案中直接进行处理于法不合，本院不予接纳审查。
　　据此，审查上诉人上诉理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十一条、第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审受理费2150元由上诉人陈胜武负担。
　　本判决为终审判决。


审　判　长　　国平平
代理审判员　　洪望强
代理审判员　　兰永军
二ＯＯ六年十一月　
书　记　员　　余　盾