广东省广州市中级人民法院
民事判决书

（2005）穗中法民四终字第232号


　　上诉人（原审被告）广州市华莎房地产开发有限公司。
　　法定代表人谭永良，职务总经理。
　　委托代理人伍翰荣。
　　被上诉人（原审原告）吴明月。
　　委托代理人陈永忠，广东诺臣律师事务所律师。
　　原审被告林敏仪。
　　委托代理人伍翰荣，基本情况同上。
　　上诉人广州市华莎房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2004）荔法民三初字第1433号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审法院认为，原告吴明月与被告广州市华莎房地产开发有限公司、林敏仪签订的《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，是合法有效的，双方均应严格履行。在原告与广州市华莎房地产开发有限公司签订的《房屋买卖协议》中，被告广州市华莎房地产开发有限公司加盖了公章，被告林敏仪亦在该协议上签了名；房管部门的交易登记也是以被告林敏仪为受让方，故根据合同相对性原理，被告广州市华莎房地产开发有限公司及林敏仪应共同支付讼争房屋的房款给原告。由于现原、被告双方在庭审中均表示从未按在房管部门交易登记中重新议定的价格进行交易，双方均承认按《房屋买卖协议》中约定的309401元进行交易，原告在庭审中自认已收到讼争房屋的房款62500元，故两被告应支付房屋买卖余款236901元给原告。因原、被告在房屋买卖合同中，没有约定违约金，因此原告要求被告以未付房款为基数，按每日万分之二点一计算违约金，没有合同依据及法律依据。原告的此项诉讼请求，不予支持。原、被告在《房屋买卖协议》中的付款方式约定为在办理完房产有关的手续委托公证后十天内，被告向原告支付总楼价款50％，余款在三个月内付清，由于至今原被告双方没有办理委托公证，故双方的付款日期不明确，因此原告可以随时要求履行，被告亦可以随时履行，不发生诉讼时效的起算问题，故被告以诉讼时效抗辩的答辩理由，不予采纳。被告林敏仪经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法作缺席判决。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第八十五条的规定，作出如下判决：一、被告广州市华莎房地产开发有限公司、林敏仪自判决发生法律效力之日起15日内，支付购房款236901元给原告吴明月。二、驳回原告吴明月的其他诉讼请求。本案受理费6873元，由原告负担809元，由被告广州市华莎房地产开发有限公司及林敏仪共同负担6064元。
　　判后，广州市华莎房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉称，一、上诉人按双方《房屋买卖协议》和“在办理完房屋的过户手续”后确实已付清买房款。由于是现金支付，凭证一时难以找回，上诉人认为，原审法院褊护被上诉人，按被上诉人“自认收到的62500元购房款”认定上诉人的买房付款金额，而且收款人根本不是买房人开出的收款收据，另外，上诉人如未付清买房款，被上诉人能在办理完房屋过户三年后才起诉吗?据此，原审法院的判决是失当的。二、关于诉讼时效的起算问题：《房屋买卖协议》第三条约定付款方法：“在办理完该房产有关手续委托公证后十天内，乙方即向甲方支付总楼价款50％，余额在三个月内付清。”但双方己用“房屋过户”的行为来变更取代了“在办理完该房产有关手续委托公证”的实际运作过程，即付款方式双方已更改为用“在办理完房屋过户手续”来履行了“在办理完该房产的有关手续委托公证后十天内”的约定，也即是说“在办理完过户手续后十天内”等于“乙方即向甲方支付总楼价款50％”付款时间的开始，因此，上诉人认为，诉讼时效的起算应是双方“在办理完房屋的过户手续”之日起三个月内起算，被上诉人已经超过了诉讼时效。 三、原审被告林敏仪是上诉人公司的员工，在整个房屋买卖过程中，代表公司履行了职务行为，尽管房屋过户是使用林敏仪的名字，但公司在委托授权中己明确了代理范围的责、权、利及房屋的所有权归属问题，按现行的《公司法》、《合同法》及民事行为主体也不应由公司员工林敏仪承担。故请求：1、驳回被上诉人要求上诉人支付购房款236901元的请求。2、驳回被上诉人要求林敏仪承担支付购房款连带责任的请求。3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
　　被上诉人吴明月答辩，1、上诉人未按《房屋买卖协议》付清房款。2、上诉人也曾支付四套房屋25万元的房款，在我方要求对方付款过程当中，上诉人一直以原《房屋买卖协议》约定的一些条件未出现而拒付款，从而导致双方产生争议。我方认为，双方付款的权利义务仍在法律的保护范围内，诉权也没有超过诉讼时效，应予以保护。3、林敏仪不但是华莎公司的员工，也是房屋转让的所有权人，其应承担连带偿还房款的义务。4、上诉人与被上诉人之间一共是4套房屋的买卖发生，其中有一套房屋已经两审法院的审理，四件案子的证据完全一致，并有生效的判决对本案的事实进行认定，并已产生法律效力。综上，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
　　经审理查明，2000年3月1日，被上诉人与上诉人广州市华莎房地产开发有限公司签订了《房屋买卖协议》，协议约定：上诉人以总成交价格309401元向被上诉人购买广州市龙津西路“龙津花园”紫荆阁商住楼605房的住房，建筑面积106.69平方米。上诉人应在办理完该房产有关手续委托公证后十天内，向被上诉人支付总楼价款50％，余款在三个月内付清。上诉人华莎房地产开发有限公司在该协议上加盖了公章，原审被告林敏仪亦在协议中签了名。2000年3月20日，讼争房屋在广州市房地产交易所办理了由被上诉人转让给原审被告林敏仪的过户手续。原审被告林敏仪是广州市华莎房地产开发有限公司职员。在房管部门的转让登记中，被上诉人为转让人，原审被告林敏仪为受让人，由被上诉人吴明月与原审被告林敏仪重新议定交易价格等内容。但上诉人、被上诉人双方在庭审中均表示是以《房屋买卖协议》中的309401元作为交易价格，从来都没有按重新议定的交易价格为价格进行交易。被上诉人在庭审中自认分别于2000年7月7日、2001年6月28日、2002年7月1日共分得上诉人支付的25万元购房款中的62500元，并向法庭提交了写于上述日期的三份收款收据。上诉人广州市华莎房地产开发有限公司没有向本院提供已向被上诉人支付房款的证据。
　　本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，是合法有效的，双方均应严格履行。上诉人广州市华莎房地产开发有限公司称其已经支付了全部购房款给被上诉人，但没有提供相应的证据证实，本院不予采信。被上诉人在原审举证证明其一共收到上诉人向其支付的包括本案讼争房屋在内的四套房屋的购房款25万元，因此被上诉人自认收到本案讼争房屋购房款62500元是可信的，上诉人应支付房屋买卖余款236901元给被上诉人。双方在《房屋买卖协议》中的付款方式约定为在办理完房产有关的手续委托公证后十天内，上诉人向被上诉人支付总楼价款50％，余款在三个月内付清，由于至今双方没有办理委托公证，故双方的付款期限不明确，因此被上诉人可以随时要求对方履行付款义务，不发生诉讼时效的起算问题；且上诉人开具的最后一期购房款收据的日期是2002年7月1日，可以证明上诉人在2002年7月1日仍然在履行合同，因此被上诉人诉请上诉人清付欠款没有超过诉讼时效，上诉人上诉提出被上诉人起诉超过诉讼时效缺乏依据，本院不予支持。关于上诉人提出的原审被告林敏仪不需要承担连带责任的问题，因原审被告林敏仪在《房屋买卖协议》上签了名，而在房管的交易登记中，均是以林敏仪为受让方，林敏仪也是现讼争房屋的实际产权登记人，因此原审被告林敏仪应与上诉人广州市华莎房地产开发有限公司共同承担支付购房款的义务，原审判决上诉人及原审被告共同向被上诉人支付购房款并无不当，应予维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　本案二审受理费6873元，由上诉人广州市华莎房地产开发有限公司负担。
　　本判决为终审判决。


审　判　长　　冰　可
审　判　员　　张　妍
代理审判员　　汪秀兰
二OO五年　　　
书　记　员　　秦　旺