广东省广州市中级人民法院
民事判决书

（2004）穗中法民四终字第3833号


　　上诉人（原审被告）广州市恒大房地产开发有限公司，地址广州市工业大道南821号金碧花园018号单元3楼。
　　法定代表人赵长龙，经理。
　　委托代理人赵军。
　　委托代理人凌云志，广东广大律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告）张春玉。
　　委托代理人汪天可，广东金领律师事务所律师。
　　上诉人广州市恒大房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2004）海民三初字第1072号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审认为，原、被告所签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。被告提交的证据表明，规划方案的变更是被告在上述《商品房预售合同》签订前要求调整，且在合同约定办证期后产生，被告也没有证据证明在房屋实际交付使用后90天内通知了原告缴交办证资料，故被告认为政府有关部门未按规划要求接收公用设施，导致规划变更影响了办证时间，以及原告没有及时提交办证资料的答辩意见据理不足，不予采纳。合同约定被告在讼争房屋竣工验收之日起30天内，应到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续，在取得权属证明书后30天内协助原告到广州市房地产交易所办理交易过户手续。由于讼争房屋竣工验收时间2000年3月9日在合同约定交付竣工验收合格商品房的2000年5月30日前，因此，被告应在约定的交付日期后30天内（即2000年6月29日前）履行到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续的合同义务。被告在2002年3月19日才将有关确权资料报入登记所办理确权，履行义务不符合合同约定，应承担2000年6月30日起至2002年3月18日止的违约责任。被告没有举证证明在2002年10月23日取得讼争房屋的《广州市房地产权属证明书》后30天内（即2002年11月22日前），履行了协助原告到广州市房地产交易所办理交易过户手续的义务，因此，被告也应承担2002年11月23日起至协助原告到广州市房地产交易所办理交易过户手续之日止的违约责任。原告要求被告支付迟延办理房产证违约金有理，应予支持。原告于2004年3月30日向原审法院起诉，仅主张2002年3月29日至2002年12月29日的违约金，该违约金计算期间在法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间内，故对被告认为原告的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩不予采纳。在原告所主张的支付违约金期间内被告应承担违约责任的期间为2002年11月23日起至2002年12月29日止。因此，被告应支付2002年11月23日起至2002年12月29日止的迟延协助原告到广州市房地产交易所办理交易过户手续的违约金给原告。鉴于双方没有在上述合同中对迟延办理测绘及权属登记手续和办理交易过户手续的违约责任作出相关约定，因此，违约金应以原告已付房款总额291741元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付，违约金总额以不超过原告已付房款291741元为限。为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（三）项的规定，作出判决如下：一、被告在本判决生效之日起10日内，按原告已付房款291741元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计付2002年11月23日起至2002年12月29日止的迟延办理交易过户手续的违约金给原告；违约金总额以不超过原告已付房款291741元为限。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费783元由被告负担。
　　一审宣判后，广州市恒大房地产开发有限公司不服，上诉至本院，认为：一、被上诉人之诉讼请求已超过《民法通则》规定的两年诉讼时效期间。二、办理房地产权证的主要义务人是被上诉人而不是上诉人。双方《房地产预售契约》规定“甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续”，该条款明确约定了办证的主要义务人是买受人而不是出卖人；《城市商品房预售管理办法》第十二条亦明确规定：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续”，因而被上诉人未能及时取得产权证的责任应由其自己承担，而不应由上诉人负责。三、被上诉人末及时提供相关证件也是其末取得房产证的主要原因之一。在有关办证的资料、手续完备后，因被上诉人未按时提供完整的证件，导致了办证时间的延误。四、被上诉人所提违约金要求无理。其一，如前所述，被上诉人之诉讼请求已超过了诉讼时效期间；其二，被上诉人所购之房属按揭供房，其房产证只能放在银行，不能由其本人保管，而且被上诉人所购之房屋在售楼合同经房管局鉴证登记并交付使用后，其所有权包括占有、使用、收益、处分等各项权能都没有受到限制，即是说，被上诉人没有因无房产证而受到任何损失；其三，被上诉人的违约金要求过高。故请求二审改判上诉人不承担逾期办证的违约责任。
　　被上诉人张春玉答辩同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。
　　经审理查明，上诉人依据广州市国土资源和房屋管理局核发的穗房预字第19990055号《广州市商品房预售许可证》，预售广州市海珠区工业大道821号农药厂内金碧花园（自编：12－20号楼）房屋。2000年5月16日，上诉人、被上诉人签订一份编号为穗房预合字99019754号《商品房预售合同》，订明：被上诉人以291741元向上诉人预购“金碧花园”第13幢第21层F号房屋（建筑面积70.184平方米），上诉人须于2000年5月30日前将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的商品房交付被上诉人使用；该商品房竣工验收之日起30天内，上诉人应到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续；上诉人在取得权属证明书后30天内协助被上诉人到广州市房地产交易所办理交易过户手续等。该合同没有关于迟延办理测绘及权属登记手续和交易过户手续违约责任的约定。广州市房地产交易所于2000年5月18日对该合同进行了登记。2000年7月，被上诉人接收了上述房屋。上诉人确认被上诉人已付房款291741元。
　　广州市城市规划局向上诉人发出的2000年1月20日穗规复字（1999）第667号《关于调整“金碧花园”A区首层建筑功能布局的函》载明：关于上诉人来函调整金碧花园A区规划方案中首层部分建筑功能和公建配套项目设置位置的问题，经研究，不同意上述申请，上诉人应先集齐A区中擅自改变原规划确定的功能的相关资料，到我局监督检查处主动接受违章处罚后，再报审查研究部分功能和公建配套调整问题；等。该局向上诉人发出的2000年12月29日穗规复（2000）680号《关于整体调整小区公建配套项目设置位置的函》载明：上诉人关于申请整体调整金碧花园居住小区中公建配套项目设置位置的问题，原则同意作出整体调整，但公建调整必须满足下列要求：一、公建调整建筑面积和用地面积不得减少……；五、调整后的居委会、卫生站、文化站不符合卫生使用要求，应重新调整，且合并设置必须取得街道办事处的意见；六、原则同意架空的首层改为商业使用，上诉人必须统计已改变使用性质的架空层的总建筑面积，并应在未实施的建筑内予以扣除；由于上诉人已先行改变了部分建筑的使用性质，因此在换图之前应报我局监督检查处，主动接受违章处理；等。
　　广州市海珠区瑞宝街道办事处金碧一居委会向广州市城市规划局规划处发出2000年12月26日《关于建议“金碧花园”A区居委会合并建设的函》载明：“金碧花园”A区中居委会、文化站在三期6号楼和四期15号楼中各设一处，卫生站在三期6号楼和六期各设一处；为便于管理，避免过多增加工作人员和开支，我办事处建议将原分散布置的两个居委会、文化站和卫生站合并建设。
　　上诉人致海珠区文化局的2001年2月12日《关于金碧花园A区文化活动中心规划调整的申请报告》称：文化活动中心位于A区与B区中间的小区会所“金碧大世界”内，为使公建配套分布更趋合理，我司向市规划局申请对A区公建配套做适当的调整。其中，4000平方米的文化活动中心由“金碧大世界”调整至A区六期，并取得了穗规复（2000）680号文。望给予同意批复；等。2001年3月22日，海珠区文化局在该函上批复：同意按照穗规复（2000）680号关于整体调整小区公建项目设置位置的函的意见。
　　2001年3月24日，上诉人（乙方）与广州市海珠区卫生局（甲方）签订协议：甲方同意乙方按照穗规复（2000）680号文的批复内容，将“卫生院”位置由自编四期首层调整至自编三期首层；甲方同意由乙方在自编三期首层无偿提供建筑面积430平方米给甲方，用于修建“卫生院”，原规划批复的2000平方米建筑面积所剩的1570平方米建筑面积由乙方自行处理；于2001年6月30日前交付甲方；等。广州市体育运动委员会向上诉人发出2001年4月26日《关于恒大公司“关于征求对金碧花园A区公建配套游泳池整改意见的报告”的复函》：“同意保留现状继续投入使用”。海珠区卫生局向上诉人发出2001年6月19日“关于同意金碧花园A区5－9号楼作公建配套卫生院的函”，同意在金碧花园A区5－9号楼作公建配套卫生院业务用房。
　　广州市城市规划局于2001年11月29日核发穗规验证字（2001）第815号《建设工程规划验收合格证》，载明：上诉人海珠区工业大道821号住宅、商住楼二幢建设工程22层（部分单层）住宅商业楼一幢建筑面积28348平方米；26层（部分单层，另有地下3层）住宅、商住楼一幢建筑面积：地上67553平方米、地下14716平方米及公建配套项目经工程规划验收合格。该局向上诉人发出2003年6月25日《关于暂不同意住宅工程规划验收的函》，载明：我局同意在海珠区工业大道南地段，兴建22层住宅1幢（二层及二层以上部分已于2001年4月通过规划验收），现要求首层及地下室部分规划验收，由于公建配套项目里的卫生院面积问题须取广州市卫生局书面意见，不符合规划验收条件，故暂不同意验收和核发《建设工程规划验收合格证》。
　　2003年11月3日，广州市国土资源和房屋管理局登记核发权属人为被上诉人的《房地产权证》（粤房地证字第C2272990），该证记载房地座落海珠区工业大道南路金碧五街89号2106房。
　　2004年3月30日，被上诉人向原审法院提起本案诉讼。
　　一审中，上诉人提交了有关部门填写的《单位工程竣工验收证明书》，据该证明书记载，金碧花园四期#12－#15栋的竣工验收日期为2000年3月9日。上诉人还提交了广州市房地产登记所出具的2004年1月16日《关于金碧花园四期报入确权时间的证明》，该证明载明：上诉人已于2002年3月19日将位于海珠区工业大道南路金碧五街5、17、27、41、47号以及71、81、89、99号金碧花园四期确权资料报入登记所办理确权，至2002年5月31日（即发出<房地产申请登记回执>之日）初审完毕办理确权，上诉人于2002年10月23日取得《权属证明书》。被上诉人没有举证证明曾向上诉人主张办理房产证的相关权利，对上诉人提交的上述《关于金碧花园四期报入确权时间的证明》的真实性没有异议，并确认其所购房屋竣工验收日期为2000年3月9日。上诉人没有就其在取得上述房屋《权属证明书》后30天内协助被上诉人到广州市房地产交易所办理交易过户手续举证。
　　二审中，被上诉人否认上诉人曾通知“提交办证资料”。对于“上诉人有无通知被上诉人提交办证资料的证据”的问题，上诉人表示：“没有证据”。
　　本院认为，上诉人、被上诉人自愿签订上述《商品房预售合同》合法有效，双方应依约全面履行。依约定，上诉人应于2000年5月30日前将经竣工验收合格的房屋交付使用，于该商品房竣工验收之日起30天内到房管部门办理测绘及权属登记手续，并于取得权属证明书后30天内协助被上诉人办理交易过户手续。上诉人向房管部门申办相关手续的时间，应以房管部门发出收件回执的日期为准。上诉人于2002年5月31日办理权属登记手续，已超过合同约定的期限，亦未能举证证明其于2002年10月23日取得《权属证明书》后及时协助被上诉人办理交易过户手续，已构成违约，应承担相应的法律责任。
　　关于被上诉人主张的“支付迟延办证违约金”请求是否超过诉讼时效问题。协同办证既是上诉人的合同义务，也是法定义务，上诉人迟延办证是一种持续的违约行为。自双方约定的“竣工验收”之日即2000年5月30日起，扣除办理权属证明书及房产证各30天的约定期限及房管部门办理房产证所需的合理期限180天后，被上诉人在2001年1月30日就应当知道其权利受到侵害，可向上诉人主张迟延办证违约金；在被上诉人没有举证证明其在上诉人办证期限届满后向上诉人主张迟延办证违约金的情况下，被上诉人起诉日（2004年3月30日）前两年之外（即2002年3月30日前）的迟延办证违约金超过诉讼时效，依法不予保护；现被上诉人提起本案诉讼请求上诉人支付自2002年3月29日起至2002年12月29日止的迟延办证违约金，其中2002年3月30日起至2002年12月29日止的部分并未超过两年的诉讼时效。原判上诉人支付迟延办证违约金的期间（2002年11月23日至2002年12月29日）在诉讼时效期间内，上诉人以诉讼时效理由上诉请求驳回被上诉人的全部诉请与有关法律规定不符，本院不予支持。
　　由于双方没有约定迟延办证违约金数额的计算方法，原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，确定以金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金正确。上诉人迟延办证使被上诉人的房屋产权处于不确定状态，且上述司法解释关于迟延办证违约金的规定并未以造成实际损失为前提，原审法院所采纳被上诉人的违约金请求并未超出规定标准，故上诉人上诉提出“被上诉人没有因无房产证而受到损失及违约金要求过高”之抗辩理由不成立。
　　取得《权属证明书》是上诉人履行协同办证义务的前提条件；通知被上诉人提交相关办证资料，属上诉人协同办证的附随义务。因上诉人未在合同约定的期限内申办权属登记手续，客观上造成取得《权属证明书》的迟延，且未能就“已通知被上诉人提交办证资料”举证，故上诉人上诉主张“被上诉人未按时提供完整的证件导致办证时间的延误”，本院不予认定。
　　综上所述，审查上诉人上诉请求理由不充分，应予驳回，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　本案二审受理费783元由上诉人广州市恒大房地产开发有限公司负担。
　　本判决为终审判决。


审　判　长　　张汉华
审　判　员　　万力平
代理审判员　　黄晓清
二ＯＯ五年　　 
书　记　员　　朱　琳