广东省广州市中级人民法院
民事判决书

（2006）穗中法民五终字第2152号


　　上诉人（原审被告）：梁少强。
　　上诉人（原审被告）：郭瑞霞。
　　两上诉人共同委托代理人：郭伟雄。
　　被上诉人（原审原告）：广州市宏宇房地产开发有限公司。
　　法定代表人：吴惠珍，该公司总经理
　　委托代理人：金军，该公司职员。
　　上诉人梁少强，郭瑞霞因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2006）海民三初字第1054号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审
　　
　　理终结。
　　案经审理，原审法院查明事实如下：2000年3月23日，原、被告签订《房地产预售契约》（经广州市房地产交易所监证），约定被告向原告购买广州市海珠区宝岗大道宏宇广场第一
　　
　　幢第三层57号商铺，建筑面积13.52平方米，成交总价格为138590元，本契约第四条规定的成交价并未包括成交价以外政府收取的有关交易税费，如交易管理费、契税、产权登记费、
　　
　　测量费、印花税等税费，该交易费由双方按政府有关部门规定各自承担。该契约第十七条约定：在本契约中所列的建筑面积和土地使用面积（共用）及庭园土地使用面积是按规划
　　
　　部门批准的施工图计算的面积。实际面积以经广州市国土局房地产管理局核发的《房地产证》记载的房屋建筑面积和土地使用面积（共用）及庭园土地使用面积为准。甲、乙双方
　　
　　同意并确认，允许本契约中所列的建筑面积或庭园土地使用面积与广州市国土局房地产管理局核发的《房地产证》记载面积的误差值如在±1％以内（含±1％），双方无需作任何
　　
　　补偿或赔偿；如误差值超过±1％，按本契约第四条规定的房屋建筑面积或庭园土地使用面积每平方米价格计算（不计利息），双方进行多退少补；等。合同签订后，被告支付了全
　　
　　部房款，并缴纳了契税2079元。2003年1月15日，税务部门出具了该商铺的《契税完税证》，完税金额为4612元。2003年3月11日，广州市国土资源和房屋管理局核发了被告所购房
　　
　　屋的《房地产权证》，该《房地产权证》记载：房屋建筑面积为15平方米，套内建筑面积6.82平方米。
　　另查，根据房管部门印制的《新购商品房办理房地产证指南》，在交易过户阶段，购房业主应承担的费用有：房屋所有权登记费：个人登记每宗50元；每增加一本证书可按每本10
　　
　　元收取工本费；权利许可证照印花税5元/本。广州市地方税务局穗地税发（1998）314号《关于房地产开发公司销售商品房缴纳印花税有关问题的通知》证明销售合同印花税为
　　
　　0.03%。
　　诉讼中，被告为证实其所购的商铺是按套计价，向原审法院提交了三份广告的复印件，上述广告上有宏宇广场新都城首层黄金地铺一口价13万8/间，二层旺铺一口价8万元/间，全
　　
　　新旺铺总价4万元/间，新都城二层抢手现铺总价3万8/每间铺等字句。原告认为上述广告不能作为合同或要约。双方签订的合同上约定了房屋总价和面积，可以计算出单价，且约定
　　
　　了两种不同的补交差价款的方式，故不存在按套出售的问题。
　　原审法院认为：原、被告自愿签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。双方应依约履行合同所确
　　
　　定的义务。根据合同约定，原告所购商铺的建筑面积13.52平方米，成交总价格为138590元，成交价并未包括成交价以外政府收取的有关交易税费，如交易管理费、契税、产权登记费
　　
　　、测量费、印花税等税费，该交易费由双方按政府有关部门规定各自承担。房屋实际面积以经广州市国土局房地产管理局核发的《房地产证》记载的房屋建筑面积和土地使用面积
　　
　　（共用）及庭园土地使用面积为准。原被告双方同意并确认，允许本契约中所列的建筑面积或庭园土地使用面积与广州市国土局房地产管理局核发的《房地产证》记载面积的误差
　　
　　值如在±1％以内（含±1％），双方无需作任何补偿或赔偿；如误差值超过±1％，按本契约第四条规定的房屋建筑面积或庭园土地使用面积每平方米价格计算（不计利息），双方
　　
　　进行多退少补；等。现广州市国土资源和房屋管理局核发的被告所购房屋《房地产权证》记载的建筑面积为15平方米，比《房地产预售契约》约定的建筑面积13.52平方米多了1.48
　　
　　平方米，误差值为10.95％，故被告应按（1.48平方米-13.52平方米×1%）×（138590元÷13.52平方米）=13785元，向原告补交面积差房款。契税方面，被告只支付了契税2079元
　　
　　，而其所购商铺的完税金额为4612元，故原告只要求被告支付补交房差款13753元，并要求被告补交契税差额2533元的诉讼请求有理，予以支持。至于原告要求被告交缴产权测绘、
　　
　　登记和工本费180元的请求：原告没有原审法院提交其代被告缴纳上述费用的单据或当时房管部门的相关收费标准，故只能以现行的收费标准认定。经查，被告只需缴纳房屋所有权
　　
　　登记费50元和权利许可证照印花税共10元，销售合同印花税为0.03%即41.58元。被告有两个房产证，另加10元工本费即共111.58元。原告要求被告补交产权测绘、登记及工本费180
　　
　　元的诉讼请求依据不足，对超出111.58元的部分，予以驳回，其余诉讼请求，予以支持。被告认为商铺是按套销售，产权测绘、登记及工本费应由原告支付、原告的诉讼请求已超
　　
　　过两年的诉讼时效的答辩意见，虽然被告提交的广告复印件上有一口价等字句，但实际上双方的预售契约明确具体地约定了商铺的房屋总价和面积，以及面积差的计算方式，故应
　　
　　以合同的约定为准。另外，其认为产权测绘、登记及工本费应由原告支付的答辩意见与合同约定不符，且双方的合同没有约定面积差房款的结算时间，故原告可以随时要求被告履
　　
　　行，不存在诉讼时效的问题。对被告上述意见，不予采纳。
　　综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2006年5月12日判决如下：一、被告梁少强、郭瑞霞在本判决生效之日
　　
　　起七日内，支付面积差房款13753元，契税差额2533元，房屋所有权登记费50元，工本费10元、权利许可证照印花税10元和销售合同印花税41.58元给原告广州市宏宇房地产开发有
　　
　　限公司；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费669元，由原告负担2元，被告负担667元。
　　上诉人梁少强，郭瑞霞不服原审判决，向本院提起上诉。请求：撤销原审判决；驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人负担。上诉事实如下：一、被上诉人的
　　
　　诉讼请求已经超过了两年的诉讼时效，从房地产权证发出之日起，就应该起计诉讼时效。二、被上诉人提出的补交房屋面积差房款并不存在。首先被上诉人销售的商铺是按套买卖
　　
　　，在《房地产预售契约》中也没有表明每平方米的价格，上诉人无需补房屋面积差房款；其次，按照销售协议的约定，上诉人无需再补房屋面积差房款。
　　被上诉人答辩称原审判决认定事实清楚，应予维持。上诉人与被上诉人签订的《商品房预售契约》中的第四条不仅有房屋的总价还有房屋的面积，第十七条也对面积误差的计算约
　　
　　定的很明确。上诉人提供的销售协议只有复印件，复印件不具备证明效力，我方不予确认。最后，双方签订《商品房预售契约》时并没有明确约定面积差房款的结算时间，所以本
　　
　　案不存在超过诉讼时效的问题。
　　经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
　　本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房地产预售契约》是双方意思的真实表示，形式完备，内容合法，原审法院作有效认定正确，本院予以维持。《房地产预售契约》中没有约
　　
　　定讼争商铺的单价，但是对于商铺面积和商铺总价都做了约定，由此，不难推出讼争商铺的单价。上诉人以《房地产预售契约》没有约定商铺单价为由，不履行《房地产预售契约
　　
　　》中关于面积误差的补偿办法显然缺乏依据，且上诉人也没有充分证据证实讼争房屋是按套销售，上诉人的该项上诉理由本院不予支持。上诉人一直坚持依据销售协议约定，上诉
　　
　　人不需要补缴房屋面积差房款，但上诉人所持有的销售协议只有复印件，并无原件，同时也没有其他证据可以佐证销售协议的内容，原审法院对于销售协议这份证据不予采纳并无
　　
　　不当，本院予以维持，上诉人的上诉理由依法不予采纳。至于本案是否已过诉讼时效的问题。由于双方签订的《房地产预售契约》并没有约定讼争商铺面积差房款的结算时间，被
　　
　　上诉人可以随时请求上诉人补交面积差房款，上诉人该项上诉理由无据，本院不予采纳。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求缺
　　
　　乏证据支持，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　本二审案件669元由上诉人负担。
　　本判决为终审判决。


审　判　长　　龚德家
审　判　员　　汪秀兰
代理审判员　　蔡培娟
二ＯＯ六年 十 月　
书　记　员　　李　民