广东省广州市中级人民法院
民事判决书

（2004）穗中法民四终字第2601号


　　上诉人（原审被告）广州中粤鑫灏房地产开发有限公司（以下简称：粤鑫公司）。
　　法定代表人林锋生，总经理。
　　委托代理人杜江南，广东经纶律师事务所律师。
　　委托代理人杨允中，广东经纶律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告）李文。
　　被上诉人（原审原告）杜涛涛。
　　上列两被上诉人的委托代理人张豫侃，广东诺臣律师事务所律师。
　　上诉人粤鑫公司因商品房预售纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2003）天法民三初字第1696号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审法院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。原、被告双方均应依约履行合同。本案双方争议的焦点问题是如何理解双方所约定的交楼条件问题。在上述《商品房买卖合同》中，约定了三种交付条件，而双方放弃了“经综合验收合格”、“经分期综合验收合格”两种交付条件而选择了“经验收合格”该项约定交楼条件。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”由此可见，建设工程竣工验收的内容是包括了工程规划方面的验收的，是必须的基本的验收项目，现碧海湾工程至今未经规划验收，更未取得《建设工程竣工验收备案表》，显然未符合交付使用的条件。原告方依约履行了支付房款的义务，而被告未能在合同约定的期限内将经验收合格的房屋交付给原告方使用显属违约，依法应承担违约责任。被告虽在2002年10月间曾向原告方发出收楼通知书，要求原告方在2002年10月31日起至2002年11月30日内前往收楼，但其当时消防验收合格和规划验收的文件均尚未取得，其直至2002年12月28日才取得了《建筑工程消防验收意见书》而规划验收合格证则至今尚未取得，故原告方在被告所交付的房屋未经验收合格的情况下拒绝收楼有理。原告在2003年9月9日与被告办理了交楼手续，其主张违约金计付至该日为止是妥当的，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，遂于2004年3月10日作出一审判决：广州中粤鑫灏房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，支付给李文、杜涛涛从2002年11月1日起至2003年9月9日逾期交付位于广州市天河区珠江新城寺右村碧海湾C幢1102房的违约金（按已付房款2058928元计，每逾期一日，按上述已付房款的万分之五计付）。本案受理费7350元由广州中粤鑫灏房地产开发有限公司负担。
　　判后，粤鑫公司不服，上诉至本院认为：一、一审法院认定事实错误。上诉人的交楼标准，是符合双方当事人的约定和法律的规定。根据合同的约定，双方选择的交楼条件为“该商品房验收合格”，即工程竣工验收合格为交楼标准。上诉人在合同约定的时间内将竣工验收合格的房屋交付被上诉人，不存在违约交楼的事实；二、一审法院适用法律错误和没有依法维护“双方当事人有约定的按约定”的原则。国务院公布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七、十八条规定主要是指综合验收和分期综合验收的程序和要求，本案双方约定交楼条件为商品房验收合格，应适用《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，认定工程竣工质量验收为交楼条件。原审法院却用综合验收的标准要求上诉人，要求进行工程规划验收，完全违背了双方当事人的约定，是错误的。上诉人开发建设的碧海湾项目是分二期开发施工、竣工验收、预售和分批交楼，第二期A、B栋至今未竣工，规划验收是不可能分开单独验收的；三、上诉人在工程竣工验收后6个月内已经报送竣工资料进行规划验收，无违反工程规划的原则规定，一定符合规划要求和通过规划验收的；四、建设工程竣工验收备案的程序不属合同约定的交楼条件，是在碧海湾整体项目完工后才进行的事项，属综合验收的范畴；五、双方约定交楼时间和认定是否已收楼的界定明确，被上诉人“逾期交楼”的主张与证据不符，应予驳回。约定交楼时间为2002年10月31日，上诉人在2002年10月28日用挂号的方式已经向被上诉人发出收楼通知，被上诉人迟延至2003年9月9日才办理收楼，根据合同关于被上诉人在上诉人发出交付使用通知后30天内仍未办理收楼手续，视为上诉人已经实际交付房屋给被上诉人；六、双方约定的违约金过高，要求法院按最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十六条的规定，将约定的违约金调整为按有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段、同类房屋租金的130%计付；七、涉讼楼宇规划验收的迟延是由于公共利益需要调整规划所致，非上诉人的过错造成，应予免除上诉人逾期交楼的违约责任。请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审受理费由被上诉人负担。
　　被上诉人李文、杜涛涛表示同意原审判决。
　　经审理查明，上诉人粤鑫公司（原名广州中粤企业工贸总公司，2001年4月15日改制为“广州中粤企业工贸有限公司”；2001年12月31日，变更名称为现名）是座落于广州市天河区珠江新城寺右村I区7－5、7－6地块“碧海湾”商住楼的开发商，领有《商品房预售许可证》，编号为穗房预字第20010177号。
　　2002年1月26日，被上诉人与广州中粤企业工贸总公司（下简称中粤总公司）签订了一份《商品房买卖合同》，订明：由买受人（被上诉人，下同）购买出卖人（中粤总公司，下同）位于广州市天河区珠江新城寺右村I区I7－6地块“碧海湾”商住楼第C幢11层02号的房产，成交价格为2058928元；建筑面积为197.415平方米，套内建筑面积163.07平方米；付款方式为按揭方式付款，即第一期房款411786元（含定金10000元）买受人已在签署本合同时或之前付清；第二期房款617142元须于2002年2月25日或之前付清；余款1030000元须于甲方发出按揭通知书5天内办理申请银行按揭手续，并按照按揭方式付款；出卖人应于2002年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权提出解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行的合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付房价款万分之五的违约金；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起120日内告知买受人的；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人发出该商品房交付使用通知书30天内仍未办理收楼手续，则视为出卖人已实际把该商品房交付给买受人使用等条款。2002年2月28日，上述《商品房买卖合同》经广州市房地产交易所办理了预售登记手续。
　　合同签订后，被上诉人依约支付了全部房款，其中向银行所贷1030000元于2002年4月22日汇入上诉人的帐户内。2002年10月31日，上诉人以挂号信的方式向被上诉人发出了《碧海湾业主收楼通知书》，通知被上诉人在2002年10月31日至2002年11月30日前往碧海湾现场办理收楼手续。被上诉人确认收到了上诉人的上述收楼通知书，但认为上诉人通知收楼时尚未具备交楼条件，被上诉人因此未依时收楼，直至2003年9月9日被上诉人才办理收楼手续。
　　另查：2002年10月31日，碧海湾工程的监理单位广东重工建设监理有限公司、勘察单位广东有色工程勘察设计院、设计单位广东省建筑设计研究院、施工单位中建三局（广州）一公司、建设单位广州中粤企业工贸总公司五方在《建设工程竣工验收报告》（编号为穗验建设1－15）上盖章确认同意验收，该报告载明碧海湾C、D栋工程竣工验收结论为：工程已按设计及现行规范施工完毕，满足建设单位要求，已达到使用功能，一致同意验收，质量评定等级为优良。2002年10月19日，上诉人取得了《电梯安装质量检测报告》，该报告载明检测结论为“合格”。2002年12月18日上诉人取得了《建筑工程消防验收意见书》，该意见书载明“碧海湾商住楼C、D塔楼4－28层66000平方米工程已竣工”该工程在“消防方面具备使用条件”。其后上诉人取得了《住宅质量保证书》，该保证书载明竣工验收时间为2002年10月28日。2003年4月30日，广州地区建设工程质量安全监督站出具了《建设工程质量验收监督意见书》给上诉人称：“贵单位在珠江新城临江大道兴建的碧海湾C、D栋塔楼（4－28层）子单位工程已于2002年12月20日组织工程质量验收，经我站派员对工程质量验收工作进行监督，根据国家、省、市有关法律、法规、规范、标准，该子工程质量符合国家工程质量验收有关规定，并于近期内补充完善了施工质量验收有关技术资料。对于个别部位尚存在的质量缺陷及未完善的燃气专项验收手续，以及保证地面出入口、疏散通道畅通，请贵公司继续组织整改完善。并按照有关规定，及时办理工程竣工验收备案手续。”2004年1月12日，上诉人向广州市城市规划局申领《建设工程规划验收合格证》，该局出具了《广州市城市规划局立案申请回执》。上诉人认为验收合格是指验收报告、完整的档案资料、工程监理认可的文件等，并认为其所提交的五证两书证明其是按照《城市房地产经营管理条例》的规定进行了验收的，至于规划验收则属于综合验收的范畴。　
　　被上诉人提供了《商品房买卖合同》、碧海湾小区使用说明书、中国工商银行个人住房贷款凭证、付首期、二期房款的收据、《个人购房付款合同公证书》等作为证据；上诉人提供了《商品房预售许可证》、营业执照、挂号信函收据、《收楼通知书》及邮寄该通知的存根、业主收楼资料、《建筑工程竣工验收报告》、《电梯检验报告书》、《建筑工程消防验收意见书》、《碧海湾住宅质量保证书》、《碧海湾小区房屋使用说明书》、《建筑工程施工质量验收监督意见书》、《广州市城市规划局立案申请回执》等证据作为证据。证明以上事实的还有上诉人与上诉人双方在法庭上的陈述等证据。
　　二审期间，本院就涉讼碧海湾楼宇规划验收情况向广州市城市规划局进行调查，该局于2004年9月10日函复本院表示，由于建设单位未经城市规划行政主管部门批准，擅自对该工程作如下改动：一、将首层部分架空层作了商业用房和大堂使用；二、扩建首至三层（B3－D）轴和（C2－D）轴以北部分的建筑；三、调整住宅部分的平面尺寸和平面布局。由于上述情况，该局以穗规函[2004]2671号文要求建设单位解决上述问题后再行办理规划验收。
　　本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。1、关于交楼条件的认定。双方在合同中并没有对约定的“商品房验收合格”的具体验收内容予以明确，原审根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，认定工程质量、规划、消防和人防为商品房交付必须的验收内容是正确的。因前述合同采用了《广东省商品房买卖合同》示范文本，根据该示范文本的制定单位广东省建设厅就广州市国土资源和房屋管理局《关于如何理解〈商品房买卖合同〉中有关商品房交付使用条件问题的请示》的复函中关于“该商品房经验收合格”是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续的意见，原审认定涉讼房屋未具备交付使用条件并无不当。2、关于上诉人延期交楼违约责任的认定问题。上诉人未能提供证据证实其因公共利益需要调整规划，致涉讼楼宇规划验收迟延，而城市规划行政主管部门已经向本院证实，涉讼楼宇尚未通过规划验收是由于上诉人擅自变更规划所致。上诉人未能按约向被上诉人交付符合交楼条件的房屋，已构成违约，依法应承担违约责任，上诉人要求免除其迟延交楼违约责任的证据不充分，对其该项请求本院不予采纳。3、关于逾期交楼违约责任的承担方式。原审判决上诉人从逾期之日起至实际交付房屋之日止，向被上诉人计付违约金并无不当。但由于双方约定按已付房款的每日万分之五计付违约金显然过分高于迟延交楼给被上诉人造成的损失，故上诉人在二审中请求调整违约金符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于在约定的违约金过分高于其造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少的规定，应予准许。逾期交楼的损失可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定来确定，因此上诉人主张逾期交楼给被上诉人造成的实际损失应以在逾期交楼期间讼争房屋的租金损失来计算有理，本院予以采纳。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，本院认为违约金应按照上诉人逾期交付本案讼争房屋期间房管部门评定的同地段同类房屋租金的130％为标准确定为宜。据此，因上诉人在二审中申请调整违约金，原审判决应予变更。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六、十七条的规定，判决如下：
　　变更广州市天河区人民法院（2003）天法民三初字第1696号民事判决为：广州中粤鑫灏房地产开发有限公司于本判决送达之日起10日内，支付给李文、杜涛涛从2002年11月1日起至2003年9月9日逾期交付位于广州市天河区珠江新城寺右村碧海湾C幢1102房的违约金（每月按照房管部门评定的同地段同类房屋租金标准的130%计算）。
　　本案一审受理费7350元由广州中粤鑫灏房地产开发有限公司负担，二审受理费7350元由广州中粤鑫灏房地产开发有限公司负担5880元，李文、杜涛涛负担1470元。广州中粤鑫灏房地产开发有限公司预交的二审受理费本院不予退还，由李文、杜涛涛在双方执行本判决时迳付1470元给广州中粤鑫灏房地产开发有限公司。
　　本判决为终审判决。


审　判　长　　贾震华
代理审判员　　苏韵怡
代理审判员　　肖　凯
二ＯＯ四年　
书　记　员　　余　盾