广东省广州市中级人民法院
民事判决书

（2005）穗中法民四终字第2125号


　　上诉人（原审被告）广州兴盛房地产开发有限公司。
　　法定代表人邹锡昌，董事长。
　　委托代理人张崇。
　　委托代理人刘思成。
　　被上诉人（原审原告）张辽湘。
　　委托代理人关万年，广东鸿鼎律师事务所律师。
　　委托代理人庄伟辉，广东鸿鼎律师事务所律师。
　　上诉人广州兴盛房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市东山区人民法院（2005）东法民三初字第177号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　案经原审法院审理，认定事实如下：被告是广州市中山三路较场西23号中华广场的开发商，领有穗房预字第950176号《商品房预售许可证》。1999年4月12日，原告与被告（合同注明被告的委托代理机构为广东广大律师事务所）签订编号为穗房预合字98118075号的《商品房预售合同》，约定：原告向被告购买广州市中山三路较场西23号中华广场第3层3117号商品房，建筑面积18.67平方米（其中实得建筑面积9.34平方米，公共分摊面积9.34平方米），用途为商场；总金额为673200元，其中定金20000元须于签署本认购书时付清，47320元须于1999年4月9日前付清，201960元须于1999年5月9日前付清，403920元须于1999年7月9日前付清；被告须于2000年1月1日前将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二规定的装饰和设备标准的商品房交付原告使用；该商品房竣工验收之日起30日内，被告应到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续。被告取得权属证明书后30日内协助原告到广州市房地产交易所办理交易过户手续，本合同经广州市房地产交易所审核登记备案后生效等。1999年6月7日，该合同经广州市房地产交易所登记备案。上述《商品房预售合同》签订当日，原告与被告签订《租赁合约》，约定：为确保上述《商品房预售合同》的履行，原告同意将其购买的广州市中山三路较场西23号中华广场第3层3117号商铺出租给被告作营业使用；租赁期限从原告付清所有楼款予被告后的一天起至2004年12月31日止；原告同意被告依法统一经批准的关、停、并、分立、装修、与第三人联营、合作、企业承包、转租、开设商场（市场）、出租柜台，原告不得因此而向被告提出加收租金或其他不合理的要求等。上述合同签订后，原告共向被告支付了购房款673200元。2000年1月1日，被告将上述商铺交付原告使用。被告至今未协助原告办理讼争商铺的房产证。原告于2004年12月12日以特快专递方式向被告发出支付迟办证违约金的通知，被告于2004年12月13日签收上述函件。原告遂于2004年12月31日向本院提起诉讼。
　　另查明：本案所涉中华广场项目土建、安装工程于2000年1月12日前竣工验收，消防工程于2001年4月24日通过验收。2000年7月25日，被告委托广州市房地产测绘所对中华广场房产进行测绘。广州市房地产测绘所立案后进行现场查勘，认为中华广场大楼除地下室部分可测绘外，其余各层商场由于发展商向业主返租，造成现场没有界址可以确定各商铺的分界，此外大楼现状与报建图不符、大楼未经规划部门验收，不符合申请测绘要求，作退案处理。被告至今未取得测绘结果，也未办理权属确认手续。
　　原审法院认为，原告与被告签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应自觉履行。被告作为讼争房屋的出卖方，理应依照合同的约定，在讼争房屋经过验收后交付原告使用，并在30日内办理中华广场的测绘及权属登记手续，以便在取得权属证明书后及时协助原告办理产权过户登记手续而领取房产证。被告的测绘申请未被房屋测绘部门接纳的主要原因是讼争房屋大楼现状与报建图不符、至今未通过规划部门验收，从而导致未能办妥中华广场的权属证明书，因此被告应向原告承担逾期履行协助办理房产证的违约责任，并继续履行为原告办理房产证的协助义务，即履行应当由房屋出卖人提交办理产权证全部相关证明文件的义务。被告向原告承租房屋及使用房屋的方式则属于另一法律关系，并不当然地产生被告无法协助原告办理产权证的法律后果，被告认为并非其过错造成原告未领取产权证的抗辩，不予采纳。
　　被告至今未协助原告办理讼争房屋的产权证，客观上导致了原告无法在合同约定的时间实现物权权益，且最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所规定的逾期办理产权证违约金是法定违约金，并不以实际损失作为前提，因此原告不需对其实际损失承担举证责任。
　　原、被告在合同中未对违约金的标准问题作相关约定，应依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，按照原告已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自被告将上述商铺交付原告使用之日后90日起计算至被告实际履行协助原告办理上述商铺房产证义务之日止，又因原告于2004年12月12日才向被告主张迟延办证违约金，故依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，人民法院依法对2002年12月12日起的违约金给予保护，该违约金总额以不超过原告已付购房款为限。
　　据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，做出判决：一、被告在本判决发生法律效力之日起90日内履行为原告办理广州市中山三路较场西23号中华广场第3层3117号商铺房产证的协助义务。二、被告向原告支付逾期办理房产证违约金（该违约金按照原告已付购房款673200元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，以不超过673200元为限；其中从2002年12月12日起至本判决发生法律效力之日止的违约金在本判决发生法律效力之日起5日内一次性支付，本判决发生法律效力之日次日起至被告实际履行协助原告办理房产证义务之日止的违约金，每三个月支付一次）。
　　本案受理费3674元由被告负担。该费原告起诉时已预交，被告在本判决发生法律效力之日起5日内将该费迳付原告。
　　一审判决后，广州兴盛房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称：一、本案双方关于产权证办理的权利义务关系在《商品房预售合同》第17条有明确特殊的约定，其司已按照合同约定履行了义务，一审判决认定其司违约无事实根据。根据《合同》第17条的约定，其司在办理被上诉人产权证的义务为：1）商品房竣工验收之日30天之内，其司应去房管局办理测绘及权属登记手续，但至于何时能够办妥或办出测绘结果或权属登记证明，则不是其司的义务，更不是其司所能主导或控制的因素，而取决于房管局这一国家行政部门的办事效率； 2）其司仅有协助被上诉人办理产权证的义务，办理产权证的主要义务应在商品房买受人即被上诉人的身上。其司已向房管局申请测绘，但由于房管局人手不够或办事效率滞后，而未能向其司出具测绘结果、权属证明书。权属证明书未能取得则业主产权证无法办理。政府行为导致的不利后果不应由产权证办理协助义务人来承担。其司并没有任何违约行为，不应承担任何违约责任。二，被上诉人未能取得产权证并非其司原因造成，其司也并非办理产权证的主要义务人，一审判决认定“未通过测绘的主要原因”与事实不符。首先，依据《合同》第17条约定及相关法律法规规定，办理产权证应当由商品房买受人承担主要义务，其司仅有协助义务。其次，其司已依据《合同》第17条约定，于2000年1月25日已经向广州市房地产测绘所申请要求测绘，完全履行了“商品房竣工验收之日起30天内到房管局办理测绘及权属登记手续”的合同义务。相反，被上诉人（或其受托人）自身根本未去办理产权证，也从未向其司就办理产权证事宜要求协助。最后，需要强调的是，被上诉人购买的商铺无法取得产权证书完全是由于该商铺实行返租，导致被上诉人购买的商铺界址不清无法测绘，以及政府主管部门办事效率滞后延误办理所导致的后果。三、被上诉人作为办理产权证的重要义务人，不但未因没拿到产权证而遭受任何损失，而且所获租金收益远远高于同等市场价格。中华广场的业主在办出产权证之前也同样可以进行合法转让或者办理贷款抵押登记手续。中华广场物业可以办理租赁许可证，入驻商户可以办理工商登记手续。因此，中华广场业主在取得产权证之前可以充分行使房产的处分权。依据《民法通则》第112条规定的无损失则无赔偿的法律原则，被上诉人要求赔偿没有合同依据，也违背法律原则。且《司法解释》第18条第2款的规定存在一个潜在的前提条件便是“商品房买受人存在损失”，但从整个案件的审理过程来看，本案被上诉人是根本不存在任何损失的。四、一审判决认定“被告向原告承租则属于另一法律关系，并不当然产生被告无法协助原告办理产权证的法律后果”是不正确的。返租确实是另一法律关系，但与本案诉讼标的却有着不可分割的因果关系。正是因为上诉人出于为被上诉人的利益考虑，并在双方协商一致的情况下，将相关商铺进行合并和分立，从而打破原来的销售商铺格局，导致商铺界址不清无法测绘。这才是无法取得权属证书的真正原因。造成这种结果双方都具有不可推卸的负责。所以一审判决作出的认定和判决均是错误的。综上所述，故上诉请求：1、判令撤销原审判决并予以重新判决；2、判令由被上诉人承担本案的诉讼费用。
　　被上诉人答辩同意原审判决，请求二审法院维持原判。
　　经二审审查，本案双方当事人对原判决认定的事实均无异议，本院予以确认。
　　本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，内容合法，形式齐备，且房屋已实际交付，故原判决对该合同作有效认定正确，本院予以支持。合同有效，双方均应予遵守。上诉人未能在合同约定时间内协助被上诉人办理产权交易过户等手续，理应承担违约责任。
　　上诉人上诉称其逾期未办证的原因在于返租、房管测绘部门办事效率滞后以及被上诉人从未要求其办证。根据本案业已查明的事实，首先，房管测绘部门受理上诉人测绘申请后，经现场查勘，中华广场各层商场由于发展商向业主返租，造成现场没有界址可以确定各商铺的分界，此外大楼现状与报建图不符、大楼未经规划部门验收，不符合申请测绘要求，作退案处理。因此，上诉人称逾期办证的原因在于房管测绘部门办事效率滞后，是与事实不符的，本院予以驳回。其次，双方之间因存在返租关系，上诉人已实际占有、使用讼争商铺，故此时因商铺的占有、使用而产生的问题应由上诉人承责。因此，上诉人关于返租问题的上诉理由不成立，本院予以驳回。最后，依据合同规定，上诉人应履行办理测绘及中华广场的权属登记手续的义务，并承担协助被上诉人办理交易过户手续的责任，但上诉人未依约履行上述义务。因此，上诉人关于被上诉人是办理上述手续的主要义务人，被上诉人从未要求其提供协助的上诉理由，显然与合同约定不符，本院不予采纳。
　　上诉人上诉称未办理出产权证并无导致被上诉人损失，其不应承担赔偿责任。本案中，上诉人是因未履行合同规定的义务而承担违约责任的，由于双方在合同中没有约定违约金的条款，故原判决依据最高人民法院《关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定进行处理，是正确的。因此，上诉人对此判项的理解，显然是误解，本院不予采纳。
　　综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，本院予以支持。上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费3674元由上诉人负担。
　　本判决为终审判决。


审　判　长　　高东星
审　判　员　　郭晓红
代理审判员　　杨玉芬
二OO五年　　　
书　记　员　　李　民