广东省广州市中级人民法院
民事判决书

（2004）穗中法民四终字第3077号


　　上诉人（原审被告）广州市恒隆房地产投资有限公司（以下简称恒隆公司）。
　　法定代表人范国池，职务董事长。
　　委托代理人邱建勇。
　　被上诉人（原审原告）旷卫玲。
　　委托代理人李乐，广东科德律师事务所律师。
　　上诉人恒隆公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2004）天法民三初字第153号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审法院查明：恒隆公司是位于广州市天河区黄埔大道员村石马岗3号名为“天一庄”商品房的开发商，取得了上述房屋的《商品房预售许可证》，编号为穗房预字第19980262号，并予以预售。2000年11月27日，恒隆公司与旷卫玲签订《房地产预售契约》，双方约定由乙方（即旷卫玲，下同）购买甲方（即恒隆公司，下同）开发的天一庄玉轮阁第15层B号房屋（建筑面积133.23822平方米），成交价为506305元，乙方应于签署《房地产预售契约》后七天内将首期房款10000元交付给甲方，在收到甲方发出的交付使用通知书后7天内付清该房地产成交价的余款496305元；甲方应于2000年2月8日前将房屋建成交付给乙方使用；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续等。上述契约于2000年12月26日经广州市房地产交易所办理了预售契约监证手续。另查明，旷卫玲为深圳发展银行广州分行的职员。2003年12月18日，深圳发展银行区庄支行出具证明称：兹有陈志军等49户天一庄玉轮阁业主于2000年12月在我支行办理按揭贷款业务，我支行已经于2000年12月28日将所有贷款款项汇总划转至深圳发展银行天河支行，用于偿还恒隆公司在深圳发展银行天河支行的贷款。同时该行出具天一庄按揭明细表，列明旷卫玲为上述49户业主之一，所购房屋为天一庄玉轮阁1502房，所贷金额为405044元。2000年3月27日，恒隆公司向深圳发展银行广州分行发出“收楼通知书”称，定于2000年3月31日开始在天一庄为该行办理收楼手续。恒隆公司实际于2000年4月30日将案涉房屋交付给旷卫玲使用。此后，恒隆公司未能及时协同旷卫玲办理案涉房屋的《房地产证》。旷卫玲为此诉至法院，要求恒隆公司支付迟延办理产权证的违约金。在一审开庭后，旷卫玲补充提交了恒隆公司开具的收据一份到庭，拟证明旷卫玲已支付了全部房款506305.16元。恒隆公司以旷卫玲所提交的该份证据已超过诉讼时效为由不同意质证。另查明，一审诉讼期间，天一庄尚未取得《广州市房地产权属证明书》。旷卫玲所购房屋至今尚未办理权属登记及领取房地产证。
　　原审法院认为：旷卫玲与恒隆公司签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方均有法律约束力。恒隆公司作为案涉房屋的出售人负有向作为买受人的旷卫玲交付房屋以及转移房屋所有权即办理产权登记手续的义务。而根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条关于“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购房人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，以及《广东省城镇房地产权登记条例》第八条关于“新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起三十日内申请确认产权，领取房地产权属证明书……”的规定，购买新建商品房权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商履行领取房地产权权属证明书并履行协助义务为前提。恒隆公司确认已于2000年4月30日将案涉房屋交付给旷卫玲使用，根据双方合同的约定，恒隆公司应自此时起90日内协同旷卫玲办理案涉房屋的产权过户和房地产登记手续，但恒隆公司至今尚未领取房地产权属证明书，导致无法协同旷卫玲办理产权登记及过户手续，已构成违约。恒隆公司的违约行为对旷卫玲充分行使案涉房屋的所有权有一定的影响，造成旷卫玲一定损失。旷卫玲要求恒隆公司支付违约金，予以支持。合同未约定违约金的计算方法，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，恒隆公司应支付的违约金应按上述标准计算。旷卫玲基于诉讼时效的考虑，主张从其递交诉状之日即2003年12月29日往前推算两年即2001年12月29日起计收恒隆公司的迟办证违约金的主张，由于恒隆公司的迟办证行为是一种持续的违约行为，因此旷卫玲主张该时期的迟办证违约金并没有超过诉讼时效，予以支持。关于已付房款的认定问题。旷卫玲在法院指定的举证期内提交了按揭银行的证明证实了旷卫玲已支付了按揭部分的房款405044元，其在庭后又提交了银行保存的旷卫玲支付合同约定的总房款506305.16元的收据到庭，该证据为旷卫玲举证期限届满后才从按揭银行所取得的证据，该证据属于新证据的范畴，故恒隆公司以过举证期为由对此不予质证无理。旷卫玲的证据证明其已依约支付了全部房款506305.16元给恒隆公司，因双方约定房款为506305元，故恒隆公司计付迟办证违约金的本金应为506305元。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（八）项、第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《广东省城镇房地产权登记条例》第八条的规定，于2004年7月13日作出判决：恒隆公司于本判决发生法律效力之日起15日内向旷卫玲支付自2001年12月29日起至2004年7月15日止的迟延办理座落于广州市天河区天河区恒隆街11号天一庄玉轮阁1502房（即玉轮阁第15层B号房）的确认产权和产权交易过户登记手续的违约金（以506305元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付）；自2004年7月16日起至恒隆公司协同旷卫玲向广州市房地产主管部门申请办理确认产权和产权交易过户登记之日止的逾期办证违约金由恒隆公司按上述标准按月计付给旷卫玲。本案受理费3470元由恒隆公司负担。
　　判后，恒隆公司不服，上诉至本院认为：首先，由于被上诉人已将房屋抵押给银行实施按揭贷款，在法律上讲，被上诉人并没有对房屋拥有充分的所有权。由于按揭关系的存在，本身就对所有权充分行使有一定的影响，在被上诉人未还清款项前，银行有可能或有权处理房屋的所有权，被上诉人起诉上诉人逾期办证的法律基础是以所有权未能充分行使而提出来。因此，在目前阶段，被上诉人有否持有产权证对被上诉人充分行使其所有权并不构成影响。其次，按照上诉人与被上诉人之间所签订的房地产预售契约第十条约定，上诉人仅仅是起到协助乙方办理产权过户和房地产登记手续，如果没有业主履行缴纳办证所需资料，上诉人是无法协助其办理房产证的。因此，在此问题上，被上诉人未缴交有关办证所需的资料，应同样有相应的过错，因而造成的损失，由其自行负责。一审法院认定本案部分事实错误，导致错判，故请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
　　被上诉人旷卫玲答辩认为：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉。
　　本院经审理查明：上诉人恒隆公司与被上诉人旷卫玲对原审法院查明的上述事实均没有异议，本院予以确认。
　　二审中，恒隆公司再次确认旷卫玲已依约付清全部购房款。恒隆公司提供案涉楼盘的《广州市房地产权属证明书》，证明其司已于2004年8月27日取得该楼盘的权属，同时表示其司已于2004年9月18日前收到了旷卫玲提供的办理产权证所需资料。旷卫玲对此予以确认。
　　本院认为：恒隆公司与旷卫玲签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律法规强制性规定，属有效合同，双方当事人应自觉履行。恒隆公司作为案涉房屋的开发商，负有向买受人交付房屋以及转移房屋所有权的义务，恒隆公司未能在合同约定的时间内为旷卫玲办理案涉房屋的产权过户手续和房地产登记手续，已经构成违约，依法应承担违约责任。恒隆公司上诉认为案涉房屋已由旷卫玲抵押给银行，旷卫玲并没有充分拥有房屋所有权，因此其未履行为旷卫玲办理产权证的义务并没有对旷卫玲充分行使房屋所有权构成影响，不需承担逾期办证违约金。本院认为，旷卫玲与银行之间的抵押借款关系所产生的抵押物权利限制，与旷卫玲是否享有依据《房地产预售契约》要求恒隆公司承担违约责任的权利没有必然的因果关系，恒隆公司以此为由而不同意支付违约金，理由不成立。恒隆公司直至2004年8月27日才取得案涉楼盘的《广州市房地产权属证明书》，因此在该日前恒隆公司是不具备履行协助旷卫玲办理案涉房屋的产权过户手续和房地产登记手续的条件，恒隆公司认为案涉房屋至今未能办理产权证的原因是旷卫玲未缴纳办证所需资料，理由不成立。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审受理费3470元，由上诉人广州市恒隆房地产投资有限公司负担。
　　本判决为终审判决。


审　判　长　　贾震华
代理审判员　　苏韵怡
代理审判员　　肖　凯
二ＯＯ四年　　 
书　记　员　　苏喜平