广州市恒大房地产开发有限公司与张海英商品房预售合同纠纷上诉案
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广东省广州市中级人民法院
民事判决书
（2004）穗中法民四终字第4167号
上诉人（原审被告）广州市恒大房地产开发有限公司。
法定代表人赵长龙，经理。
委托代理人陆理、赵军，均为该公司职员。
被上诉人（原审原告）张海英。
委托代理人黄勤，广东华盈律师事务所律师。
上诉人广州市恒大房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2004）海民三初字第434号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认为， 原、被告所签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。根据合同，被告应于2000年5月30日前将经竣工验收的商品房交付使用，并在之后的30天内应到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续。在取得权属证明书后30天内协助原告到广州市房地产交易所办理交易过户手续。被告未能充分举证证明其已于2002年3月14日交齐办理大确权的资料给房管部门，从收件回执显示，大确权交件时间是2002年5月31日。即使被告2001年6月8日完成了测绘，但被告也延至2002年5月31日才履行办理权属登记手续的义务。至于被告以加盖了广州市房地产交易登记收件专用章的2004年2月20日的《证明》来证明其申请小确权的时间，因原告已举证证明该《证明》无效，故不予采纳。被告未能举证说明在取得《权属证明书》后协助原告办理交易过户手续的时间，被告应承担逾期办证的违约责任。根据合同的约定违约金应计至被告协同原告办理交易过户手续之日止。但可扣除被告取得权属登记申请回执至出具权属证明书的期间以及合同约定的出具权属证明书后三十天的交易过户时间。逾期办证违约金的截止时间不超过原告要求截止的时间。由于合同没有约定迟办证的违约金的承担标准，违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付。至于被告的答辩意见，根据其提交的证据显示，规划方案是应被告要求而调整的，因规划调整，从而影响了被告后来的有关手续的办理。被告在调整了规划方案后，也没有按合同的约定在设计方案批准后15天内通知原告，故被告认为政府有关部门要求公建配套设施变更和未按规划要求接受公用设施，导致规划变更造成规划验收迟延，影响了办证的时间的答辩意见，不予采纳。另被告认为原告没有及时提交办证资料，从被告提供的证据显示，其于2002年11月向原告等所购楼宇的业主送达通知并张贴公告，要求原告按时到被告处缴交办证资料，其已在2002年11月19日将原告的资料提交给交易所，从被告自己的意见来看，显见原告已经及时将办证资料交给被告，故对被告的该答辩意见，不予采纳。原告要求计付违约金的有效期也是在二年内，故被告认为原告的请求超过诉讼时效的意见依据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决：被告广州市恒大房地产开发有限公司在本判决生效之日起二十日内支付迟延办理海珠区工业大道南路金碧五街81号2001房的房产证的违约金（违约金从2002年1月14日起至2002年11月13日以304746元为本金，从2002年11月14日起至协助原告办理该房屋的交易过户手续之日止，以320785元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但应扣除2002年5月31日至2002年11月23日期间的天数，违约金的截止日期应不超过原告要求的2003年6月10日，违约金总额应以27316元为限）给原告张海英；案件受理费1103元由被告负担。
判后，上诉人广州市恒大房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人的诉讼请求已超过《民法通则》规定的两年诉讼时效期间，其迟延办证违约金的请求应予全部驳回。二、办理房地产权证的主要义务人是被上诉人而不是上诉人。双方《房地产预售契约》规定：“该商品房竣工验收之日起30天内甲方应到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续。在取得权属证明书后30天内协助乙方到广州市房地产交易所办理交易过户手续”。该条款明确约定了办证的主要义务人是买受人而不是出卖人；《城市商品房管理办法》第十二条亦明确规定：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续”，因而被上诉人未能及时取得产权证的责任应由其自己承担，而不应由上诉人负责。三、被上诉人未及时取得房产证，不是上诉人的原因。被上诉人未及时取得房产证，主要原因在于有关部门未按规划要求接收公用设施，导致了规划的变更，影响了有关手续的办理时间。而在办理验收、测绘、确权、交易、登记等相关手续时，有关职能部门的基础建设薄弱，工作程序非常繁琐且很不规范，收件没有回执或回执不清晰，致使办理时间实际很长，影响房产证的及时取得。四、被上诉人未及时提供相关证件也是其末取得房产证的主要原因之一。五、上诉人所提违约金要求无理。其一，如前所述，被上诉人之诉讼请求已超过了诉讼时效期间；其二，被上诉人所购之房属按揭供房，其房产证只能放在银行，不能由其本人保管，即是说，被上诉人没有因无房产证而受到任何损失；其三，被上诉人的违约金要求过高。故请求撤销原判，判令上诉人不需要承担任何责任，诉讼费应按胜负比例分担。
被上诉人张海英辩称同意原审判决，不同意上诉人的上诉意见。
经审理查明，2000年4月17日，上诉人与被上诉人签订了《商品房预售合同》，约定：被上诉人向上诉人预购金碧花园第14幢（座）第20层A号，成交价为320785元；在双方交接该商品房时，被上诉人累计支付全部房价款的95%，余下5%的房价款在办完房地产证之日起七天内付清；上诉人应于2000年5月30日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件所规定的装饰和设备标准的商品房交付被上诉人使用；预售商品房开发建设过程中，上诉人对原设计方案经规划部门同意做重大调整时，必须在设计方案批准后15天内通知被上诉人；被上诉人应当在收到该通知之日起15天内提出退房要求或与上诉人协商一致签订补充协议；该商品房竣工验收之日起30天内，上诉人应到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续；上诉人取得权属证明书后30天内协助被上诉人到广州市房地产交易所办理交易过户手续。被上诉人于2002年11月12日前支付了房款304746元给上诉人，于2002年11月13日付清全部房款给上诉人，并于2000年5月30日收取了所购房屋。上诉人于2002年10月23日取得楼宇的权属证明书，广州市房地产交易所于2003年7月31日出具了被上诉人所购房屋的房地产权证。被上诉人所购房屋位于“金碧花园”A区四期。
另，上诉人还向原审法院提供如下材料，以证明规划变更对办理产权证的影响：一、市规划局2000年1月20日的穗规复字（1999）第667号文：关于你公司来函调整金碧花园A区规划方案中首层部分建筑功能和公建配套项目设置位置的问题，经研究，不同意你公司的上述申请。你公司应先集齐A区中擅自改变原规划确定的功能的相关资料，到我局监督检查处主动接受违章处罚后，再报我局审查研究部分功能和公建配套调整问题；等。二、市规划局穗规复（2000）680号文：你公司关于申请整体调整金碧花园居住小区中公建配套项目设置位置的问题，原则同意作出整体调整，但公建调整必须满足下列要求：1、公建调整建筑面积和用地面积不得减少……5、调整后的居委会、卫生站、文化站不符合卫生使用要求，应重新调整，且合并设置必须取得街道办事处的意见；6、原则同意架空的首层改为商业使用，你公司必须统计已改变使用性质的架空层的总建筑面积，并应在未实施的建筑内予以扣除；由于你公司已先行改变了该部分建筑的使用性质，因此在换图之前应报我局监督检查处，主动接受违章处理；等。三、2000年l2月26日，广州市海珠区瑞宝街道办事处金碧一居委会致广州市城市规划局规划处的函：金碧花园A区中居委会、文化站在三期6号楼和四期15号楼中各设一处，卫生站在三期6号楼和六期各设一处。为便于管理，避免过多增加工作人员和开支，我办事处建议将原分散布置的两个居委会、文化站和卫生合并建设。四、上诉人于2000年5月24日止市规划局法规监检处的《关于金碧花园A区三期工程首层以上部分先行验收的申请报告》，申请先行办理三期首层以上住宅部分的验收。五、上诉人于2001年2月l2日致海珠区文化局的《关于金碧花园A区文化活动中心规划调整的申请报告》：文化活动中心位于A区与B区中间的小区会所“金碧大世界”内，为使公建配套分布更趋合理。我司向市规划局申请对A区公建配套做适当的调整。其中，4000平方米的文化活动中心由“金碧大世界”调整至A区六期，并取得了穗规复（2000）680号文。望给予同意批复；等。2001年3月22日，海珠区文化局在该函上批复：同意按照穗规复（2000）680号关于整体调整小区公建项目设置位置的函的意见。六、2001年3月24日，上诉人（乙方）与广州市海珠区卫生局（甲方）签订协议：甲方同意乙方按照穗规复（2000）680号文的批复内容，将“卫生院”位置由自编四期首层调整至自编三期首层。甲方同意由乙方在自编三期首层无偿提供建筑面积430平方米给甲方，用于修建“卫生院”，原规划批复的2000平方米建筑面积所剩的l570平方米建筑面积由乙方自行处理，于2001年6月30日前交付甲方；等。七、2001年4月26日，广州市体育运动委员会对金碧花园A区公建配套游泳池整改意见答复，同意保留现状继续投入使用。八、2001年6月l9日，海珠区卫生局同意在金碧花园A区5-9号楼作公建配套卫生院业务用房。九、2003年1月2日，海珠区卫生局复函上诉人，在金碧花园A区自编三期配套2000平方米建筑面积给我局作卫生院业务用房，我局意见430平方米建筑面积已购使用，尚余1570平方米建筑面积的用房保留现状，由你司自行处理。十、2003年6月25日，市规划局发出《关于暂不同意住宅工程规划验收的函》：我局同意在海珠区工业大道南地段，兴建22层住宅l幢（二层及二层以上部分已于2001年4月通过规划验收），现要求首层及地下室部分规划验收，由于公建配套项目里的卫生院面积问题须取广州市卫生局书面意见，不符合规划验收条件，故暂不同意验收和核发《建设工程规划验收合格证》。十一、《商品房预售许可证》：预售单位广州市恒大房地产开发有限公司，座落地点海珠区工业大道南821号金碧花园（自编2l—25幢南座）。十二、2001年11月29日核发的穗规验证字（2001）第815号《建设工程规划验收合格证》， 住宅、商业楼二幢工程符合城市规划要求，经验收合格。十三、测绘案件查证答复书：广州市房地产测绘所答复上诉人2001年4月12日申请测量地址工业大道南已于2001年12月13日测绘完成。十四、2002年5月9日的广州市公有房屋及用地登记申请书：上诉人申请工业大道南金碧六街2、10、20、30、32号（除地下室）登记申请确权。十五、2002年7月1日出具的被上诉人所购房屋在内的《房地产申请登记回执》。十六、广州市金碧物业管理有限公司出具的《证明》：该公司受上诉人委托，于2002年5月向金碧二街248号的业主送达通知并张贴公告，要求业主按时到上诉人处缴交办证资料。十七、2004年2月20日出具的《证明》：证明被上诉人所购房屋办理交易过户及房产证的资料已于2002年4月17日报入广州市国土房管局房地产交易中心办理交易过户及房产证。该证明加盖了广州市房地产交易登记收件专用章。十八、2002年4月5日的海珠区工业大道南路金碧二街204、242、246、254、256号二至二十二层的《广州市房地产权属证明书》。
另，在原审诉讼期间，被上诉人为证明上诉人提交的2004年2月20日加盖了广州市房地产交易登记收件专用章的《证明》及加盖广州市房地产登记所业务专用章的2004年1月16日的《关于金碧花园五期报入确权时间的证明》无效，其已准时交纳了办理房地产证资料给上诉人，向原审法院提供了加盖广州市房地产登记所信访专用章和广州市房地产交易所信访专用章的（2004）产登群字41号《关于金碧花园确权时间证明问题的答复》：“林伟鹏等业主，您们来信反映金碧花园确权时间的证明（共7份）的问题，经查核，现答复如下：广州市房地产登记所业务专用章是我所与我局内部业务处室联系业务时使用的业务印章，不对外使用。广州市房地产交易登记收件专用章是我所在办理业务收件时使用的。我所对外使用的证明要同时加盖公章‘广州市房地产交易所’、‘广州市房地产登记所’。因此，您们来信附上的《关于金碧花园三期报入确权时间的证明》、《关于金碧花园四期报入确权时间的证明》、《关于金碧花园五期报入确权时间的证明》、《关于金碧花园B区 B栋报入确权时间的证明》、《关于金碧花园B区C栋报入确权时间的证明》、《证明》（2004年1月12日出具，本案证据）、《证明》附件（2004年2月20日出具）均是无效证明”。
本院认为，上诉人、被上诉人自愿签订上述《房地产预售契约》，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行。依约定，上诉人应于房地产在实际交付使用后九十天内，上诉人应协同被上诉人办理该房地产的产权过户手续和房地产的手续。上诉人逾期办理，则应承担相应的法律责任，上诉人亦无充分证据证实其延期办证是由于有关部门工作所致，因此其上诉主张被上诉人未及时取得房产证，主要原因在于有关部门，缺乏依据，本院不予采纳。
关于被上诉人主张的“支付迟延办证违约金”请求是否超过诉讼时效问题。协同办证既是上诉人的合同义务，也是法定义务，上诉人迟延办证是一种持续的违约行为。由于被上诉人没有举证证明其在上诉人办证义务期满后向上诉人主张迟延办证违约金，故原审法院认定被上诉人起诉日前两年之外的迟延办证违约金请求超过诉讼时效，依法不予保护，起诉日前两年内的违约金请求未超过诉讼时效，及据此判决上诉人向被上诉人支付迟延办证违约金，是正确的。上诉人以诉讼时效理由上诉请求驳回被上诉人的全部诉请与有关法律规定不符，本院不予支持。
由于双方没有约定迟延办证违约金数额的计算方法，原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，确定参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金并无不妥。上诉人迟延办证使被上诉人的房屋产权处于不确定状态，且上述司法解释关于迟延办证违约金的规定并未以造成实际损失为前提，原审法院所采纳被上诉人的违约金请求并未超出规定标准，上诉人上诉以“被上诉人的违约金要求过高”作为抗辩，其理由不成立。
取得《权属证明书》是上诉人履行协同办证义务的前提条件；通知被上诉人提交相关办证资料，属上诉人协同办证的附随义务。而上诉人也没有证据证实被上诉人迟延提交办证资料，故上诉人上诉主张“被上诉人未按时提交办证资料导致办证时间的延误”，本院不予认定。
鉴于上诉人未在合同约定的期限内申办测绘及权属登记手续，其提交的证据显示规划设计方案是应其要求而调整，且该“规划变更”是合同约定的办证期后产生的事由，上诉人于调整方案批准后又未按合同约定（15天内）通知被上诉人，原判其支付迟延办证违约金的期间已扣除有关部门的工作期间和双方约定应扣除的时间，其上诉提出“有关部门未按规划要求接收公用设施导致规划变更”及“验收、测绘等相关手续”的免责理由，均缺乏依据，本院不予采纳。
综上所述，审查上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1103元由上诉人广州市恒大房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 国平平
审 判 员 杨晓航
代理审判员 兰永军
二ＯＯ四年
书 记 员 余 盾
民事判决书
（2004）穗中法民四终字第4167号
上诉人（原审被告）广州市恒大房地产开发有限公司。
法定代表人赵长龙，经理。
委托代理人陆理、赵军，均为该公司职员。
被上诉人（原审原告）张海英。
委托代理人黄勤，广东华盈律师事务所律师。
上诉人广州市恒大房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2004）海民三初字第434号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认为， 原、被告所签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。根据合同，被告应于2000年5月30日前将经竣工验收的商品房交付使用，并在之后的30天内应到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续。在取得权属证明书后30天内协助原告到广州市房地产交易所办理交易过户手续。被告未能充分举证证明其已于2002年3月14日交齐办理大确权的资料给房管部门，从收件回执显示，大确权交件时间是2002年5月31日。即使被告2001年6月8日完成了测绘，但被告也延至2002年5月31日才履行办理权属登记手续的义务。至于被告以加盖了广州市房地产交易登记收件专用章的2004年2月20日的《证明》来证明其申请小确权的时间，因原告已举证证明该《证明》无效，故不予采纳。被告未能举证说明在取得《权属证明书》后协助原告办理交易过户手续的时间，被告应承担逾期办证的违约责任。根据合同的约定违约金应计至被告协同原告办理交易过户手续之日止。但可扣除被告取得权属登记申请回执至出具权属证明书的期间以及合同约定的出具权属证明书后三十天的交易过户时间。逾期办证违约金的截止时间不超过原告要求截止的时间。由于合同没有约定迟办证的违约金的承担标准，违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付。至于被告的答辩意见，根据其提交的证据显示，规划方案是应被告要求而调整的，因规划调整，从而影响了被告后来的有关手续的办理。被告在调整了规划方案后，也没有按合同的约定在设计方案批准后15天内通知原告，故被告认为政府有关部门要求公建配套设施变更和未按规划要求接受公用设施，导致规划变更造成规划验收迟延，影响了办证的时间的答辩意见，不予采纳。另被告认为原告没有及时提交办证资料，从被告提供的证据显示，其于2002年11月向原告等所购楼宇的业主送达通知并张贴公告，要求原告按时到被告处缴交办证资料，其已在2002年11月19日将原告的资料提交给交易所，从被告自己的意见来看，显见原告已经及时将办证资料交给被告，故对被告的该答辩意见，不予采纳。原告要求计付违约金的有效期也是在二年内，故被告认为原告的请求超过诉讼时效的意见依据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决：被告广州市恒大房地产开发有限公司在本判决生效之日起二十日内支付迟延办理海珠区工业大道南路金碧五街81号2001房的房产证的违约金（违约金从2002年1月14日起至2002年11月13日以304746元为本金，从2002年11月14日起至协助原告办理该房屋的交易过户手续之日止，以320785元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但应扣除2002年5月31日至2002年11月23日期间的天数，违约金的截止日期应不超过原告要求的2003年6月10日，违约金总额应以27316元为限）给原告张海英；案件受理费1103元由被告负担。
判后，上诉人广州市恒大房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人的诉讼请求已超过《民法通则》规定的两年诉讼时效期间，其迟延办证违约金的请求应予全部驳回。二、办理房地产权证的主要义务人是被上诉人而不是上诉人。双方《房地产预售契约》规定：“该商品房竣工验收之日起30天内甲方应到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续。在取得权属证明书后30天内协助乙方到广州市房地产交易所办理交易过户手续”。该条款明确约定了办证的主要义务人是买受人而不是出卖人；《城市商品房管理办法》第十二条亦明确规定：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续”，因而被上诉人未能及时取得产权证的责任应由其自己承担，而不应由上诉人负责。三、被上诉人未及时取得房产证，不是上诉人的原因。被上诉人未及时取得房产证，主要原因在于有关部门未按规划要求接收公用设施，导致了规划的变更，影响了有关手续的办理时间。而在办理验收、测绘、确权、交易、登记等相关手续时，有关职能部门的基础建设薄弱，工作程序非常繁琐且很不规范，收件没有回执或回执不清晰，致使办理时间实际很长，影响房产证的及时取得。四、被上诉人未及时提供相关证件也是其末取得房产证的主要原因之一。五、上诉人所提违约金要求无理。其一，如前所述，被上诉人之诉讼请求已超过了诉讼时效期间；其二，被上诉人所购之房属按揭供房，其房产证只能放在银行，不能由其本人保管，即是说，被上诉人没有因无房产证而受到任何损失；其三，被上诉人的违约金要求过高。故请求撤销原判，判令上诉人不需要承担任何责任，诉讼费应按胜负比例分担。
被上诉人张海英辩称同意原审判决，不同意上诉人的上诉意见。
经审理查明，2000年4月17日，上诉人与被上诉人签订了《商品房预售合同》，约定：被上诉人向上诉人预购金碧花园第14幢（座）第20层A号，成交价为320785元；在双方交接该商品房时，被上诉人累计支付全部房价款的95%，余下5%的房价款在办完房地产证之日起七天内付清；上诉人应于2000年5月30日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件所规定的装饰和设备标准的商品房交付被上诉人使用；预售商品房开发建设过程中，上诉人对原设计方案经规划部门同意做重大调整时，必须在设计方案批准后15天内通知被上诉人；被上诉人应当在收到该通知之日起15天内提出退房要求或与上诉人协商一致签订补充协议；该商品房竣工验收之日起30天内，上诉人应到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续；上诉人取得权属证明书后30天内协助被上诉人到广州市房地产交易所办理交易过户手续。被上诉人于2002年11月12日前支付了房款304746元给上诉人，于2002年11月13日付清全部房款给上诉人，并于2000年5月30日收取了所购房屋。上诉人于2002年10月23日取得楼宇的权属证明书，广州市房地产交易所于2003年7月31日出具了被上诉人所购房屋的房地产权证。被上诉人所购房屋位于“金碧花园”A区四期。
另，上诉人还向原审法院提供如下材料，以证明规划变更对办理产权证的影响：一、市规划局2000年1月20日的穗规复字（1999）第667号文：关于你公司来函调整金碧花园A区规划方案中首层部分建筑功能和公建配套项目设置位置的问题，经研究，不同意你公司的上述申请。你公司应先集齐A区中擅自改变原规划确定的功能的相关资料，到我局监督检查处主动接受违章处罚后，再报我局审查研究部分功能和公建配套调整问题；等。二、市规划局穗规复（2000）680号文：你公司关于申请整体调整金碧花园居住小区中公建配套项目设置位置的问题，原则同意作出整体调整，但公建调整必须满足下列要求：1、公建调整建筑面积和用地面积不得减少……5、调整后的居委会、卫生站、文化站不符合卫生使用要求，应重新调整，且合并设置必须取得街道办事处的意见；6、原则同意架空的首层改为商业使用，你公司必须统计已改变使用性质的架空层的总建筑面积，并应在未实施的建筑内予以扣除；由于你公司已先行改变了该部分建筑的使用性质，因此在换图之前应报我局监督检查处，主动接受违章处理；等。三、2000年l2月26日，广州市海珠区瑞宝街道办事处金碧一居委会致广州市城市规划局规划处的函：金碧花园A区中居委会、文化站在三期6号楼和四期15号楼中各设一处，卫生站在三期6号楼和六期各设一处。为便于管理，避免过多增加工作人员和开支，我办事处建议将原分散布置的两个居委会、文化站和卫生合并建设。四、上诉人于2000年5月24日止市规划局法规监检处的《关于金碧花园A区三期工程首层以上部分先行验收的申请报告》，申请先行办理三期首层以上住宅部分的验收。五、上诉人于2001年2月l2日致海珠区文化局的《关于金碧花园A区文化活动中心规划调整的申请报告》：文化活动中心位于A区与B区中间的小区会所“金碧大世界”内，为使公建配套分布更趋合理。我司向市规划局申请对A区公建配套做适当的调整。其中，4000平方米的文化活动中心由“金碧大世界”调整至A区六期，并取得了穗规复（2000）680号文。望给予同意批复；等。2001年3月22日，海珠区文化局在该函上批复：同意按照穗规复（2000）680号关于整体调整小区公建项目设置位置的函的意见。六、2001年3月24日，上诉人（乙方）与广州市海珠区卫生局（甲方）签订协议：甲方同意乙方按照穗规复（2000）680号文的批复内容，将“卫生院”位置由自编四期首层调整至自编三期首层。甲方同意由乙方在自编三期首层无偿提供建筑面积430平方米给甲方，用于修建“卫生院”，原规划批复的2000平方米建筑面积所剩的l570平方米建筑面积由乙方自行处理，于2001年6月30日前交付甲方；等。七、2001年4月26日，广州市体育运动委员会对金碧花园A区公建配套游泳池整改意见答复，同意保留现状继续投入使用。八、2001年6月l9日，海珠区卫生局同意在金碧花园A区5-9号楼作公建配套卫生院业务用房。九、2003年1月2日，海珠区卫生局复函上诉人，在金碧花园A区自编三期配套2000平方米建筑面积给我局作卫生院业务用房，我局意见430平方米建筑面积已购使用，尚余1570平方米建筑面积的用房保留现状，由你司自行处理。十、2003年6月25日，市规划局发出《关于暂不同意住宅工程规划验收的函》：我局同意在海珠区工业大道南地段，兴建22层住宅l幢（二层及二层以上部分已于2001年4月通过规划验收），现要求首层及地下室部分规划验收，由于公建配套项目里的卫生院面积问题须取广州市卫生局书面意见，不符合规划验收条件，故暂不同意验收和核发《建设工程规划验收合格证》。十一、《商品房预售许可证》：预售单位广州市恒大房地产开发有限公司，座落地点海珠区工业大道南821号金碧花园（自编2l—25幢南座）。十二、2001年11月29日核发的穗规验证字（2001）第815号《建设工程规划验收合格证》， 住宅、商业楼二幢工程符合城市规划要求，经验收合格。十三、测绘案件查证答复书：广州市房地产测绘所答复上诉人2001年4月12日申请测量地址工业大道南已于2001年12月13日测绘完成。十四、2002年5月9日的广州市公有房屋及用地登记申请书：上诉人申请工业大道南金碧六街2、10、20、30、32号（除地下室）登记申请确权。十五、2002年7月1日出具的被上诉人所购房屋在内的《房地产申请登记回执》。十六、广州市金碧物业管理有限公司出具的《证明》：该公司受上诉人委托，于2002年5月向金碧二街248号的业主送达通知并张贴公告，要求业主按时到上诉人处缴交办证资料。十七、2004年2月20日出具的《证明》：证明被上诉人所购房屋办理交易过户及房产证的资料已于2002年4月17日报入广州市国土房管局房地产交易中心办理交易过户及房产证。该证明加盖了广州市房地产交易登记收件专用章。十八、2002年4月5日的海珠区工业大道南路金碧二街204、242、246、254、256号二至二十二层的《广州市房地产权属证明书》。
另，在原审诉讼期间，被上诉人为证明上诉人提交的2004年2月20日加盖了广州市房地产交易登记收件专用章的《证明》及加盖广州市房地产登记所业务专用章的2004年1月16日的《关于金碧花园五期报入确权时间的证明》无效，其已准时交纳了办理房地产证资料给上诉人，向原审法院提供了加盖广州市房地产登记所信访专用章和广州市房地产交易所信访专用章的（2004）产登群字41号《关于金碧花园确权时间证明问题的答复》：“林伟鹏等业主，您们来信反映金碧花园确权时间的证明（共7份）的问题，经查核，现答复如下：广州市房地产登记所业务专用章是我所与我局内部业务处室联系业务时使用的业务印章，不对外使用。广州市房地产交易登记收件专用章是我所在办理业务收件时使用的。我所对外使用的证明要同时加盖公章‘广州市房地产交易所’、‘广州市房地产登记所’。因此，您们来信附上的《关于金碧花园三期报入确权时间的证明》、《关于金碧花园四期报入确权时间的证明》、《关于金碧花园五期报入确权时间的证明》、《关于金碧花园B区 B栋报入确权时间的证明》、《关于金碧花园B区C栋报入确权时间的证明》、《证明》（2004年1月12日出具，本案证据）、《证明》附件（2004年2月20日出具）均是无效证明”。
本院认为，上诉人、被上诉人自愿签订上述《房地产预售契约》，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行。依约定，上诉人应于房地产在实际交付使用后九十天内，上诉人应协同被上诉人办理该房地产的产权过户手续和房地产的手续。上诉人逾期办理，则应承担相应的法律责任，上诉人亦无充分证据证实其延期办证是由于有关部门工作所致，因此其上诉主张被上诉人未及时取得房产证，主要原因在于有关部门，缺乏依据，本院不予采纳。
关于被上诉人主张的“支付迟延办证违约金”请求是否超过诉讼时效问题。协同办证既是上诉人的合同义务，也是法定义务，上诉人迟延办证是一种持续的违约行为。由于被上诉人没有举证证明其在上诉人办证义务期满后向上诉人主张迟延办证违约金，故原审法院认定被上诉人起诉日前两年之外的迟延办证违约金请求超过诉讼时效，依法不予保护，起诉日前两年内的违约金请求未超过诉讼时效，及据此判决上诉人向被上诉人支付迟延办证违约金，是正确的。上诉人以诉讼时效理由上诉请求驳回被上诉人的全部诉请与有关法律规定不符，本院不予支持。
由于双方没有约定迟延办证违约金数额的计算方法，原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，确定参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金并无不妥。上诉人迟延办证使被上诉人的房屋产权处于不确定状态，且上述司法解释关于迟延办证违约金的规定并未以造成实际损失为前提，原审法院所采纳被上诉人的违约金请求并未超出规定标准，上诉人上诉以“被上诉人的违约金要求过高”作为抗辩，其理由不成立。
取得《权属证明书》是上诉人履行协同办证义务的前提条件；通知被上诉人提交相关办证资料，属上诉人协同办证的附随义务。而上诉人也没有证据证实被上诉人迟延提交办证资料，故上诉人上诉主张“被上诉人未按时提交办证资料导致办证时间的延误”，本院不予认定。
鉴于上诉人未在合同约定的期限内申办测绘及权属登记手续，其提交的证据显示规划设计方案是应其要求而调整，且该“规划变更”是合同约定的办证期后产生的事由，上诉人于调整方案批准后又未按合同约定（15天内）通知被上诉人，原判其支付迟延办证违约金的期间已扣除有关部门的工作期间和双方约定应扣除的时间，其上诉提出“有关部门未按规划要求接收公用设施导致规划变更”及“验收、测绘等相关手续”的免责理由，均缺乏依据，本院不予采纳。
综上所述，审查上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1103元由上诉人广州市恒大房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 国平平
审 判 员 杨晓航
代理审判员 兰永军
二ＯＯ四年
书 记 员 余 盾
川公网安备 51010502010672号
