广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2011)穗中法民五终字第2394号

　　上诉人（原审原告）程春奇。
　　上诉人（原审原告）林冬告。
　　上述两上诉人共同委托代理人陈峰、钟学武，广东东方昆仑律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告）广州市荔港南湾房地产开发有限公司。
　　法定代表人刘裕兴，职务董事长。
　　委托代理人郭清华。该公司职员。
　　委托代理人王雯宣。该公司职员。
　　上诉人程春奇、林冬告因与被上诉人广州市荔港南湾房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2011)穗荔法民三初字第789号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。
　　原审法院经审理查明，2007年7月23日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买荔港南湾（自编塔楼H1、H2、H3、H4、H5、H6栋）第H2幢27层2703号房（下称该商品房），测绘地址：荔湾区南岸路47-1号2703房；该商品房合同约定建筑面积73.73平方米；商品房按套出售，总金额677179元，甲方以按揭贷款方式付款；逾期付款的违约责任：乙方以按揭贷款支付房款的，首期款应当按照本合同约定的支付期限支付至监控账号；如果乙方未能按照约定期限将首期款支付至监控账号，甲方有权要求乙方按每日房价款总额0.5‰的标准支付违约金，并有权解除合同；甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入监控帐户，不得放入其它帐户。如果按揭银行未将全部按揭贷款直接划入监控帐户的，视作甲方违约，乙方有权要求甲方按每日未入监控帐户的按揭款金额的0.5‰的标准支付违约金，直至全部按揭款项进入监控帐户…甲方应当在2008年5月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用…甲方应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；迟延办理产权登记的违约责任：乙方不退房的，甲方按自迟延之日起每日已付房价款的0.001%向乙方支付违约金。该合同于2007年8月15日办理了预售登记。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。原告于2008年5月31日办理了收楼手续。被告至今未为原告办理讼争房屋的房地产权证。
　　程春奇、林冬告向原审法院诉称：原告于2007年7月23日认购被告开发的位于广州市荔湾区南岸路47-1号H2幢27层2703房（荔港南湾），建筑面积73.73平方米，房款677179元。原告已经按约定支付应付全部购房款及有关办理房屋权属证书的税费，但被告未依约履行办理权属证书的义务，至今未能取得产权证书。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十九条约定，被告应按迟延办证之日起每日支付房价款的十万分之一的违约金，但合同第八条约定原告如分期付款或支付首期款违约时应支付按每日房价款总额的万分之五的违约金。同一合同条款中，被告约定的违约责任对自己应负责任即不利的部分约定支付标准是每日支付房价款的十万分之一，对自己应收债权即有利的部分约定支付标准是每日支付房价款的万分之五，违约金标准差别有50倍，造成被告违约成本明显偏低而怠于为原告办理房产证，违背了合同法的公平原则，本案涉及的是格式条款的合同，提供格式的一方加重对方的责任或者免除自己责任，依法应属于无效。且对被告逾期办理产权证的违约条款的约定明显过低，应当按照人民银行规定的逾期贷款利率每日万分之二点一的标准计算违约金。综上所述，原告已经依约履行应支付购房款义务，但被告至今仍不为原告办理好房地产的权属证书，严重损害了原告的合法权益。故起诉要求：1、判决被告在三十天内为原告办理好广州市荔湾区南岸路47-1号H2幢27层2703房的房地产权属证书；2、判决被告向原告支付迟延办理房屋权属证书的违约金，以购房款677179元为本金，按每日万分之二点一的标准计算，从2010年5月21日起计至立案之日止为10000元；立案次日起至办好产权证期间的违约金，以购房款677179元为本金，按每日万分之二点一的标准计算，每3个月结算一次支付违约金，直至办好房产证之日止；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
　　荔港南湾公司辩称：1、同意协助原告办理房产证，不同意原告诉请的比例支付违约金。2、关于双方办证的约定，合同第19条约定违约金是每日按已付房款的0.001%计算，原告要求按每日万分之二点一，没有法律和合同的依据。首先原、被告双方签订的合同不是采用格式条款订立的合同，双方签订的合同是政府提供的，所以不能使用格式合同的相关条款来适用。《合同法》第39条第2款明确规定，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。由此可见，格式条款需要具备两个要件，第一，当事人为了重复使用而预先拟定的；第二，订立合同时未与对方协商。然而原、被告签订的《商品房买卖合同》，封面下方明确写了是广州市国土房管局、广州市工商局监制，所以并非被告或者原告任何一方当事人提供的合同版本，且该合同是在房管局网上打印使用、备案，所以该合同不符合《合同法》第39条第2款关于格式条款的要件。另外，在第1页的《商品房买卖合同说明》中，原告签名确认已经阅读，被告采取了合理的方式履行提醒原告阅读房管局提供的合同版本的义务，从这一情况来看，也不符合关于格式合同中未与当事人协商的情况。3、合同中不存在有免除被告责任，排除原告主要权利的条款。违约金的比例高低应该是依据合同权利义务的主次来确定。买卖合同的买受人的主要义务就是履行付款义务，这是履行合同最重要的第一步。因此对未及时付款的违约行为，约定较高的违约责任。交付房屋是房屋交易成功后履行的第二步，此时交易已成功，并且进行了预告登记，违约风险相对降低。因此权利义务都是对等的。权属登记是预告登记和房屋交付的一个附随义务，交易的风险更少，约定的违约金相对更低，以已付房款每日0.001%计也是合理的。合同明确约定，原告有收取房屋及办理房产证的权利，合同中没有任何条款排除原告这种权利，所以这也不符合格式条款的有关规定。4、合同所有的条款都是经双方协商一致的，是双方当事人的真实意思表示，依据合同意思自治原则，对双方都有约束力，不能随意更改。所以我方认为应该依据合同来执行。5、双方的合同条款约定都是简单、具体、明确，不存在对合同条款的理解发生争议的情形。双方就办证第19条的约定，违约责任就是按每日已付房款的0.001%支付违约金，如此简单、具体、明确的条款还有第二种理解吗？原告在诉状中认为要作出不利于被告的解释，显然没有依据。6、被告没有怠于履行办证的义务。被告已经在2011年3月11日递件办理楼盘的大确权手续，正在积极为原告办证，
　　原审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容并无违反法律、法规规定，双方均应切实履行。按照合同的约定，被告应在房屋交付使用后720日内交付房地产权证给原告。但被告于2008年5月31日将房屋交付给原告后，至今未为原告办理房地产权证，违反了合同约定，应承担违约责任。原告要求被告办理产权证及支付违约金的诉讼请求合法合理，原审法院予以支持。关于违约金标准，原告要求按已付房款的每日万分之二点一的标准计算，被告辩称违约金的比例高低是依据合同权利义务的主次来确定，且双方签订的《商品房买卖合同》不符合《合同法》第39条第2款关于格式条款的要件，故不同意按每日万分之二点一的标准支付违约金。原审法院认为双方签订的合同已明确约定了被告迟延办理产权登记的，每日按已付房价款的0.001%支付违约金，该约定不存在显失公平或格式条款的情形，且在合同中双方当事人针对不同的违约情形约定不同的违约标准，是当事人意思自治原则的体现，并不存在损害一方当事人权益的情形，故原审法院对于被告的答辩意见予以采纳。原告要求调整违约金标准缺乏合同和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，原审法院判决：一、被告广州市荔港南湾房地产开发有限公司在本判决生效之日起一个月内，为原告程春奇、林冬告办妥广州市荔港南湾第H2幢27层2703号房（广州市荔湾区南岸路47-1号2703房）的房地产权证。二、被告广州市荔港南湾房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，一次性支付从2010年5月21日起至本判决发生法律效力之日止的逾期办证违约金给原告程春奇、林冬告（违约金按原告已付房款677179元的每日0.001%计算）；从本判决生效之次日起至被告将房地产权证交付给原告之日止的逾期办证违约金，被告广州市荔港南湾房地产开发有限公司每3个月结算一次支付给原告；违约金的总额不得超过677179元。三、驳回原告程春奇、林冬告的其他诉讼请求。本案受理费75元，由被告广州市荔港南湾房地产开发有限公司负担。
　　程春奇、林冬告不服原审判决，向本院提起上诉称：荔港南湾公司未按照双方签订的《商品房买卖合同》约定交付房地产权证给程春奇、林冬告，已经严重违约，应当承担违约责任。由于荔港南湾公司的违约行为对程春奇、林冬告充分行使房屋的所有权存在重大影响，造成程春奇、林冬告重大损害，合同约定迟延办理房屋产权证的违约金为自迟延办证之日起每日支付房价款的十万分之一，该违约金的约定支付明显过低，程春奇、林冬告请求人民法院予以增加，是符合国家法律规定的。合同第十九条约定荔港南湾公司迟延办理房屋产权证的违约责任与合同第八条程春奇、林冬告如分期付款或支付首期款违约时应支付按每日房价款总额的万分之五的违约金的约定明显不对等，且荔港南湾公司在一审中已表示，该楼盘所涉及的《商品房买卖合同》关于荔港南湾公司迟延办理房屋产权证的违约责任的约定是一致的。那么，程春奇、林冬告认为，该约定是属于合同重大事项，关系到买受人的直接利益，该约定对买受人来说是不公平的，《合同法》最基本的原则是公平、对等原则，那么，双方签订的《商品房买卖合同》中也应当遵循该原则，并没有主次之分，且该约定是未经双方协商，是荔港南湾公司事先设定，该约定违反公平、对等原则，该约定是无效的。故上诉请求：一、撤销原审判决第二项，判决荔港南湾公司迟延办理房屋权属证书应承担违约责任，向程春奇、林冬告支付违约金，从2010年5月21日起至立案日计人民币10000元；立案日后至办好产权证期间的违约金，按照购房款人民币677179元为本金，每日万分之五计算标准每3个月结算一次支付违约金，直至办好房产证之日止。二、判决维持原审判决第一项。三、判决本案诉讼费用由荔港南湾公司承担。
　　荔港南湾公司答辩称：程春奇、林冬告的上诉请求没有依据。1、双方在合同第19条已明确约定迟延办证违约金按房款每日十万分之一计付，双方应当按合同条款来履行。2、合同并没有免除被上诉人责任，加重上诉人责任的条款。3、合同是双方的真实意思表示，是基于合同自治原则确立，对双方具有约束力。4、最高院司法解释确定按同期贷款利率是在合同没有约定的前提下才适用，而双方合同是有约定的，不应适用司法解释所确定的标准。
　　双方当事人对原审法院查明事实不持异议，本院予以确认。
　　本院二审另查明，荔港南湾公司与程春奇、林冬告签订的《商品房买卖合同》说明第3条为，对合同文本中【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。
　　本院认为，荔港南湾公司程春奇、林冬告之间的《商品房买卖合同》系双方当事人自愿签订。根据该《商品房买卖合同》说明第3条，对合同文本中空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。程春奇、林冬告对此签名确认。因此，《商品房买卖合同》包括迟延办证违约金条款是经协商之后达成一致，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应恪守履行。
　　程春奇、林冬告上诉主张迟延办证违约责任应与迟延付款违约责任对等，但买受人付款与出卖人交房二者互为对等义务，办证与付款二者则并非对等义务，故程春奇、林冬告的上述主张据理不足，不能成立。程春奇、林冬告以迟延办证违约金过低为由上诉请求增加，但未能证明《商品房买卖合同》约定的迟延办证违约金低于造成的损失，应承担举证不能的不利后果。
　　综上所述，程春奇、林冬告的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费150元，由上诉人程春奇、林冬告负担。
　　本判决为终审判决。
　　
审　判　长　　吴国庆
审　判　员　　陈珊彬
审　判　员　　岳为群
二Ｏ一一年 九 月　　　日
书　记　员　　李　焕