广东省广州市中级人民法院
民事判决书

（2005）穗中法民二终字第555号


　　上诉人（原审原告）：广州市中立房地产代理有限公司。
　　法定代表人：刘汝余，该公司执行董事。
　　委托代理人：马星恒。
　　被上诉人（原审被告）：胡玉生。
　　被上诉人（原审被告）：邓宝仪。
　　上诉人广州市中立房地产代理有限公司因委托合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2004）荔法民一初字第954号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审法院审理认为，《房地产购买委托书》中明确表明被上诉人胡玉生系委托上诉人按照约定的购房条件购买广州市昌岗路中旅侨苑A栋1505房房屋。该合同属于委托服务合同，委托事项为购买广州市昌岗路中旅侨苑A栋1505房房屋，由此上诉人的合同义务应包括处理在购买房屋过程中的相关事项。上诉人主张按照行业惯例理解《房地产购买委托书》应为居间合同，上诉人的义务仅为提供房源信息服务和媒介服务，而不包括其他服务项目，该理由不充分且与事实不符，原审法院对其主张不予认可。我国法律规定，受托人应当按照合同约定处理委托人事务，但上诉人未能履行合同义务，处理被上诉人委托其购买房屋的事务，因此被上诉人有权拒绝支付报酬。故上诉人要求两被上诉人支付中介服务费并支付利息的诉讼请求，无法律依据，原审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条的规定，判决：一、驳回上诉人要求两被上诉人支付中介服务费5440元的诉讼请求；二、驳回上诉人要求两被上诉人按照中国人民银行逾期贷款利率从2003年12月19日起计算支付利息至付清中介服务费时止的诉讼请求。案件受理费250元由上诉人负担。
　　上诉人不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定《房地产购买委托书》为委托服务合同，事实认定不清。上诉人是中介服务性公司，基于保障自身权益以及结合现今中介市场交易中普遍出现的买卖两方存在的“飞单”现象，依据行业惯例而与被上诉人签订《房地产购买委托书》。原审法院单凭其中出现的“全权”二字就认定此委托书是委托服务合同，而忽视了被上诉人在订金收据中亲笔签章认可上诉人将订金转给开发商的行为。庭审中被上诉人陈述前后矛盾，其所述与证据显示的事实明显不符，但一审法院未能重视此情况，导致一审法院对此案事实认定不清的情况出现；2、法院在无充足的法定依据下认定上诉人未履行合同义务也属认定事实不清。上诉人在合同签订前就已与被上诉人签订《购买/租赁委托书》，通过上诉人自身建立的商业客户资源网络为被上诉人提供房源信息服务和媒介服务，其后双方签订《房地产购买委托书》，最终结果是促成被上诉人与开发商签订《中旅侨苑认购书》。而一审法院对此未能给予重视。被上诉人以上诉人未履行义务、购买物业是自己操作与上诉人无关为由进行抗辨，实属蓄意规避支付中介服务费的不诚信行为。由于上诉人一直是以居间人身份为被上诉人提供居间服务，而中介方与买家之间的居间委托法律关系与买卖两方之间的房屋买卖法律关系是两个相对独立的法律关系，所以上诉人没有参与买卖两方购买的实际操作中。此情况一审法院在审理时也未能充分考虑。因此，上诉人认为与被上诉人之间的法律关系是居间服务关系。为此，请求撤销原审判决，依法认定双方签订的《房地产购买委托书》为居间合同，被上诉人承担违约责任，支付中介服务费5440元、利息及案件受理费。
　　两被上诉人共同答辩称：双方是委托合同关系，上诉人未提供中介服务，上诉人所谓的中介服务与两被上诉人的购房行为无因果关系，上诉人未能履行合同义务，两被上诉人有权拒绝支付报酬。
　　经审理查明，被上诉人胡玉生与被上诉人邓宝仪为夫妻关系。2003年10月27日，被上诉人邓宝仪与上诉人的工作人员签订一份《购买/租赁委托书》，约定：被上诉人邓宝仪委托上诉人在广州物色适当的住宅，若被上诉人邓宝仪成功购买由上诉人介绍的物业，被上诉人邓宝仪承诺付给上诉人相等于3％交易价的介绍费；被上诉人邓宝仪委托上诉人介绍的物业为中旅侨苑A1座1505房等。当日，被上诉人胡玉生将1500元作为中旅侨苑A1座1505房的订金交给上诉人，上诉人则向被上诉人胡玉生出具一张收据。2003年10月28日，被上诉人胡玉生与上诉人签订一份《房地产购买委托书》，约定：被上诉人胡玉生委托上诉人全权代表其购买中旅侨苑A1—1505房物业，并按该委托书约定的条款购买该物业；该物业购买价为320557.50元，付款方式为银行按揭；被上诉人胡玉生已于2003年10月27日交付定金1500元给上诉人，被上诉人胡玉生已于2003年10月28日前再交付定金8500元给上诉人；被上诉人胡玉生同意付给上诉人5440元作为服务费等。2003年10月29日，被上诉人胡玉生在上述收据的记帐联上签名，其签名上方有“此款项已由中立地产过给中旅侨苑发展商作为订金”的手写字样。上述《房地产购买委托书》签订后，上诉人没有参与两被上诉人购买广州市昌岗路中旅侨苑A栋1梯15层05单元房屋的过程，购买该房屋的行为系由两被上诉人独立完成。被上诉人邓宝仪与该房屋的出卖人签订的《商品房买卖合同》于2003年12月19日在房屋管理部门办理了登记鉴证。2004年11月8日，上诉人以其与被上诉人胡玉生签订《房地产购买委托书》及该委托书约定的物业已转让至被上诉人邓宝仪名下，但两被上诉人拒绝支付中介服务费为由，向原审法院提起诉讼，请求判令两被上诉人支付中介服务费5440元及利息（从2003年12月19日起至两被上诉人支付款项时止，按照中国人民银行逾期贷款利率计算）。
　　本院认为，被上诉人邓宝仪与上诉人的工作人员签订的《购买/租赁委托书》虽有介绍购买本案所涉房屋的约定，但之后被上诉人胡玉生与上诉人签订的《房地产购买委托书》则明确约定被上诉人胡玉生委托上诉人按照约定的购房条件代其购买本案所涉房屋，而上诉人亦是依据该《房地产购买委托书》提起本案诉讼，请求两被上诉人支付该《房地产购买委托书》约定的服务费，故两被上诉人与上诉人在本案中形成的是委托合同关系。上诉人称该《房地产购买委托书》依其行业惯例属于居间合同，没有证据证实，本院不予采纳。上诉人所述的被上诉人胡玉生交付的订金，在该《房地产购买委托书》中已有约定，故上诉人出具的该订金收据及上诉人将该订金转交给开发商的行为，并不能证明上诉人与两被上诉人在本案中形成了居间合同关系。因上诉人未能履行该《房地产购买委托书》约定的处理两被上诉人购买房屋事务的义务，故两被上诉人有权拒绝向上诉人支付报酬。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费250元由上诉人负担。
　　本判决为终审判决。


审　判　长　　陈瑞晖
审　判　员　　庞智雄
代理审判员　　莫　芳
二ＯＯ五年　　 
书　记　员　　王　灯
书　记　员　　王金燕