广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2011)穗中法民五终字第3059号

　　上诉人(原审原告)胡宣圯。
　　上诉人(原审原告)李兰平。
　　上诉人(原审原告)刘润龙。
　　三上诉人的共同委托代理人于定宏，广东创基（广州）律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告)广州市中天盈房地产开发有限公司（下简称中天盈公司）。
　　法定代表人孙健岷。
　　委托代理人何婷、骆伟新，均为该公司职员。
　　上诉人胡宣圯、李兰平、刘润龙因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2011）穗花法民三初字第462号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　胡宣圯、李兰平、刘润龙在原审共同诉称：2010年12月5日，原告李兰平、刘润龙与被告签订编号为2010120570的《（峰境园）认购书》，约定购买位于广州市花都区山前旅游大道东段北侧（峰境园）二期F10座2401单元，建筑面积85.14平方米，其中套内建筑面积70.94平方米；成交价590080元；付款方式为按揭贷款方式；于签订本认购书之日交付定金10000元。
　　2010年12月5日，原告胡宣圯与被告签订编号为2010120572的《（峰境园）认购书》，约定购买位于广州市花都区山前旅游大道东北侧（峰境园）二期F10座2402单元，建筑面积85.36平方米，其中套内建筑面积71.12平方米；成交价591606元；付款方式为按揭贷款方式；于签订本认购书之日交付定金10000元。签订认购书之后，三原告依约交付了定金20000元，并依照《认购书》之约定于2010年12月12日来到被告位于广州市天河区珠江新城的签约中心，与被告商谈签订《广州市商品房买卖合同》（预售）。鉴于被告设定的格式合同条款十分苛刻，且在免除被告责任的同时处处剥夺与限制购房者的主要权利。如：被告为规避国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）中关于户型结构的禁止性规定“（二）明确新建住房结构比例。十一五时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整”，强迫原告签订被告所拟格式版本的《间隔修改申请书》，将二房改为一房的法律责任转嫁给原告。更为恶劣的是，被告所拟格式版本的购房补充协议内容，满篇尽为免除被告责任、处处剥夺与限制购房者的主要权利的条款，且不容买受人作任何修改。为此，维护原告的合法权益，原告依据我国法律之规定，在被告签约中心现场对被告提供的格式合同作了维护自己合法权益的修改，并在每处修改之处均予以署名，之后将修改后的合同交付给公司负责签约的工作人员陈小姐。因被告负责签约的工作人员陈小姐称无权代表公司对原告修改合约事项作出决定，须交付被告研究方可决定是否同意原告的修改，并告知原告回去等候通知，而当日双方未能正式签约。随后被告于2010年12月27日向原告发出《关于终止事宜的通知书》，将未能签订《广州市商品房买卖合同》（预售）之责任强加于原告，继而以此为由没收原告所交定金。
　　原告认为，被告根据《认购书》向原告没收的2万元定金，属立约定金。根据合同法原理，立约定金是指当事人为保证以后正式订立合同而专门订立的定金。此种定金不是合同成立的要件，也不是为了证明合同的成立而产生的，而只是为了保证当事人在今后订立合同。在交付定金以后，如果一方不愿意与另一方订立合同，就应当受定金罚则的制裁。如果交付定金一方按约与定金受理人商谈订约，则立约定金就功成身退，当事人是否就合同条款达成一致合意，能否签约成功，非立约定金规范管辖之范畴。在本案中，2010年12月12日之所以未能签约成功，过错不是原告，而是在于被告不同意购买人修改被告设定的旨在免除公司责任、限制购买者主要权利的格式合同条款。故而签约不成的法律后果理应由被告承担。如按照“被告之签约不成即属买方违约，购买人定金应予没收”之逻辑反推，原告同样可以得出“只要卖方不愿签约即属卖方违约，卖方理应双倍返还买方所交定金”，诚如是，则被告岂不是应该双倍返还原告定金4万元。因此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，被告理应立即退还原告三人所交付的定金2万元。据此，三原告请求法院判令：被告立即返还三原告所交付的定金20000元。
　　中天盈公司在原审辩称：1、原告未按双方签订的《认购书》的约定如期与被告签订《商品房买卖合同》并交付首期款、按揭尾数、权证费用，依据《认购书》第四条第一款约定，被告有权单方面解除《认购书》，并有权在不知会原告的情况下，将原告所购房屋另行出售，所交定金不予退还。原告于2010年12月5日认购被告开发的位于广州市花都区山前旅游大道东段北侧峰境园二期F10座2401和2402单元并签订了编号分别为2010120570、2010120572的《认购书》。依据《认购书》第四条第一款的约定：原告须于2010年12月12日前向被告交付首期款（含定金）、按揭尾数、权证费用并与被告签订《商品房买卖合同》，若原告没有在上述约定的期限内交清首期款、按揭尾数及权证费用并签订《商品房买卖合同》的，则被告有权解除《认购书》，被告有权在不知会原告的情况下，将上述房屋另行出售，所交定金不予退还。由于原告未按《认购书》约定如期向被告交付首期款、按揭尾数、权证费用并与被告签订《商品房买卖合同》，因此，被告有权依据《认购书》第四条第一款的约定，解除《认购书》并不予退还原告所交的定金，因此，原告要求返还定金的诉讼请求缺乏事实和法律依据。
　　2、原告以要求修改《商品房买卖合同》文本为由拒绝与被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议违反约定及诚信原则，原告进而以此为由要求被告返还定金无事实和法律依据。花都峰境项目的《商品房买卖合同》及其补充协议在项目开售前就需要输入房管局的阳光家园系统，并且在开售期间一直公示在售楼现场，任何购房客户在销售现场均可详细阅览《商品房买卖合同》及其补充协议，并对协议条款有充分的认知和理解。双方签署的《认购书》第四条第九款明确记载并约定：原告确认在签订《认购书》时已经仔细阅读并清楚理解了被告所提供并公示的《[峰境园]认购须知》、《付款方式》、平面图则、《前期物业管理协议》、《业主临时公约》和《商品房买卖合同》及补充协议等所有合同文件的内容，对本条前述文本的内容无异议，并同意不再进行修改。此条款充分说明原告在签署《认购书》之前就已经阅读了《商品房买卖合同》及其补充协议，在签署《认购书》之时就已经完全理解了《商品房买卖合同》及其补充协议的全部条款，且同意不再进行修改。原告对于《认购书》的签署行为，应视为对花都峰境项目《商品房买卖合同》及其补充协议的确认。原告交付的定金，应具有担保原告与被告签署花都峰境项目《商品房买卖合同》及其补充协议的功能，如果原告未履行签署义务，被告有权不予退还定金。因此，原告以要求修改《商品房买卖合同》及其补充协议条款为由拒绝与被告签订《商品房买卖合同》，明显违反了《认购书》第四条第九款的约定，与诚信原则相悖，纯属为掩饰其自身蓄意不履行《认购书》而寻找的借口。原告进而以此为由要求被告返还定金毫无事实和法律依据。
　　综上所述，被告认为，原告主观上存在不履行《认购书》的故意，客观上存在因其自身原因未按《认购书》约定与被告签订《商品房买卖合同》并交付首期款的行为，且原告将其未能签约归咎于被告不同意修改《商品房买卖合同》及其补充协议条款的主张缺乏事实基础和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
　　原审法院经审理查明：2010年12月5日，原告李兰平、刘润龙与被告签订编号为2010120570的《[峰境园]认购书》，约定原告李兰平、刘润龙为乙方、被告为甲方，乙方认购甲方开发的位于广州市花都区山前旅游大道东段北侧峰境园二期F10座2401单元；成交价格为590080元，乙方同意按一次性付款方式付款，于2010年12月12日前签订《商品房买卖合同》，同时付房款的23％，2011年2月5日前交付房款的30%，2011年4月5日前交付房款的35%，2011年6月5日前交付房款的10%，如上述付款方式及金额与甲乙双方签订的《商品房买卖合同》中约定不一致的，以甲乙双方签订的《商品房买卖合同》所列的为准；乙方必须于2010年12月12日前向甲方交付首期款（含定金）、按揭尾数、权证费用并与甲方签订《商品房买卖合同》，若乙方没有在上述约定的期限内交清首期款、按揭尾数、权证费用并签订《商品房买卖合同》的，则甲方有权解除《认购书》，并有权在不知会乙方的情况下，将房屋另行出售，所交定金不予退还；乙方确认在签订《认购书》时已经仔细阅读并清楚理解了甲方所提供并公示的《[峰境园]认购须知》、《付款方式》、平面图则、装修标准、《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》和《商品房买卖合同》及补充协议等所有合同、文件的内容，对前述文本的内容无异议，并同意不再进行修改；乙方未在《认购书》约定的时间内签署《商品房买卖合同》的，如甲方同意继续与乙方签订《商品房买卖合同》，则该物业成交价上升1％，如甲方不同意继续履行《认购书》，则甲方仍然有权单方面终止《认购书》；《认购书》自甲乙双方签字或盖章且乙方交付定金之日起生效。此外，双方还就乙方需承担费用、房屋交付使用时间等权利义务进行了约定。
　　与此同时，原告胡宣圯与被告签订编号为2010120572的《[峰境园]认购书》（与上述编号为2010120570的《[峰境园]认购书》统称为《认购书》，下同），约定原告胡宣圯为乙方、被告为甲方，乙方认购甲方开发的位于广州市花都区山前旅游大道东段北侧峰境园二期F10座2402单元（与上述2401单元统称为涉案房屋，下同）；成交价格为591606元，乙方同意按一次性付款方式付款，于2010年12月12日前签订《商品房买卖合同》，同时付房款的23％，2011年2月5日前交付房款的30%，2011年4月5日前交付房款的35%，2011年6月5日前交付房款的10%，如上述付款方式及金额与甲乙双方签订的《商品房买卖合同》中约定不一致的，以甲乙双方签订的《商品房买卖合同》所列的为准；乙方必须于2010年12月12日前向甲方交付首期款（含定金）、按揭尾数、权证费用并与甲方签订《商品房买卖合同》，若乙方没有在上述约定的期限内交清首期款、按揭尾数、权证费用并签订《商品房买卖合同》的，则甲方有权解除《认购书》，并有权在不知会乙方的情况下，将房屋另行出售，所交定金不予退还；乙方确认在签订《认购书》时已经仔细阅读并清楚理解了甲方所提供并公示的《[峰境园]认购须知》、《付款方式》、平面图则、装修标准、《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》和《商品房买卖合同》及补充协议等所有合同、文件的内容，对前述文本的内容无异议，并同意不再进行修改；乙方未在《认购书》约定的时间内签署《商品房买卖合同》的，如甲方同意继续与乙方签订《商品房买卖合同》，则该物业成交价上升1％，如甲方不同意继续履行《认购书》，则甲方仍然有权单方面终止《认购书》；《认购书》自甲乙双方签字或盖章且乙方交付定金之日起生效。此外，双方还就乙方需承担费用、房屋交付使用时间等权利义务进行了约定。
　　上述《认购书》签订当天，三原告共向被告支付定金20000元。
　　与此同时，三原告就涉案房屋向被告提交《间隔修改申请书》，该《间隔修改申请书》载明：“广州市中天盈房地产开发有限公司：本申请人胡宣圯、李兰平、刘润龙于2010年12月5日分别认购贵司开发建设的峰境园F10-2401单元和F10-2402单元。（以下简称“两单元”）。申请人已于2010年12月5日就两单元分别与贵公司签订《认购书》，并约定于2010年12月12日签订《商品房买卖合同》，现申请人根据实际情况，委托贵司将上述两单元修改为一个单元使用，室内设施设备按一套单元永久性安装（间隔修改标准详细见本申请书附图），同时委托贵司对两单元进行装修。申请人清楚理解以下情况，并承诺遵守以下条文：一、申请人确认同时购买两单元，同时签订两单元的《商品房买卖合同》，及同时办理购买两单元过程中的各项手续……”。
　　原、被告于2010年12月12日前未就涉案房屋签订《商品房买卖合同》。
　　2010年12月27日，被告向三原告发出书面通知，认为三原告未在2010年12月12日前交付《认购书》约定的首期款并签订《商品房买卖合同》，其有权终止《认购书》，将涉案房屋另行出售，不退还三原告已交付的定金。
　　原审诉讼中，原、被告双方就以下事实各执一词：
　　一、《认购书》的签订过程。三原告提出，签订《认购书》时，被告的工作人员未对条款内容进行明释，对三原告称《认购书》是格式条款，不是最终合同，影响不大，且因《认购书》内容很多，故三原告没有详细阅读就签订了《认购书》。被告对原告的主张不予确认。
　　二、双方未签订《商品房买卖合同》的原因。三原告主张双方未成功签订《商品房买卖合同》在于被告不同意修改其设定的旨在免除被告责任、限制原告主要权利的格式合同条款，并主张其及代理人已于2010年12月12日到被告位于广州市天河区珠江新城的签约中心要求签约并要求修改合同条款。为此，原告未提供相应证据予以证明。被告对原告的主张不予认可，认为合同已在现场公示，三原告在签订《认购书》时已清楚合同条款。
　　原审法院认为：三原告分别与被告签订的上述两份《认购书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在影响合同效力的因素，故该两份《认购书》均合法有效。原、被告双方应根据《认购书》的约定享有权利，恪守义务。
　　三原告主张其在签订《认购书》时未明确阅读《认购书》的内容，被告工作人员亦未明释《认购书》的内容，并主张其于2010年12月12日到被告处签约、要求被告修改合同条款，但均未提供相关证据予以证明，被告对此不予确认，原告对此应承担举证不能的法律后果，对三原告上述主张，原审法院不予采信。
　　本案的争议焦点为原、被告未签订涉案房屋的《商品房买卖合同》是否可归责于被告及被告是否应向三原告返还定金。三原告主张，双方未签订《商品房买卖合同》的原因在于被告不同意修改其设定的旨在免除被告责任、限制原告主要权利的格式合同条款。被告对此不予认可。从原审法院查明事实可知，三原告在《认购书》中已确认其在签订《认购书》时已经仔细阅读并清楚理解了被告提供并公示的《商品房买卖合同》及补充协议、《[峰境园]认购须知》、《付款方式》等所有合同文件的内容，对合同文件的内容无异议，并同意不再进行修改，其必须于2010年12月12日前向被告交付首期款等费用并与被告签订《商品房买卖合同》，否则，被告有权解除《认购书》，并有权不予退还定金。现三原告以被告不同意修改其设定的旨在免除被告责任、限制原告主要权利的格式合同条款为由拒绝与被告签订《商品房买卖合同》，有悖于《认购书》约定内容，三原告该行为已违反合同约定。前已述及，原、被告双方签订的《认购书》是合法有效的合同，该《认购书》虽为预约合同，但双方仍应依照合同约定的权利义务约束各自行为。根据《认购书》的约定，三原告应于2010年12月12日前与被告签订《商品房买卖合同》，现三原告至今未与被告签订《商品房买卖合同》，已违反《认购书》的约定，依照《认购书》约定，被告有权不予退还定金。因此，三原告要求被告返还定金、理由不足，原审法院不予支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决如下：驳回原告胡宣圯、李兰平、刘润龙的诉讼请求。案件受理费150元，由原告胡宣圯、李兰平、刘润龙负担。
　　判决后，胡宣圯、李兰平、刘润龙不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。涉案之《认购书》、《间隔修改申请书》、《补充协议书》系格式合同，其主要内容具备《合同法》第40条规定的无效情形，依法应属无效。所以，原审法院认定涉案之《认购书》、《间隔修改申请书》、《补充协议书》合法有效，并进而以此为由判决驳回上诉人之诉讼请求，是错误的！1、被上诉人利用强势地位硬性规定买房人必须签订《间隔修改申请书》、《补充协议书》，并在《认购书》第九条作“乙方确认在签订本认购书时已经仔细阅读并清楚理解了甲方提供并公示的《【峰境园】认购须知》、《付款方式》、平面图则、《前期物业管理服务协议书》和《商品房买卖合同》及补充协议书等所有合同、文件的内容、对本条前述文本的内容无异议，并同意不再进行修改”之霸王约定。其意在用合法之方式掩盖其非法之目的，规避国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发(2006)37号)!逃避国家关于房地产市场调控与监管，以损害国家利益与社会公共利益方式，获取非法利益！依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”。涉案之《认购书》、《间隔修改申请书》、《补充协议书》应属无效合同！上述37号文明确规定“(二)明确新建住房结构比例。‘十一五’时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整”。被上诉人为规避上述37号文之强制性规定，强迫上诉人签订其所拟之格式《认购书》、《补充协议书》及格式版本之《间隔修改申请书》，将二房改为一房的法律责任转嫁给上诉人，并禁止上诉人行使合同修改权。被上诉人的行为，完全符合《合同法》第52条规定的合同无效的五种法定情形。依照《合同法》第三十九条、第四十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十条，涉案之《认购书》、《间隔修改申请书》、《补充协议书》应属无效。2、涉案之《认购书》、《间隔修改申请书》、《补充协议书》系格式合同，被上诉人“关于购买人同意不修改合同”等格式条款，属限制购买人行使修改合同之权利，免除其义务，加重对方责任、排除买房人主要权利的格式合同条款。依照《中华人民共和国合同法》第四十条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十条，涉案之《认购书》、《间隔修改申请书》、《补充协议书》应属无效合同!《中华人民共和国合同法》第四十条、《消费者权益保护法》第24条、《海商法》第126条之规定，是《合同法》、《消费者权益保护法》、《海商法》，针对格式条款中双方当事人地位不完全平等，为保护合同相对人的权利而做的禁止性规定，以避免那些签订合同时处于优势地位的一方用免责条款侵害对方的利益。对于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式合同，《消费者权益保护法》第24条规定“经营者不得已以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款内容的，其内容无效”。《海商法》第126条亦明确规定“海上旅客运输合同中含有以下内容的，其内容无效：(一)免除承运人对旅客应当承担的民事责任；(二)降低本章规定的承运人责任限额；(四)限制旅客提出赔偿请求的权利。”因此，即使参照《海商法》第126条、《消费者权益保护法》第24条之规定，依照“举重以明轻”之法律解释原则，涉案之《认购书》、《间隔修改申请书》、《补充协议书》应属无效。《认购书》、《间隔修改申请书》、《补充协议书》是格式合同，现将被上诉人所作免除其义务，加重对方责任、排除买房人主要权利的格式合同条款，摘录如下：《认购书》第九条：乙方确认在签订本认购书时已经仔细阅读并清楚理解了甲方提供并公示的《【峰境园】认购须知》、《付款方式》、平面图则、《前期物业管理服务协议书》和《商品房买卖合同》及补充协议书等所有合同、文件的内容、对本条前述文本的内容无异议，并同意不再进行修改。”《间隔修改申请书》在首部中开宗明义载明：“广州市中天盈房地产开发有限公司：本申请人xx于xx年xx月xx日分别认购贵司开发建设的xx项目xx单元和xx单元(以下简称两单元)。申请人已于xx年xx月xx日就两单元分别与贵公司签订《认购书》，并约定于xx年xx月xx日签订《商品房买卖合同》，现申请人根据实际情况，委托公司将上述两单元修改为一单元使用，室内设备按一套单元永久性安装(间隔修改标准详细见本申请书附图)，同时委托贵司对两单元进行装修。申请人清楚并了解以下情况，并承诺遵守以下条文：”《间隔修改申请书》第二条：“申请人清楚知道两单元改为一单元之后使用功能和配套设施两方面都必须按一个单元使用(包括但不限于供水、供电、燃气、排水、卫生间、厨房、可视对讲系统均按一套单元永久性安装设备或永久性设置)。”《间隔修改申请书》第四条：“申请人清楚了解若申请人放弃两单元中的应一单元，则可视为申请人同时放弃认购另一单元，贵司届时有权同时终止两单元的《认购书》，申请人对此无异议。”《间隔修改申请书》第五条：“申请人违反两单元中任一单元的《商品房买卖合同》可视为申请人对另一单元的《商品房买卖合同》有同样的违约行为，贵司同时对两单元享有合同抗辩权、合同解除权及追究违约责任等一切权利。”《间隔修改申请书》第七条：“申请人自愿委托贵司按本申请人附图的结构、房间间隔、各房间(含卫生间)功能、管线功能将两单元间隔修改成一单元。申请人承诺在《商品房买卖合同》约定的时间，按照《商品房买卖合同))约定的交楼标准以及本申请书附图办理收楼手续；否则，按《商品房买卖合同》的约定执行，两单元的间隔施工，请贵司在《商品房买卖合同》约定的收楼时间之前进行。”《间隔修改申请书》第九条：“申请人承诺在购买两单元后转让两单元中任一单元时同时转让另一单元，且保证受让人按同一单元的使用功能和配套设施(包括但不限于供水、供电、燃气、排水、卫生间、厨房、可视对讲系统均按一套单元永久性安装设备或永久性设置)使用两单元，如受让人擅自将一单元改为两单元的结构、使用功能、设施设备给贵司和或第三人造成的一切损失由申请人承担。”《间隔修改申请书》第十条：“自生效之日起，申请人不得撤回本申请书所述之申请，并承诺不同时委托任何其他方进行本申请书所述之间隔修改施工。”上述格式合同条款，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十条“及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十条之规定，应属无效格式合同条款。鉴于《认购书》、《间隔修改申请书》、《补充协议书》属限制购买人行使修改合同之权利，免除其义务，加重对方责任、排除买房人主要权利的格式合同条款，依法应属无效!3、涉案之《认购书》、《间隔修改申请书》、《补充协议书》系格式合同，被上诉人违背《合同法》第39条第1款“之规定，违反将格式条款订入合同时所应承担的注意和说明义务!涉案之《认购书》、《间隔修改申请书》、《补充协议书》依法应属无效。因此，原审法院不以公平原则确定当事人的权利和义务，仅凭《认购书》第九条“乙方确认在签订本认购书时已经仔细阅读并清楚理解了甲方提供并公示的《【峰境园】认购须知》、《付款方式》、平面图则、《前期物业管理服务协议书》和《商品房买卖合同》及补充协议书等所有合同、文件的内容、对本条前述文本的内容无异议，并同意不再进行修改”之格式合同条款，认定被上诉人已尽到将格式条款订入合同时所应承担的注意和说明义务，毫无事实依据，纯属主观臆断。对格式合同进行法律上的规制，一个重要的方面就是对其内容进行规制，《合同法》第39条提出了三个方面的限制：第一、该条规定，提供格式合同的一方应当遵循公平的原则确定当事人的权利和义务。对于格式合同内容的确定，应当遵循公平原则的原则。公平原则是民法的基本原则，合同法在该条特别提出，在于对公平原则的强调。换言之，如果格式合同中格式条款有违公平原则，法院可以根据当事人之申请直接依据公平原则认定该条款无效。第二、该条规定，提供格式合同的一方应当采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。使用格式合同的当事人应当尽到合理的提请注意的义务。第三、该条规定，提供格式合同的一方应当按照对方的要求，对合同条款予以说明。对格式合同条款进行说明也是格式合同使用人的一项重要义务。格式合同在许多情况下要涉及一些专业方面的知识，一般的社会民众对此缺乏专业的了解，为此，法律强加给格式合同的使用人对格式合同进行说明的义务。二、鉴于被上诉人拒绝修改合同条款，导致买卖双方无法签订《商品房买卖合同》，故不管涉案之《认购书》、《间隔修改申请书》、《补充协议书》是否有效，涉案定金依法论理，均应退还上诉人。被上诉人根据《认购书》向上诉人收取的贰万元定金，属立约定金。依据合同法原理，立约定金是指当事人为保证以后正式订立合同而专门订立的定金。此种定金不是合同成立的要件，也不是为了证明合同的成立而产生的，而只是为了保证当事人在今后订立合同。在交付定金以后，如果一方不愿意与另一方订立合同，就应当定金罚则的制裁。如果交付定金一方按约与定金受理人商谈订约，则立约定金就功成身退，当事人是否就合同条款达成一致合意，能否签约成功，非立约定金规范管辖之范畴。本案中之所以未能签约成功，过错不在上诉人，而在于被上诉人不同意购买人修改被上诉人设定的旨在免除其责任、限制购买者主要权利的格式合同条款。故而签约不成的法律后果理应由被上诉人承担!如按照“被上诉人之签约不成即属买方违约，购买人定金应予没收”之逻辑反推，上诉人同样可以得出“只要卖方不愿签约即属卖方违约，卖方理应双倍返还买方所交定金”!诚如是，则被上诉人岂不是应该双倍返还上诉人定金。因此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，被上诉人理应立即退还上诉人所交付的定金贰万元。三、原审法院适用法律错误。因原审法院认定事实不清，错将无效格式合同认定为有效合同；错将涉案之立约定金定性为违约定金。故其所适用的法律必然是错误的。四、在当前房地产市场完全属卖方市场；在房地产发展商凭借强势地位不断推高房价；在房地产发展商凭借强势地位制定绝不允许买房人修改任何合同条款；在买卖双方权利义务完全失衡；在国家不断出台严厉调控政策房地产打压不良发展商；在房地产市场演变成民生问题的今天，原审法院对本案所作之错误判决，实有“曲解法律、偏袒房地产发展商、助纣为虐”之嫌。上诉人除依法提出上诉外，对于被上诉人规避上述37号文，逃避国家关于房地产市场调控与监管，损害国家利益与社会公共利益的行为，上诉人将依法向国家及省、市有关职能主管部门，提起控告与投诉!故请求：1、撤销原审判决；2、上诉人立即返还上诉人所交付的定金20000元。3、本案诉讼费用均由被上诉人承担。
　　中天盈公司答辩称：同意原审判决。
　　二审所查明的事实与原审所查明的事实基本一致。
　　本院认为，胡宣圯、李兰平、刘润龙分别与中天盈公司签订的上述两份《认购书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，原审作有效认定正确。胡宣圯、李兰平、刘润龙主张涉案之《认购书》、《间隔修改申请书》、《补充协议书》系格式合同缺乏事实与法律依据，故其以上述合同具备《中华人民共和国合同法》第40条规定的无效情形主张上述合同无效本院不予支持，至于上述合同是否规避了《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中诸如套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重应达到开发建设总面积的70％以上等方面的规定非法院的调整范围。胡宣圯、李兰平、刘润龙在上述《认购书》中已确认其在签订《认购书》时已经仔细阅读并清楚理解了中天盈公司提供并公示的《商品房买卖合同》及补充协议、《[峰境园]认购须知》、《付款方式》等所有合同文件的内容，对合同文件的内容无异议，并同意不再进行修改，其必须于2010年12月15日前向中天盈公司交付首期款等费用并与中天盈公司签订《商品房买卖合同》，否则，中天盈公司有权解除《认购书》，并有权不予退还定金，现胡宣圯、李兰平、刘润龙以中天盈公司不同意修改上述合同有关条款等为由拒绝与中天盈公司签订《商品房买卖合同》有违诚信，亦违反了上述《认购书》的约定，中天盈公司有权按照约定不予退还定金，故原审法院驳回胡宣圯、李兰平、刘润龙要求返还定金的正确，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；胡宣圯、李兰平、刘润龙的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　本案二审案件受理费300元，由上诉人胡宣圯、李兰平、刘润龙负担。
　　本判决为终审判决。
　　
审　判　长　　吴国庆
审　判　员　　岳为群
代理审判员　　姚伟华
二O一一年十一月　　　日
书　记　员　　李　焕