广东省广州市中级人民法院
民事判决书

（2005）穗中法民四终字第287号


　　上诉人（原审被告）广州市番禺金业园房地产开发有限公司（以下简称金业园公司）。
　　法定代表人胡大为，职务总经理。
　　委托代理人王海鹏，广东成悦律师事务所律师。
　　委托代理人孔肇贤，广东成悦律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告）牛俊兰。
　　委托代理人吴石明，广东法制盛邦律师事务所律师。
　　上诉人广州市番禺金业园房地产开发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2004）番法民初字第3632号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。现已审理终结。
　　原审法院认为：被告是具有从事房地产开发资质条件的企业，其与原告签订的《房地产买卖契约》和补充协议合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告约定房屋权属登记的期限，被告应当在交付房屋给原告使用之日起30日内协助原告办理房屋权属登记手续。原告办理房屋权属登记必须以被告领取《商品房地产权证明书》并履行协助义务为前提条件，被告除陈述外，未能提供其他证据证明其在约定期限内履行协助原告办证的义务，故被告关于逾期办证免责的抗辩理由不成立。被告交付房屋给原告使用至2003年7月17日才领取《商品房地产权证明书》，导致原告此前无法办理房屋权属证书，而且未有证据证明被告履行协助原告办证的义务，故被告的行为构成违约。被告的违约行为影响原告充分行使房屋的所有权，造成原告一定的损失，故被告应当承担支付逾期办证违约金给原告的违约责任。根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条的规定，登记机关应当在受理登记后的三十日内核准登记，并颁发房屋权属证书。被告未举证提交办理房屋权属证书的资料给登记机关的具体时间，而且被告于2003年9月5日通知原告领取房屋权属证书，从2003年9月5日往前推三十日即被告于同年8月4日履行协助原告办证的义务，故被告从2003年8月4日起免责。双方未约定违约金，参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息，故从2002年4月29日起至2003年8月3日止以房款总额348745元参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准每日万分之二点一计算违约金为33835.24元。原告未提供证据证明曾向被告主张于2002年4月29日前的违约金，故此前的请求已超过诉讼时效期间。综上所述，驳回原告的其他诉讼请求。据此，该院于2004年11月18日判决：被告广州市番禺金业园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付违约金33835.24元给原告牛俊兰；驳回原告牛俊兰的其他诉讼请求；诉讼费1466元，由原告牛俊兰102元，上诉人广州市番禺金业园房地产开发有限公司负担1364元。
　　判后，金业园公司不服上述一审判决，上诉至本院认为： 在上诉人交付房屋后，被上诉人作为房屋所有人和办理房产证主体，一直因自身原因怠于办理房产证，从未向上诉人主张办理房产证或提供办证资料。现又要求上诉人支付逾期办证的违约金没有事实依据和法律支持。合同只对办理房地产权证作了约定，并没有约定办理大确权的时间，房屋的房地产权证迟延办理，不在于大确权是否办妥，而在于被上诉人迟延提出申请。即使原审判决认为上诉人在办理大确权问题上应承担责任，但被上诉人也存在迟延提出办证申请的问题，双方责任应互相冲减。原审判决以上诉人迟延办理大确权为由认定上诉人应承担违约责任有误；故请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；判令被上诉人承担一、二审诉讼费。
　　牛俊兰答辩同意原审判决，不同意金业园公司的上诉请求。
　　经审理查明，上诉人为具有从事房地产开发资质条件的企业法人（资质证书编号：2310024）。2001年3月9日，上诉人、被上诉人订立《广东省番禺市商品房购销合同》与补充协议各一份，约定被上诉人以348745元向上诉人购买位于广州市番禺区大石镇广州奥林匹克花园西十二街5号301房，上诉人应当于2001年6月30日前将上述房屋交给被上诉人使用。上述商品房购销合同第十四条关于产权登记的约定：被上诉人在接收该商品房之三十日内，向房产所在地的房地产产权登记机关申请办理权属登记手续，上诉人给予协助。但是双方没有明确约定逾期办理房屋权属证书的违约金。同日，被上诉人向上诉人交纳契税5231元、印花税105元。次日，上诉人、被上诉人与番禺市大石农村信用合作社（以下简称合作社）签订《购房抵押保证借款合同》，约定被上诉人以上述房屋为抵押向合作社贷款244000元，贷款期限为20年，由上诉人对贷款提供担保。在上诉人责任的第十五条第4点中约定，上诉人必须保证在抵押房产竣工验收合格后，尽快办理《房地产证》，并协助被上诉人、合作社将原抵押登记备案转为抵押登记，并领取他项权利证交合作社执管。
　　上述合同签订后，被上诉人付清房款348745元给上诉人，上诉人依约把上述301房交付被上诉人使用。2001年6月30日，上诉人交纳办证相关费用及产权证交易费共计457元给上诉人。2002年8月21日被上诉人将办理上述房屋权属证书的有关资料提交给上诉人，上诉人出具《奥林匹克花园办理产权证登记收件回执》给被上诉人。2003年7月17日，广州市国土资源和房屋管理局核发广州市番禺区大石镇广州奥林匹克花园西十二街1、3、5号房屋的《商品房地产权证明书》（编号：0030742）给上诉人。2003年9月5日，上诉人通知被上诉人领取上述301房的房产证与完税证原件，被上诉人未领取房屋权属证书。因上诉人不同意支付逾期办证违约金给被上诉人而引起纠纷，被上诉人遂于2004年4月29日诉至原审法院，要求上诉人支付自2002年4月23日至办好房产证之日止以本金348745元按照每日万分二点一计算的办证违约金36405元，上诉人负担诉讼费。
　　另查，广州市番禺区国土局、房管局规定的办理购买商品房权属登记手续为：须由开发商提交的资料是《商品房地产权证明书》与房地产权图纸；申请登记期限为自房地产开发公司登记该幢楼房总产权之日起三十日内；完成登记发证时间为三十个工作日内。
　　被上诉人曾向原审法院提交标明日期为2002年8月19日、8月30日、9月10日的业主委员会会议记录材料三份，以证明被上诉人曾通过业主委员会催促上诉人办理房产证，上诉人对上述材料不予确认其真实性。而根据本院已生效的（2004）穗中法民四终字第2278号民事判决查明事实认定：2002年8月19日、8月30日、9月10日，广州奥林匹克花园业主委员会与上诉人就该小区内的相关问题进行交涉，上诉人承诺办证可以在2002年底解决。
　　二审庭审中，上诉人坚称其协助被上诉人办理房产证的义务是当被上诉人向上诉人提出办证要求时，该司将大确权证、购房合同、分户图等相关办证资料借给被上诉人。对于何时具备办证条件，上诉人认为在业主提出申请的情况下，上诉人才有义务提供相关办证资料交给业主，当被上诉人提出办理房产证申请时，被上诉人即尽快办理大确权。被上诉人则认为上诉人在签订合同时及之后即已收取契税和办证费用，而且整个广州奥林匹克花园小区房地产权证均由上诉人办理，业主的维权也说明其强烈要求办证。
　　本院认为，上诉人金业园公司与被上诉人牛俊兰订立的《商品房购销合同》及其补充协议、《购房抵押保证借款合同》，为当事人真实意思表示，无违反法律法规强制性规定，原审判决认定其合法有效正确。
　　按照番禺地区办理房产证的实务流程，被上诉人办理房屋权属登记需先行由上诉人向房管部门领取《商品房地产权证明书》与房地产权图纸，上述两份材料并非被上诉人可以掌握。虽然双方在《商品房购销合同》中约定，被上诉人应在接收该商品房之日起三十日内，向当地房地产产权登记机关申请办理权属登记手续，上诉人给予协助，但实际上金业园公司在交付房屋给被上诉人后，直至2003年7月17日才取得本案讼争房屋所在楼宇的《商品房地产权证明书》，而取得《商品房地产权证明书》是购房者办理房地产权证的必要前提，故上诉人未取得《商品房地产权证明书》之前，被上诉人亦无法向房管部门申请办理产权证。据此，可认定上诉人在2003年7月17日才具备协助被上诉人办理诉争房屋房产证的条件。上诉人迟延取得《商品房地产权证明书》，直接影响被上诉人房产证的办理。而且根据双方与合作社签订的《购房抵押保证借款合同》，上诉人必须保证在抵押房产竣工验收合格后，尽快办理《房地产证》，并协助被上诉人、合作社将原抵押登记备案转为抵押登记，并领取他项权利证交合作社执管。据此可认定上诉人应承担办证义务，而上诉人未能提供其他证据证实之前已履行协助被上诉人办证的义务，原审据此认定上诉人应当承担逾期办证的违约责任，理据充分。上诉人认为被上诉人自身原因未及时向房管部门申领产权证而存在过错，理据不足，本院不予采纳。
　　因上诉人与被上诉人对违约金计付标准无约定，故可参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息万分之二点一的标准计算，以被上诉人万分之二点一的标准，以被上诉人已付购房款348745元为本金计算违约金，原审对此处理正确。因上诉人无举证证明其司将被上诉人办证资料提交给房管部门的时间，但上诉人曾于2003年9月5日通知被上诉人领取房地产权证，被上诉人未予领取，结合番禺区房管部门关于办理商品房权属登记需时30个工作日的规定，故可推定上诉人于2003年7月28日将诉争房屋的相关办证资料提交给房管部门，并履行了协助办证义务。原审判决将逾期办证违约金的日期计算为2004年8月3日，未考虑番禺区房管部门办事程序对办证期限30个工作日的具体规定，显属不妥，原审判决第一项应予纠正。金业园公司上诉请求撤销原判、驳回被上诉人的全部诉讼请求，理据不充分，但其请求中部分理由成立，予以支持。原审判决认定事实清楚，除第一项处理欠妥应予纠正外，其余判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）、（二）项的规定，判决如下：
　　一、维持广州市番禺区人民法院（2004）番法民初字第3632号民事判决的第二项；
　　二、变更广州市番禺区人民法院（2004）番法民初字第3632号民事判决的第一项为：上诉人广州市番禺金业园房地产开发有限公司于判决送达之日起五日内支付违约金给被上诉人牛俊兰（以被上诉人牛俊兰已付购房款348745元为本金每日万分之二点一计算从2002年4月29日至2003年7月28日止）。
　　本案一、二审受理费各1466元均由上诉人广州市番禺金业园房地产开发有限公司负担 1348元，被上诉人牛俊兰负担118元。上诉人多付的诉讼费，本院不予退回，由被上诉人在判决送达之日起五日内迳付给上诉人。
　　本判决为终审判决。


审　判　长　　黄海珠
审　判　员　　闵海蓉
代理审判员　　谭建初
二ＯＯ五年　　 
书　记　员　　高　锐