广东省广州市中级人民法院
民事判决书

（2004）穗中法民四终字第1702号


　　上诉人（原审被告）广州市恒大房地产开发有限公司，地址广州市工业大道南821号金碧花园018号单元3楼。
　　法定代表人赵长龙，经理。
　　委托代理人陆理。
　　委托代理人凌云志，广东广大律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告）石海玲。
　　被上诉人（原审原告）毛桂泉。
　　上列被上诉人共同委托代理人唐文聪，广东法则明律师事务所律师。
　　上诉人广州市恒大房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2003）海民三初字第1232号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审认为，原、被告签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，双方当事人均应切实履行。被告作为房屋的出售人，为买受人办理房地产权证为合同的附随义务，因此被告作为出卖人，在知道上述房屋己具备办理房产证条件的情况下，有义务通知原告，而不应以原告的申请为前提。被告认为的原因是由于原告没有向其申请办证，理由不充分，不予支持。被告没有在契约中约定的期限内办理产权证，故应当承担违约责任。由于《契约》中并无约定违约金的计算，故应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但应以原告起诉请求的金额为限。由于双方合同约定被告在该房地产实际交付使用后90天内，应协同原告办理产权过户和房地产登记手续，故原告于1998年4月16日已经知道其权益被侵害，但原告于2003年6月24日才向原审法院起诉主张权利。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，所以原告的诉讼请求中违约金的起算时间应从其向法院主张权利时起向前计算两年、即违约金应从2001年6月24日起计，由于被告已经履行了协同办理产权证的义务，故对原告再要求被告办理房产证的请求，不予支持。为此，原审法院作出判决如下：一、被告广州市恒大房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内以原告已交付的房款194995元为本金、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算从2001年6月24日起至被告协同原告办理广州市工业大道南821号金碧花园第3幢第三层C号房屋的产权交易和过户手续时止的违约金给原告，但最高以不超过原告所主张的29483.24元为限。二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费1289元，由被告负担。
　　一审宣判后，广州市恒大房地产开发有限公司不服，上诉至本院，认为：一、被上诉人的诉讼请求已超过《民法通则》规定的两年诉讼时效期间，其迟延办证违约金的请求应予全部驳回。二、办理房地产权证的主要义务人是被上诉人而不是上诉人。双方《房地产预售契约》规定：“该房地产在实际交付使用后90天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续”。该条款明确约定了办证的主要义务人是买受人而不是出卖人；《城市商品房管理办法》第十二条亦明确规定：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续”，因而被上诉人未能及时取得产权证的责任应由其自己承担，而不应由上诉人负责。办证的程序大部分由政府部门办理，银行和业主也需要协助，因此不能认定办证由上诉人负责。三、被上诉人未及时取得房产证，不是出卖人的原因。被上诉人所购房屋至今未取得《权属证明书》是由于规划验收未完成，规划验收未完成的原因在于海珠区卫生局对卫生院的面积有异议而未接收卫生院、街道办事处没有接收居委会的设施，导致了规划的变更，影响了有关手续的办理时间。而在办理验收、测绘、确权、交易、登记等相关手续时，有关职能部门的基础建设薄弱，工作程序非常繁琐且很不规范，收件没有回执或回执不清晰，致使办理时间实际很长，但实际情况却不能在回执上反映出来。原审法院仅扣除了房管局办证时的部分工作时间，没有将上诉人缴交资料后的时间全部扣除。上诉人认为应将这部分时间全部扣除。四、被上诉人末及时提供相关证件也是其末取得房产证的主要原因之一。因被上诉人未按时提供完整的证件等有关办证的资料，在上诉人催告之后才将资料交齐，导致了办证时间的延误。原审法院认定上诉人没有及时催告，上诉人认为被上诉人应按约定期限主动缴交。五、上诉人所提违约金要求无理。其一，如前所述，被上诉人之诉讼请求已超过了诉讼时效期间；其二，被上诉人所购之房属按揭供房，其房产证只能放在银行，不能由其本人保管，即是说，被上诉人没有因无房产证而受到任何损失；其三，被上诉人的违约金要求过高。违约金应以实际损失为依据，被上诉人应举证证实其实际损失。故上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的一审诉讼请求。
　　被上诉人石海玲、毛桂泉没有上诉，答辩不同意上诉人的上诉意见。
　　经审理查明，上诉人经国土房管部门核准，取得穗房预字第970158号《广州市商品房预售许可证》，预售广州市海珠区工业大道南821号“金碧花园”。1997年9月1日，上诉人、被上诉人签订编号为穗房预契字第97047536号的《房地产预售契约》，订明：被上诉人向上诉人购买广州市海珠区工业大道南821号“金碧花园”第3幢第3层C号房屋，建筑面积60.37平方米，总房价为194995元；被上诉人应于2001年该契约签署后3天内将首期款94995元交付或汇入上诉人的售房款银行监控账户内；上诉人应于1998年1月15日前将房地产建成并正式交付使用；上诉人应于房屋交付使用后90天内，协同被上诉人办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。合同签订后，被上诉人向上诉人支付了首期房款94995元，余100000元于1999年10月8日办理银行按揭手续。被上诉人于1998年1月15日接收了房屋。
　　上诉人于2000年9月27日向房管部门申请初始权属登记，取得《房屋所有权申请登记证件收据》，并于2000年10月25日取得N0：107433号《广州市房地产权属证明书》。2003年6月19日，广州市房地产交易所出具收件收据，收取了上诉人递交的为被上诉人办理上述房屋房产证的资料；2003年7月9日，广州市国土资源和房屋管理局核发了权属人为被上诉人的广州市海珠区工业大道南路金碧二街150号303房的《房地产权证》（粤房地证字第C1948451号）。
　　2003年6月24日，被上诉人向原审法院提起本案诉讼，　请求上诉人支付逾期办理房产证的违约金29483.24元，并立即为其办理产权证。
　　一审中，上诉人表示曾委托物业公司张贴公告，通知被上诉人购买之房屋所在楼宇业主到上诉人处缴交办证资料。二审中，上诉人承认：在委托广州市金碧物业管理有限公司张贴公告送达上述通知后，被上诉人已将办证资料提交给上诉人。
　　二审中，被上诉人称：其于购房时已提交全部办证资料，于2003年3月21日第二次提交；后上诉人将其身份证复印件丢失，故于2003年6月16日又补交一次。对此，上诉人没有提出异议。
　　另，为证明规划变更对办理产权证的影响，上诉人还向原审法院提供广州市规划局2000年12月29日向上诉人发出的穗规复（2000）680号文：你公司2000年10月22日函悉。关于你公司申请整体调整金碧花园居住小区中公建配套项目设置位置的问题，原则同意作出整体调整，但公建调整必须满足下列要求：1、公建调整建筑面积和用地面积不得减少，……；5、调整后的居委会、卫生站、文化站不符合卫生使用要求，应重新调整，且合并设置必须取得街道办事处的意见；6、原则同意架空的首层改为商业使用，你公司必须统计已改变使用性质的架空层的总建筑面积，并应在未实施的建筑内予以扣除；由于你公司已先行改变了该部分建筑的使用性质，因此在换图之前应报我局监督检查处，主动接受违章处理；等。
　　本院认为，上诉人、被上诉人自愿签订上述《房地产预售契约》，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行。依约定，上诉人在房屋交付使用后90天内，应协同被上诉人办理房地产的产权过户和房地产登记手续。被上诉人已实际收楼，上诉人未能在约定的90天期限内协同被上诉人办理该房地产的产权过户及登记手续，已构成违约，应承担相应的法律责任。
　　关于被上诉人主张的“支付迟延办证违约金”请求是否超过诉讼时效问题。协同办证既是上诉人的合同义务，也是法定义务，上诉人迟延办证是一种持续的违约行为。被上诉人在上诉人协同办证期限届满（实际交楼之日起90日）之次日就应当知道自己的权利受到侵害，可向上诉人主张迟延办证违约金；由于被上诉人没有举证证明其在上诉人办证期限届满后向上诉人主张迟延办证违约金，因此原审法院认定被上诉人起诉日前两年之外的迟延办证违约金请求超过诉讼时效，依法不予保护，起诉日前两年内的违约金请求未超过诉讼时效，及据此判决上诉人向被上诉人支付迟延办证违约金，是正确的。上诉人以诉讼时效理由上诉请求驳回被上诉人的全部诉请与有关法律规定不符，本院不予支持。
　　由于双方没有约定迟延办证违约金数额的计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二项的规定，原审法院确定参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金并无不妥。上诉人迟延办证使被上诉人的房屋产权处于不确定状态，且上述司法解释关于迟延办证违约金的规定并未以造成实际损失为前提，原审法院所采纳被上诉人的违约金请求并未超出规定标准，上诉人上诉以“被上诉人的违约金要求过高”作为抗辩，其理由不成立。
　　取得《权属证明书》，是上诉人履行协同办证义务的前提条件；通知被上诉人提交相关办证资料，属上诉人协同办证的附随义务。上述双方在一、二审中的陈述表明，被上诉人已于上诉人发出通知后及时提交办证资料，故上诉人上诉主张“被上诉人未按时提交办证资料导致办证时间的延误”，本院不予认定。
　　上诉人签订合同时应预计到验收、测绘、取得《权属证明书》等履行协同办证义务的前期准备工作所需的时间，其提交的证据显示规划方案是应其要求而调整的，且“规划变更”是合同约定的“90天办证期限”后发生的事由，其上诉提出“有关部门未按规划要求接收公用设施导致规划变更”及“验收、测绘等相关手续”的免责理由，均缺乏依据，本院不予采纳。
　　综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　本案二审受理费1289元由上诉人广州市恒大房地产开发有限公司负担。
　　本判决为终审判决。


审　判　长　　张汉华
审　判　员　　万力平
代理审判员　　黄晓清
二ＯＯ四年十二月
书　记　员　　林璐璐