广东省广州市中级人民法院
民事判决书

（2005）穗中法民四终字第940号


　　上诉人（原审被告）广东宏信达房地产开发有限公司。
　　法定代表人庄思敬，董事长。
　　委托代理人黄文生、卢少斌，均为广东安永律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告）张书国。
　　委托代理人齐平（张书国之妻）。
　　上诉人广东宏信达房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2004）海民三初字第165号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审认为，原告向广东中南房地产开发总公司（以下简称中南总公司）购买商品房的事实有原告的陈述和双方签订的《商品房预售合同》及购房款发票为证，予以认定。上述《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，是合法有效的，双方均应按合同约定履行。合同约定，中南总公司应在商品房竣工验收之日起30天内到国土房管部门办理测绘及权属登记手续，在取得权属证明书后30天内协助原告到广州市房地产交易所办理交易过户手续。根据上述约定，双方约定了两段办证时间，第一段为办理测绘及权属登记手续时间，第二段为办理交易过户手续时间。在第一段时间里，中南总公司于2000年1月21日将房屋交付给原告使用，直到2001年5月14日才取得整幢楼宇的房地产权属证明书，不能提供已在约定期限内履行了办理测绘及权属登记手续的证据，违反了合同约定，应承担相应的违约责任，向原告支付迟延办证的违约金。在第二段时间里，中南总公司在房管部门于2001年5月14日核发权属证明书后，按照合同约定应于2001年6月14日前协助原告到广州市房地产交易所办理交易过户手续，但被告直到2003年4月15日取得广州市房屋交易登记证明书，才履行了协助原告办理交易过户手续的义务，因此被告应承担从2001年6月15日至2003年4月14日的违约责任，支付迟延办证违约金给原告。中南总公司经核准改制为被告，被告依法享有该公司的权利并承担该公司的义务，故原告要求被告支付迟延办证违约金有理，予以支持。但根据《中华人民共国民法通则》第一百三十五条民事诉讼时效为两年的规定，原告于2003年12月25日才向法院起诉主张逾期办证违约金，且未能提供证据证明其在起诉前曾向中南总公司或被告主张过违约金，故原告主张被告支付2001年12月25日前的违约金的请求已超过诉讼时效，不予支持。由于原告和中南总公司在合同中没有约定违约金的计算标准，故原告要求被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，予以支持。因原告与中南总公司签订了《商品房预售契约》且该公司已经开具购房款发票给原告，即使是抵债房屋，也不能否定原告与中南总公司之间存在等价交换的买卖合同关系，被告辩称原告的房屋是抵债房屋，其与原告之间不存在买卖商品房关系的意见，缺乏依据，不予采纳；原告与中南总公司所签的《商品房预售契约》中明确约定了中南总公司协同原告办理房地产权证的义务和期限，被告所称的会议纪要确定的办证时间未经原告同意，故被告认为办理房产证应从2003年1月2日开始计算的意见也缺乏依据，不予采纳。为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项、第二款的规定，作出判决如下：被告广东宏信达房地产开发有限公司在本判决生效之日起15日内，以原告已付的购房款305357元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计付从2001年12月25日起至2003年4月14日止的迟延办证违约金给原告张书国。案件受理费2847元由原告张书国和被告广东宏信达房地产开发有限公司各负担一半。
　　一审宣判后，广东宏信达房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人之间不存在买卖商品房的关系。上诉人是由中南总公司改制后成立更名的。被上诉人的房屋不是向中南总公司购买的，该房屋是广东省南方金融服务公司基金部（下称南方金融基金部）的抵债房产。中南总公司向广东省药材公司借款1000万元，广东省药材公司的款项又是向南方金融基金部借的，但实际到帐仅为400万元。到期后，三方协商，以中南总公司在利安花园的45套房屋抵偿南方金融基金部的部份借款，被上诉人的房屋是抵债的45套房屋之一，房屋的权属为债权人南方金融基金部，不是被上诉人。二、对争议房屋的办证行为上诉人己按南方金融基金部的要求履行，与被上诉人无关。上诉人没有收到被上诉人的房款。南方金融基金部后来并入广东省华侨信托投资公司，2003年1月2日广东省华侨信托投资公司、广东省药材公司、中南总公司、宏信达经济发展公司签订了会议纪要，确定为包括被上诉人在内的房屋办理房产证，由中南总公司具体办理，会议纪要中确认B2507房屋就是被上诉人所称的一街3号502房屋。上诉人是按照与广东省华侨信托投资公司的约定办理房产证的，广东省华侨信托投资公司在2003年1月2日才明确要求上诉人办证，所以办证的时间应从2003年1月2日起开始计算。上诉人在2003年3月15就将申请办理被上诉人房屋产权证的资料递交给了房管局，如果计算违约金，也应从计算交件时间起计。三、主张违约金的主体不是被上诉人。由于被上诉人并不是向中南总公司购买房屋，被上诉人与南方金融基金部关于抵债房屋的关系如何确定，上诉人不清楚，也与上诉人无关。被上诉人如需主张违约责任应向南方金融基金部提出，现被上诉人起诉上诉人是错误的，应予驳回。上诉请求：1、判决撤销（2004）海民三初字第165号民事判决；2、判决驳回被上诉人的起诉；3、本案、二审诉讼费用由被上诉人承担。
　　被上诉人张书国答辩同意原审判决，不同意上诉人的上诉意见。
　　经审理查明，2000年1月19日中南总公司（甲方）与被上诉人（乙方）签订了一份《商品房预售合同》（穗房预合字96036003号），订明：乙方向甲方预购位于广州市海珠区艺苑路新中国船厂东侧角利安花园第B2幢第5层07号房屋（现地址为广州市海珠区艺苑路利安一街3号502房），总价款为人民币305357元，乙方在2000年1月21日前付清全部房价款；甲方须于1999年12月30日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格的商品房交付被上诉人使用；甲方应于该商品房竣工验收之日起30天内，到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续，于取得权属证明书后30天内协助乙方到广州市房地产交易所办理交易过户手续。合同签订后，中南总公司在2000年1月21日将上述房屋交付被上诉人使用，被上诉人也依约付清了全部房款305357元，中南总公司于2000年8月22日向被上诉人开具了金额为305357元的发票。
　　中南总公司于2001年5月14日取得了广州市房地产权属证明书，确定了海珠区艺苑路利安一街1、3号房地产的所有权人为中南总公司和广东建设实业集团公司。广州市房地产交易所于2003年4月15日发出广州市房屋交易登记证明书，证明被上诉人向中南总公司买受海珠区艺苑路利安一街3号502房已经在该所交易登记备案；广州市国土资源与房屋管理局于2003年7月25日就被上诉人购买的该502房核发了权属人为被上诉人的房地产权证。
　　另查明，中南总公司于2003年5月27日经广东省工商局核准办理企业改制，改制后企业名称为广东宏信达房地产开发有限公司（即上诉人）。
　　2003年12月25日，被上诉人向原审法院提起本案诉讼。
　　诉讼中，上诉人未能就其主张的“在2003年3月15日将申请办理被上诉人房屋产权证的资料递交给房管局”举证。
　　本院认为，被上诉人与中南总公司签订上述《商品房预售合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约全面履行。合同签订后，被上诉人已向中南总公司全额支付购房款（有该公司出具的发票为证），中南总公司并已取得上述房屋的权属证明书，上诉人上诉认为“房屋的权属为南方金融基金部、被上诉人的房屋不是向中南总公司购买”依据不足，本院不予认定。中南总公司未依合同约定履行协同办证义务，应承担相应法律责任，向被上诉人支付迟延办证违约金。中南总公司经核准改制为上诉人后，原中南总公司在上述《商品房预售合同》中的权利义务应转由上诉人享有和承担，故原判由上诉人承担向被上诉人支付迟延办证违约金的责任，并无不当。上诉人上诉提出之“抵债房产”问题，与本案不属同一法律关系，本案不予审理。上诉人上诉虽提出“2003年3月15日就将申办房产证资料递交给房管局”，但并未就此举证，本院亦不予认定。至于上诉人上诉提出“广东省华侨信托投资公司2003年1月2日要求办证”一节，目前无证据证明该“要求”经被上诉人同意，即该“要求”对被上诉人没有约束力，故上诉人主张“办证时间从2003年1月2日起算”，本院不予支持。综上所述，审查上诉人上诉请求理由不充分，应予驳回，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　本案二审受理费2847元由上诉人广东宏信达房地产开发有限公司负担。
　　本判决为终审判决。


审　判　长　　张汉华
审　判　员　　万力平
代理审判员　　黄晓清
二ＯＯ五年　　 
书　记　员　　朱　琳