广东省广州市中级人民法院
民事判决书

（2005）穗中法民四终字第2880号


　　上诉人（原审被告）：广州泰然房地产开发有限公司（以下简称泰然公司）。
　　法定代表人：朱小林，董事长。
　　委托代理人：李景欢、陈庆元，广东羊城律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告）：边丽丽。
　　委托代理人：黄海平、邝伟文，广东金海圣律师事务所律师及律师助理。
　　原审被告：广东华建企业集团有限公司（原广州华建综合开发总公司）（以下简称华建公司）。
　　法定代表人：戴学超，董事长。
　　委托代理人：黄贵普，该司职员。
　　上诉人泰然公司因商品房预售合同一案，不服广州市天河区人民法院（2005）天法民三初字第229号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审法院经审理查明：1993年5月8日，中国人民解放军54492部队（甲方）、华建公司（乙方）、泰然公司（丙方）和广东省畜牧发展总公司（丁方）四方共同签订了《合作开发房地产合同》，订明：由甲方提供土地使用权，乙方提供房地产开发经营权和办理手续，丙方、丁方共同出资的方式合作开发经营；拟建开发项目地点位于甲方所属广州市黄埔大道员村广粤字2148号营区内，用地面积约14000平方米，合作建设两栋钢筋混凝土框架结构的住宅楼（自编A、B栋）； 住宅建成后甲方与丙、丁方按5 ： 5比例分楼，其中丙方分得A栋及B栋半地下层、B栋一至三层及B栋502房、602房。1996年1月，华建公司、泰然公司在《合作开发房地产合同》的基础上签订了《补充合同》，订明：双方同意将原《合作开发房地产合同》中的乙方（即华建公司）变更为泰然公司，由泰然公司承担履行原合同的义务并享受应有的权利；双方同意合作开发泰然楼未售出部分的房屋面积， 住宅产权归泰然公司所有，其办证手续由泰然公司负责，华建公司予以协助。泰然公司与华建公司共同取得了广州市天河区黄埔大道员村稔岗东泰然楼A、B栋的预售许可权，并取得了《商品房预售许可证》，编号为穗房预字第950083号。
　　2000年9月1日，原告与华建公司签订了编号为穗房预合字95023446号《商品房预售合同》，约定：原告（乙方）以322467 . 30元的价格向华建公司（甲方）预购泰然楼A栋C梯第3层02号房（现地址为广州市天河区黄埔大道中167号302房）；乙方应于2000年9月1日前支付全部房价款；甲方须于2000年10月15日将讼争房屋交付原告使用，并于取得权属证明书后30天内协助原告到广州市房地产交易所办理交易过户手续等条款。该合同于2000年10月10日经广州市房地产交易所办理预售合同登记。
　　原告在本案审理中出具了盖有“泰然公司发票专用章”，时间分别为1998年11月2日及1999年6月10日的NO.0002044、0002045《收据》和华建公司于1999年6月30日出具的编号为0265473号销售发票，证明其已在2000年9月1日前向两被告支付了购买讼争房屋的全部款项322467.30元。泰然公司对《收据》中的“泰然公司发票专用章”的真实性提出了异议，并申请进行司法鉴定。但泰然公司不同意以已生效的（2001）天法民初字第3537号判决书中已认定的其公司开具的《收据》中的“泰然公司发票专用章”作为鉴定检材（泰然公司在该案中对原告邓佑成、覃剑宇提交的盖有“泰然公司发票专用章”、时间为1998 年1月13日和1997年7月22日的NO.0002026、0002039《收据》的真实性没有异议），也未向本院提供除工商部门登记（无收据中的公章）外其他可认可的鉴定检材。华建公司对其公司开具的销售发票的真实性无异议，但认为其公司并未实际收取过上述款项，而是根据《合作开发房地产合同》的约定为泰然公司开具发票。
　　另查，讼争房屋已于1998年5月20日以两被告的名义取得了《广州市房地产权属证明书》。讼争房屋自签订上述《商品房预售合同》后一直由原告使用至今，但原告至今未能取得讼争房屋的《房地产证》。原告于2004年12月17日向泰然公司发出函件，要求泰然公司尽快给其办理房产证，并于3天内与其联系；但泰然公司未予理会。被告在本案中未举证证实其在办理房产证过程中有免责的事由。
　　原审法院认为：被告泰然公司对原告提供的盖有“泰然公司发票专用章”的《收据》真实性虽有异议，但由于泰然公司不同意以已生效的（2001）天法民初字第3537号判决书中其公司已认可的《收据》为鉴定检材，也未向本院提供除工商部门登记外其他可认可的鉴定检材。结合两被告所签订的《合作开发房地产合同》 及《补充合同》的内容来看，被告泰然公司应为“泰然楼”的实际预售方和销售方，被告华建公司为该楼名义上的销售方，而华建公司又承认其公司出具给原告销售发票的真实性，原告与华建公司所签《商品房预售合同》合同已办理了预售合同登记，讼争房屋自签订《商品房预售合同》后一直由原告使用至今等事实，本院对泰然公司要求对上述《收据》中的“泰然公司发票专用章”进行司法鉴定的申请不予采纳。并据此对泰然公司所抗辩的其公司未将讼争房屋出售给原告，也未实际收取原告购房款的事实不予认定。因泰然公司与华建公司在“泰然楼”中存在着上述合作开发关系，泰然公司又实际收取过原告的购房款项，故原告与华建公司所签订的《商品房预售合同》中甲方的权利与义务应由两被告共同承担。
　　上述《商品房预售合同》是当事人在平等自愿的基础上签订的，未违反国家强制性的规定，应为合法有效。当事人均应按合同的约定履行各自的权利与义务。合同中已明确约定甲方（两被告）在取得权属证明书后30天内协助乙方（原告）到广州市房地产交易所办理交易过户手续，讼争房屋已于1998年5月20日以两被告名义取得了《广州市房地产权属证明书》，原告也已全部履行完毕有关付款的义务，而两被告至今未为原告办好《房地产证》，对原告充分行使讼争房屋的所有权造成了一定的影响，已构成违约，依法应承担违约责任，继续履行办证义务，并支付原告迟延办证的违约金。原告要求两被告协助其办理讼争房屋的产权过户和房地产登记手续及支付迟延办证违约金的诉讼请求，本院均予以支持。因被告泰然公司为“泰然楼”的实际预售方和销售方，被告华建公司为该楼名义上的销售方，故被告泰然公司依法应直接承担上述违约责任，被告华建公司依法应承担连带责任。由于原告对被告办理讼争房屋过户手续的具体时间未作要求，而办理房产证确需一定的时间，本院酌情责成被告在30日内为原告办理讼争房屋的过户手续。双方在合同中对逾期办证的违约金未作约定，原告要求被告按已付房款的日万分之二点一标准计付符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，本院予以采纳。由于讼争房屋实际在双方签订合同前的1998年5月20日已取得了《广州市房地产权属证明书》，当事人还在合同中约定被告在取得权属证明书后30天内应协助原告到广州市房地产交易所办理交易过户手续，应视为当事人改变了上述约定，同意自签订合同之日起30日办理讼争房屋的过户手续。被告在本案中未举证证实其在办理房产证过程中有免责的事由，故迟延办证的违约时间应自2000年10月1日起计至办妥产权过户及房地产登记手续之日止，原告所要求的自2003年1月1日起计至办妥交易过户之日止违约金的请求未超过上述期限，本院予以支持。
　　依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》八十五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第（八）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决：一、被告广州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内，协同原告边丽丽到房管部门办理广州市天河区黄埔大道中167号302房的产权过户和房地产登记手续。二、被告广州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告边丽丽支付迟延办理广州市天河区黄埔大道中167号302房的产权过户和房地产登记手续的违约金（以原告边丽丽已付的购房款322467.30元为本金，自2003年1月1日起计至办妥产权过户和房地产登记手续之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付）。三、被告广东华建企业集团有限公司对被告广州泰然房地产开发有限公司的上述义务负连带责任。
　　上诉人泰然公司不服原审判决，向本院上诉称：1、本案讼争房屋的产权属于上诉人所有，上诉人到目前为止没有向被上诉人出售。上诉人没有与被上诉人签订任何卖房的协议，也没有收取其房款。被上诉人向原审法院出示的两张收款收据是伪造的，华建公司是依据这两张假收据开具发票给被上诉人的。上诉人多次要求原审法院进行司法鉴定，但原审法院未同意。原审法院的做法违背了以事实为依据的原则；2、上诉人没有将讼争房屋出售给被上诉人，更没有与被上诉人签订任何《商品房预售合同》，因此不清楚其中的条款，被上诉人也从未向上诉人要求办理讼争房屋的产权证。被上诉人提供的函件并未写明被上诉人要求办证的具体门牌号码，且被上诉人还有其他房屋（如黄埔大道中169号502房）要求上诉人给予办证，原审法院判决上诉人向被上诉人支付迟延办证违约金没有事实依据；3、依据被上诉人与华建公司签订的《商品房预售合同》第十七条规定，甲方仅具有协同办证的义务，没有主动办证的义务。被上诉人从未向上诉人提出办证，也没有提交办证资料给上诉人，其后果应由其承担。原审法院认定事实不清，违反公平、公正原则，请求二审法院依法改判。
　　被上诉人边丽丽、原审被告华建公司庭审答辩同意原审判决。
　　本院经审理查明，当事人对原审法院查明的事实没有异议，且有相关证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，边丽丽与华建公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反国家法律、行政法规强制性规定，是合法有效合同。当事人均应按合同的约定履行各自的权利与义务。泰然公司是“泰然楼”的实际预售方和销售方，又收取了边丽丽的购房款，华建公司为“泰然楼”名义上的销售方，泰然公司和华建公司未按合同约定为边丽丽办好房产证，已构成违约，原审法院判决泰然公司协同边丽丽到房管部门办理讼争房屋的产权过户和房地产登记手续并支付违约金，华建公司对上述义务负连带责任并无不当。虽然泰然公司对边丽丽提交的收据真实性有异议，但由于其不同意以已生效的（2001）天法民初字第3537号判决书中其公司已认可的《收据》为鉴定检材，也未向原审法院提供除工商部门登记外的其他鉴定检材，致使无法进行司法鉴定，泰然公司认为原审法院违背公平、公正原则没有事实依据。泰然公司否认将讼争房屋出售给边丽丽，没有与边丽丽签订上述《商品房预售合同》，证据不足。泰然公司并没有提供边丽丽还购买了“泰然楼”其他房屋的相关证据，其认为边丽丽提交的函件不是要求办理讼争房屋产权证的理由不能成立。
　　综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，依法应予以维持。上诉人上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费2540元由上诉人广州泰然房地产开发有限公司负担。
　　本判决为终审判决。


审　判　长　　侯建文
审　判　员　　陈卫红
代理审判员　　郭小玲
二ＯＯ五年　　 
书　记　员　　温剑云
何春珍