• 上海市宝山区人民法院
• 民事判决书
• （2013）宝民三(民)初字第743号

    原告吴甲，男，19*年4月27日生，汉族，住上海市宝山区*。

    委托代理人祝某，男，***。

    原告徐某，女，19**年10月12日生，汉族，住上海市宝山区*。

    原告吴乙，女，19**年10月16日生，汉族，住上海市宝山区*。

    上列两原告共同委托代理人吴甲，身份事项同上。

    被告甲公司，住所地上海市浦东新区*。

    法定代表人王某，董事长。

    被告乙公司，住所地上海市宝山区*。

    法定代表人王某，董事长。

    上列两被告共同委托代理人陈应春，上海市建纬律师事务所律师。

    原告吴甲、徐某、吴乙与被告甲公司（以下简称盛高公司）、乙公司（以下简称东方康桥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李非易独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴甲，同时作    为原告徐某、吴乙的委托代理人，被告甲公司与被告乙公司的共同委托代理人陈应春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告吴甲、徐某、吴乙共同诉称，2005年1月9日，其与东方康桥公司就位于上海市宝山区某路2900弄31号房屋（以下简称系争房屋）签订销售合同，其中第24条载有东方康桥公司委托下属公司上海新独院物业管理有限公司（被告甲公司的前身）代行前期物业管理的内容。委托期限自2004年5月1日起小区业委会成立止。物业服务标准明确规定物业服务公司每月一次对屋顶保持清洁，无垃圾。系争房屋交付后，东方康桥公司曾对系争房屋渗水、开裂多次修缮。因小区房屋房顶渗漏等瑕疵严重，2010年9月，上海市宝山区建交委召集业主代表听证，责成东方康桥公司延长维保期限至业委会成立止。小区业委会于2012年2月获批成立。2011年7月，系争房屋发生顶部严重渗漏，东方康桥公司对房顶作了全面翻修。但对渗水造成的室内多处部位起泡、脱落物损未达成协议，三原告曾于2012年将东方康桥公司诉至法院。法院查明系争房屋内渗水系屋顶排水口被树叶等杂物堵塞导致积水漫过屋面管井侧孔流入室内造成。系争房屋系联排住宅，屋顶属于公共部位。盛高公司疏于房顶清扫和排水沟疏通管理，未尽约定义务，理应对房屋渗漏造成的室内损失承担维修义务，并负担相关费用，东方康桥公司对其所聘的前期物业公司有监管义务并承担由于监管缺失等产生的民事责任，故三原告现起诉要求判令盛高公司就系争房屋渗漏造成的室内物损承担修缮责任及负担相关修复费用，承担修缮工程期间的家居搬移、保管，保洁，误工补偿、住宿等费用，东方康桥公司承担连带责任。

    被告盛高公司辩称，三原告的主张已过诉讼时效期限。此外，原告诉请的部位不属于公共区域，不在其物业服务范围之内，系原告的专有部分，该部分维修义务在原告。联排住宅、别墅与普通住宅是有区别的，房顶是专有部分。故不同意原告要求其就系争房屋渗漏造成的室内物损承担修缮责任及负担相关修复费用，即便是承担，也不应承担全部责任，原告未要求对屋顶进行清扫，导致损失扩大。

    被告东方康桥公司辩称，其与盛高物业均系独立的法人，原告要求其与盛高物业承担连带责任于法无据，不同意其诉讼请求。

    经审理查明，三原告（乙方）通过与东方康桥公司（甲方）签订《上海市商品房预售合同》取得系争房屋，双方约定甲方选聘上海新独院物业管理有限公司对系争房屋进行前期物业管理。其中合同附件三，该房屋建筑结构、装修及设备标准第二点载明，公共部分包括：外墙，楼梯地面（连体别墅除外），楼梯栏杆扶手（连体别墅除外），屋面、天沟。2004年5月1日，东方康桥公司与上海新独院物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由上海新独院物业管理有限公司为系争房屋所在小区提供服务，服务内容包括对房屋建筑共用部位的维修、保养和管理等，服务期限为2004年5月1日至2007年4月30日。2007年4月4日，因小区的业主委员会尚未成立，双方同意将服务期限延至小区的业主委员会成立并聘用新的物业管理企业时为止。2011年1月19日，上海新独院物业管理有限公司经核准变更登记，变更企业名称为盛高公司。2005年7月，原告入住系争房屋。2011年期间，系争房屋发生屋顶渗水的情况，至同年9月经整体翻修不再漏水。屋顶渗漏造成室内多处部位起泡脱落。

    另查明，2012年7月3日，三原告起诉至本院要求东方康桥公司对系争房屋渗漏损坏部位进行有效修复并承担相关修复费用【（2012）宝民三（民）初字第1000号案件】。在该案审理中，本院委托上海房屋建筑设计院有限公司：对系争房屋渗水是否由屋顶存在质量问题导致进行鉴定，如系屋顶质量问题导致渗水，请出具修复方案，评估修复费用，并对地板等损坏与渗水是否存在因果关系进行鉴定。

    上海房屋建筑设计院有限公司经鉴定后出具了《司法鉴定意见书》，受损现状调查检测载明：一层门厅处损坏主要为石膏吊顶存在渗水痕迹，石膏板底普遍起泡，石膏吊顶板面发霉变色，门厅东侧橱柜破损、变形，局部发霉；一层餐厅损坏主要为餐厅东墙中部墙面涂料起皮，掉落，局部踢脚线受潮变形，与墙体脱开；二层次卫损坏主要为石膏吊顶板面多处起泡，面层起皮掉落，奥普浴霸面板四周受潮发黄，浸水受损不能正常使用；二层过厅损坏主要为主卧西北角吊顶受潮发霉，墙面和屋面板阴角处有明显渗水痕迹，涂料发霉变色，主卧东北角墙面（靠卫生间处）有渗水痕迹，粉刷起鼓；二层主卫损坏主要为石膏吊顶板面多处起泡，靠管井处起皮掉落，奥普浴霸面板四周受潮发黄，浸水受损不能正常使用，主卫门受潮变形，开启不便，门扇门框有磨损，二层主卫墙面瓷砖、马桶坐便器盖子由渗水残留污渍。《司法鉴定意见书》还附有上述损坏的照片。关于房屋受损原因分析认为，屋顶排水口被树叶等杂物堵塞，排水不畅，大雨时，屋面积水，水位上升，而主卫出屋面管井侧面通风孔开设位置较低，积水漫过屋面管井侧孔流入室内，造成上述损坏。上海房屋建筑设计院有限公司还出具了修复方案：一层餐厅、门厅、二层过厅、主卧墙面修复方案为铲除墙面霉变起皮处腻子及涂料层，墙面批腻子修补，整个墙面砂纸打磨，刷内墙涂料，一底两度，工作量为铲除墙面腻子及涂料面积约26平方米，一底两度总面积约224平方米；一层门厅、二层主次卫、主卧西北角吊顶修复方案为木龙骨及石膏面板均拆除更换，工作量为四个吊顶，总面积约14平方米；一层餐厅、二层过厅踢脚线修复方案为拆换踢脚线，工作量总长度约32米；二层主次卫浴霸修复方案为更换奥普浴霸，工作量为两台；二层主卫门扇及门套修复方案为拆换门扇，工作量为1副，宽0.8米，高2.2米；一层门厅处木橱柜修复方案为拆换，工作量为宽1.2米，高2.3米，厚0.45米。经估算，修复总费用约为28157.28元。

    （2012）宝民三（民）初字第1000号案件中本院经审理认为根据《司法鉴定意见书》可以明确，系争房屋内渗水原因为屋顶排水口被树叶等杂物堵塞导致积水漫过出屋面管井侧孔流入室内造成，并无证据证明渗水与房屋本身质量存在因果关系，东方康桥公司也并非系争房屋的维护义务方，故东方康桥公司对渗水造成的损失不承担责任，遂对三原告要求东方康桥公司对系争房屋进行维修的请求不予支持。

    本案审理中，三原告表示系争房屋为联排住宅，一栋楼有九户，楼顶是平顶且相通。三原告为此提供了上海市房地产权证，从附图可以表明系争房屋为联排住宅，同一栋楼有九户，还提供了工作联系单、工程保修单，证明2012年9月系争房屋所在小区的物业公司更换其他公司，现在的物业公司定期对房顶进行清扫。东方康桥公司及盛高公司表示对上海市房地产权证真实性无异议，但表示系争房屋的屋顶是三原告专有部分，对工作联系单表示与本案无关，对工程保修单有异议，现在物业公司愿意对屋顶进行清扫也与本案无关。

    以上事实，有三原告提供过的《上海市商品房预售合同》、《前期物业服务合同》、（2012）宝民三（民）初字第1000号判决书、《司法鉴定意见书》、上海市房地产权证及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。

    本院认为，本案的争议焦点在于系争房屋的屋顶是否属于公共部位。从《上海市商品房预售合同》附件三关于公共部位的描述来看，已经载明屋面及天沟均为公共部位，仅载明了联排别墅的楼梯地面及楼梯栏杆扶手不属于公共部位。从上海市房地产权证附图及大众的通常认知来看，系争房屋所在楼房为九户共用，楼房的屋顶也具备公共部位的属性。三原告也提供了证据证明系争房屋目前所在小区的物业公司对屋顶有维护行为，也印证了系争房屋屋顶为公共部位的观点。综上，系争房屋的屋顶应当认定为建筑物区分所有权的共有部分。被告盛高物业应当根据《前期物业服务合同》对系争房屋的屋顶提供定期维护服务，因其未及时清扫屋顶树叶导致排水口堵塞致使系争房屋内损坏，应当承担维修责任。原告要求被告甲公司就系争房屋渗漏造成的室内物损承担维修责任的诉讼请求，本院予以支持。三原告诉请要求盛高公司负担相关修复费用，因本院已经认定由盛高公司进行维修，维修费理应自担，未免歧义，不再在判决主文明确。至于具体维修方案，为便于执行，本院确定按照《司法鉴定意见书》中列明的方案进行维修。

    审理中，被告盛高物业提出原告已过诉讼时效期限，本院认为，屋顶渗漏问题至2011年9月才得到解决，在此期间，系争房屋室内一直处于物损发生状态，诉讼时效应当从2011年9月开始计算，至现在未逾两年，因此，本院对盛高公司该项主张不予支持。三原告对尚未发生的修缮工程期间的家具搬移、保管、保洁，误工补偿、住宿等费用主张责任，于法无据，本院不予支持。东方康桥公司与盛高公司均系独立的法人，（2012）宝民三（民）初字第1000号案件中已经查明，东方康桥公司对系争房屋漏水发生的损失不承担责任，现三原告主张东方康桥公司承担连带责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：

    一、被告甲公司于本判决生效之日起三十日内，按《司法鉴定意见书》中载明的修复方案，对原告吴甲、徐某、吴乙所有的上海市宝山区某路2900弄31号房屋屋顶渗漏所致的损失进行维修；

    二、原告吴甲、徐某、吴乙的其余诉讼请求不予支持。

    本案受理费减半收取40元，由被告甲公司负担。