广东省广州市中级人民法院
民事判决书

（2003）穗中法民三初字第329号


　　原告广州穗南房产发展有限公司。
　　委托代理人詹礼愿、邓春林，均系广东博厚律师事务所律师。
　　被告马丽国际有限公司（Merry World Associates Limited）。
　　法定代表人邬镇华。
　　委托代理人李舒放、黎嘉辉，均系该公司职员。
　　原告广州穗南房产发展有限公司与被告马丽国际有限公司（Merry World Associates Limited）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告的委托代理人詹礼愿和被告的委托代理人李舒放、黎嘉辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
　　原告诉称，2001年4月25日，原、被告双方自愿签订《房产转让抵押贷款协议》（以下简称贷款协议）和《房地产预售契约》（编号93019577号，以下简称售楼合同）。约定原告将其合法拥有的广州市荔湾区德星路以西下九路以北荔湾广场商场三楼A区总面积达5491.53平方米的房产转让给被告，被告在原告办完房产证后三个月内将货款港币2500万元给原告，贷款期限为两年，利息为年息13.2％。如果原告没有按售楼合同办理完登记手续并取得房产证，本协议不生效；如果被告在原告取得房产证后三个月内未能将贷款给原告视为被告违约，由被告支付违约金500万元及必须双倍偿还原告代垫付的契税及一切费用，同时将“房产证”退回给原告并协助原告办理有关转让手续，否则每天赔偿原告有价证件费（按售楼合同金额1％计），直至被告办理退证转让手续。上述合同签订后，原告立即着手为被告办理房产证事宜，支出包括契税在内总费用达人民币1074929.83元，房产证于2001年4月29日由广州市房管局核定在被告名下，并由被告收取了房产证。2001年5月30日，原、被告就贷款协议有关事宜，双方又签订了《委托管理收租协议书》，该协议明确贷款协议中转让给被告物业是原告用转名方式抵押给被告，作为被告贷款给原告的2500万元港币的保证，仍属原告物业，在被告未将“物业”及“房产证”转名给原告前，由原告对外出租和收益，被告不得异议。然而至今被告仍未履行贷款协议将贷款2500万元给原告。原告认为，被告无故不履行生效的贷款协议所规定的放款义务，构成根本违约，该违约行为已引致贷款协议合同目的不能实现，故原告有权要求解除协议，要求被告承担相应违约责任。故请求：1、判令解除原、被告签订的《房地产转让抵押贷款协议》及《房地产预售契约》。2、判令被告立即将广州市荔湾区德星路9号三楼A区房产返还原告，并负责办理转名过户手续。3、判令被告承担违约责任，支付原告违约金人民币28723409.60元及双倍赔偿原告契税等办证损失合计人民币2149859.66元。案件受理费用由被告承担。
　　为证明其诉请，原告提供的证据有：证据1、房产转让抵押贷款协议，证明本案争议房屋的过户并非真实买卖，只是为了作贷款抵押。证据2（1）、收楼协议书，证明本案争议房屋的过户并非真实买卖，只是为了作贷款抵押。证据2（2）、委托管理收租协议书证明本案争议房屋的过户并非真实买卖，只是为了作贷款抵押；同时证明该物业退回。证据3－1、房地产预售契约公证书，证明原告为履行抵押贷款协议及已与被告签订了形式上的预售合同。证据3－2、收条，证明上述契约原件被告已收存。证据4（1）、买卖申请审批表，证明上述房屋进行了合法的交易手续。证据4（2）、广州市房地产产权情况表，证明原告已履行抵押贷款协议，将抵押房屋过户到被告名下。证据5（1－4）、3A购楼款发票，证明原告为履行交易抵押手续，代开发票金额人民币32949180元。证据5（5）收条、证明被告已经收到上述发票。证据6、交易契税缴款书，证明为进行上述交易，原告代付契税人民币977209元。证据7（1）、公证费支票及支票头，证明为进行上述交易，原告代付公证费人民币97720.83元。证据7（2）、公证费收据，证明原告代付的公证费人民币97720.83元。证据8（1）、2002年7月31日原告致被告履行义务函，证明原告已经敦促被告履行义务；同时证明时效延续。证据8（2）、EMS签收证明，证明被告已经收到上述函件。证据8（3）、授权书，证明被告收函地址。
　　被告辩称，我司取得相关房产有购房发票为证，证明已支付对价。我司已在香港向原告放款400万元，已履行相关合同义务，我司并无违约行为，无义务返还房产给原告，原告诉称无理，请求驳回原告诉讼请求。
　　为证明其答辩，被告提供的证据有：证据1、在广州市房地产档案馆复制的经广东省公证处公证的编号为第93019577号《房地产预售契约》。证据2、原告与被告于2001年9月14日签订的《抵押担保借款合同》。证据3、原告向被告发出的提供港币500万元贷款的支付指令。证据4、被告向原告发放港币400万元贷款的银行单据。证据5、外商投资企业变更通知书。证据2－5共同证明被告提供《抵押担保借款合同》向原告提供了港币400万元贷款，由于原告未能如期偿还，因此被告解除了《房产转让抵押贷款协议》中向原告提供港币2500万元贷款的义务，由此可见对于《房产转让抵押贷款协议》，被告无需承担未提供港币2500万元贷款的违约责任。
　　经审理查明，2001年4月25日，原、被告双方在广州签订《房产转让抵押贷款协议》，约定原告（甲方）以其合法拥有的广州市荔湾区德星路9号荔湾广场三楼A区房产转让给被告（乙方）拥有，被告在办妥房产证后三个月内将贷款港币2500万元给原告。具体条款为：一、甲、乙双方同意以广州穗南房产发展有限公司为卖方，MERRY WORLD ASSOCIATES LTD.为买方，将上述房地产通过广州房产交易所的合法买卖手续，实现产权的转让。二、甲方同意在第一条房地产买卖合同时出具有效的下列文件以保证在上述交易完成后，乙方获得房产证。甲方代乙方支付上述购楼款的付款证明书或甲方开具售楼发票。三、甲方确认乙方在上述房产交易中不承担违约责任。除乙方未能在规定期内贷款港币2500万给甲方属违约责任。四、甲方同意支付上述房地产交易中所发生的一切费用，如乙方违约未能按期贷款给甲方，乙方必须双倍赔偿在交易中的一切费用，包括交易税、过户费、登记费等。五、乙方同意贷款港币2500万元给甲方，期限为贰年，利息为年息13.2％。六、乙方同意甲方如期归还乙方上述贷款的本金和利息，则乙方将以同样的交易方式将上述房地产转让给甲方。房地产交易中所产生的一切费用均由甲方承担。七、本协议生效及放款的先决条件为广州穗南房产发展有限公司与乙方订立有关房产的正式售楼合同（编号：93019577号，附售搂合同），将该合同在广州市房地产登记部门办理完登记手续，并取得房产证，否则，本协议不生效。八、甲方按乙方要求取得荔湾广场三楼A区房产证（建筑面积为5491.53平方米）。三个月内如乙方仍未能贷款给甲方视为乙方违约，乙方必须支付违约金500万元人民币给甲方，及必须双倍偿还甲方代垫付的契税及一切费用。同时将上述“房产证”退回给甲方，并协助甲方办理有关转让手续。如乙方未能在违约后将“房产证”退回给甲方，乙方每天应赔偿占用甲方“房产证”有价证件费，按售楼合同金额千分之一，直至将“房产证”退回给甲方，并办理退证转让手续。九、甲乙任何一方未经另一方同意，不得将本协议所规定的内容公开，也不得将本协议提交给任何其他人或者机构，除非任何一方违约的情况下，起诉方将本合同作诉讼赔偿的依据提交法院。十、本协议在履行中若发生争议，双方无法调解时，任何一方可在房产管辖权的人民法院起诉。
　　2001年5月30日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订收楼协议书，内容为：鉴于乙方与甲方在2001年4月25日签定房产转让抵押贷款协议书，甲方以荔湾广场三楼A区5491.53平方米转让方式抵押给乙方作贷款2500万港元用途，及甲方为乙方荔湾广场由商辅三楼C区5366.34平方米的交易垫付了契税（见附件）。甲、乙双方就荔湾广场三楼C区5366.34平方米商铺移交使用，达成以下条款：1、乙方必须付清甲方代垫付的办证契税，人民币1074929.83元（附复印件）。2、乙方必须全面履行2001年4月25日甲乙双方签定房产转让抵押贷款协议。3、乙方如违约未为甲方取得贷款2500万港元，乙方应将甲方的物业退回给甲方，并协助甲方办理转让产权。4、乙方应按《房产转让抵押贷款协议书》的条款付清所有违约金。在甲乙双方未移交商铺期间一切租金由甲方无偿收取，乙方不得异议。乙方委托甲方管理及出租荔湾广场三楼C区商铺直至履行完上述乙方的责任，经双方确认后才移交物业给乙方。同日，双方又签订委托管理收租协议书，约定甲乙双方因签定《房产转让抵押贷款协议书》甲方将名下拥有物业用转名方式抵押给乙方，作乙方贷款给甲方的2500万港元的保证。在贷款合同未履行完毕荔湾广场三楼A区物业未退回给甲方前，甲方在此郑重声明如下：1、荔湾广场三搂A区是甲方物业，因委托乙方贷款而用转名的方式抵押给乙方。2、在双方贷款合同未履行完毕，乙方未将“物业”及“房产证”转名给甲方前，乙方全权委托甲方出租管理，所得的租金归甲方所有，乙方不得异议。
　　上述三份协议被告所盖公章一致，被告当庭对收楼协议书和委托管理收租协议书真实性不持异议，但对《房产转让抵押贷款协议》所盖公章真实性表示不能肯定，但其之后未提出鉴定申请并交纳相关费用。
　　上述协约签订后，原、被告双方签订了该房屋的预售契约，原告向被告出具了购楼款发票并缴纳了契税等办证费用（原告称为本案所发生的费用为预征契税494238元，公证费49423.77元）。从原告提供的广州市房地产产权情况表上反映，该房屋已登记在被告名下。原告称购房发票是按合同为办证而应付房管局所开具的，被告并无实际交款。经本院当庭询问，被告并无证据证明其向原告实际支付了有关购房款。
　　被告称已向原告放款400万元，查该款为依原告、被告和南方国际企业集团控股有限公司于2001年4月18日所订立的《抵押担保借款合同》所出借，以南方国际企业集团控股有限公司的持有的上市公司股票为抵押借款，原告虽名为借款人，但款项是被告按南方国际企业集团控股有限公司要求汇到南方国际企业集团控股有限公司在汇丰银行帐号，并非原告实际借贷。现并无证据表明该借款与本案所涉及合同及借款相关。
　　在本案审理期间，原、被告双方一致同意适用中华人民共和国内地法律作为本案审理的准据法。
　　本院认为，本案被告为国外注册企业，本案为涉外借款合同纠纷案件。借款和房产抵押均发生在广州，本院作为合同履行地人民法院， 对本案有管辖权。现双方一致同意适用中华人民共和国内地法律作为本案审理的准据法，该准据法选择行为合法有效，故中华人民共和国内地法律应作为本案审理的准据法。
　　原告与被告同为企业，双方签订《房产转让抵押贷款协议》和房地产预售契约实质上是通过上述合同实现原告以其所有的房屋以让与担保的形式作为担保向被告借款的目的。我国实行对金融业的严格管理，禁止企业间相互借贷，由于被告并非金融机构，不具放贷主体资格，且原告向境外公司借贷也未办理相应的外债登记手续。因此，上述合同因其内容违反国家金融和外债管理法规，依法应认定无效。合同无效，双方应相互返还财产，该合同无效是因双方过错所造成，理应各自承担相应的责任。由于被告并未依上述无效合约向原告发放贷款，其取得荔湾广场三楼A区房产产权并无合法依据，故应将该房产返还给原告。房产返还时办理转名过户手续是其附随义务，故原告要求被告负责办理转名过户手续合理，本院予以支持。被告称其是合法取得该房产有发票作证，查被告的辩解与其签订的《房产转让抵押贷款协议》意思表示明显不一致，且被告也未能提供其付款的依据，发票依双方无效合同约定是为办理房产产权手续而虚假出示的，并不能单凭此就认定被告取得该房产是交付了合法对价，被告辩称其是合法取得该房产没有事实和法律依据，也与其之前在收楼协议书和委托管理收租协议书的意思表示内容不一致，故本院不予支持。合同无效自始就无效，不需要另行判决解除合同，故原告的第一项诉请本院不予支持。至于原告要求被告支付违约金和双倍赔偿损失问题，合同无效其有关违约金的规定也自然无效，由于该合同无效是双方原因，应各自承担损失，在本院判决被告负责办理返还原告房产的转名过户手续的情况下，被告也将发生相关办证费用，而原告所发生的契税等办证费用是由于合同无效自身过错所造成的损失，理应自行承担，现其要求被告双倍赔偿没有法律依据，故原告的第三项诉讼请求本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第六十一条、第一百四十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条，参照《中国人民银行关于对外借款由中国人民银行归口管理的通知》第一条、第二条、第七条，最高人民法院《关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理的批复》（法复（1996）15号）的规定，判决如下：
　　一、被告马丽国际有限公司（Merry World Associates Limited）于本判决生效之日起十日内将广州市荔湾区德星路9号荔湾广场三楼A区房产返还给原告广州穗南房产发展有限公司，并负责办理相应的转名过户手续。
　　二、驳回原告广州穗南房产发展有限公司的其他诉讼请求。
　　案件受理费人民币329122元由原告广州穗南房产发展有限公司负担164561元，被告马丽国际有限公司（Merry World Associates Limited）负担164561元。原告已预交的费用本院不予退回，被告应负担部分由其在履行本判决第一项时一并支付给原告。
　　如不服本判决， 原告广州穗南房产发展有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告马丽国际有限公司（Merry World Associates Limited）可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。当事人上诉的， 应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费329122元向广东省高级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的， 按自动撤回上诉处理。



审　判　长　　陈汉森
代理审判员　　张立鹤
代理审判员　　王美英
二ＯＯ五年七月十三日
书　记　员　　汪　毅